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北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材1商业地产培训教材一、商业地产1、商业地产概念有广义、狭义之分：广义上讲:商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。狭义的是:专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有别于住宅、公寓等等房地产形式。2、商业房地产的形式2.1按规模划分的商业房地产类型：大型商业房地产中型商业房地产小型商业房地产零散型商业房地产2.2按消费行为划分的商业房地产类型：物品业态一般指零售业服务业态像餐饮,美容美发等体验业态茶餐厅,酒吧,影剧院等2.3按行业类型划分的商业房地产类型：零售功能娱乐功能餐饮功能健身服务及休闲功能二、近年国内商业地产市场商业地产如今发展速度之快是客观现象决定的，现在我们打开网络，看看报纸，每个月、每个星期都会有许多商业项目开始建设。而实际上我们在改革开放二十几年之后，来谈商业地产，是因为商业地产的发展，确实有其客观性，不是谁想在二十年之后炒炒商业地产就可以炒热，是因为有客观的经济形式、物质基础等条件，它的发展在中国经济发展过程中起到了非常重要的作用，同时也是现阶段经济发展的必然趋势。北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材2（1）商业地产在城市经济中的地位和作用：1.1、首先带动了第三产业的迅速发展，第三产业的发达程度，是体现城市化水平的重要指标。商业地产的发展，是带动第三产业的发展，以及消费力提升的有效推动力。1.2、改善人民的生活品质,商业地产的发展，将改变原有商业设施不足的情况，提高人的生活品质。1.3、提升城市综合竞争能力，商业的发展程度将直接影响城市的综合竞争力。1.4、吸纳社会就业人口，商业的兴起带动第三产业的发展，有效缓解就业压力，提高就业率。1.5、承载城市景观功能，商业地产市城市景观的重要组成部分，一些大的商业项目被政府列为形象工程代表城市。（2）决定中国商业地产发展的原因：2.1、经济总量的发展，这是最最基本的基础：1990年到2003年，我国GDP年平均增长率是9.3%，这背后是整个国家综合国力的增强，整个社会的发展，整个城市居民的消费水平，每年的增长率为7.3%。我们经济的发展，居民收入水平的提高，以及整个经济总量的提升，是商业地产发展的最基本基础。2.2、消费结构的快速升级：我国消费升级特别快，包括居民的可支配收入，以及支出结构、消费结构，更多是向高附加价值的方向发展，向住宅消费转变特别多，消费结构的升级也带动了商业地产的发展。2.3、工业化的过程，促进了商业地产的发展：商业的发展实际上跟工业化是紧密相联系的，国外也是这样，无论是百货业的发展，还是大型综合超市的出现，以及ShoppingMall的出现，都是跟工业化发展紧密联系之后，特别是大工业化之后，快速发展起来的。商业脱离工业化发展，是无源之水。大量的生产带来大量产品，需要大规模的流通，需要找到合适的流通方式，这对地产就产生了比较大的要求，这是合乎规律的。我国的工业化要求发展，相应也带动了地产的发展。2.4、城市化聚集效应，带来地产的升级和聚集效应，也要求一些比较大型商业设施的发展：因为商业设施网点大量不足，特别是带有聚集效应的、大规模的、带有综合服务的商业网点大量不足，对商业设施要求就更加迫切。大型商业设施的发展，是中国城市发展战略的先决条件。北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材32.5、对外开放的要求：国际上大型商业资本基本上都到中国来了，他们来了之后要发展，原则上他们不主张自己搞房地产开发搞店铺，他们去租店铺，就产生了大量对商业设施和地产的要求，这也是不容否认的。对外开放的扩大，客观上产生了对商业流通以及地产发展的客观要求。2.6、国内很多的资本投入到商业地产的开发中，这也客观上促进了商业地产的发展：这些资金中大量是非国有的，资金的趋利性是它们投入地产业的动因。多种主体的投资，社会上多样化的投资，也是促进地产发展的重要方面，没有这些人去投资，地产也发展不起来。2.7、城市化推进以及旧城改造、扩建、新城建设，也带动了商业地产：城市不断外延，小区一个一个建设，带动了这些地方的大规模商业开发。很多城市进行旧城改造，与之配合也有商业地产建设的要求。（3）对商业地产的展望：2004年的商业地产确实“火”了一把。开发商的销售异常火爆，购买者的投资热情空前高涨。而大部分业内人士称2005年为“商业地产年”，市场对商业物业（写字楼、商铺）的需求将依然保持强劲增长，并有可能持续到2006年，市场基本情况明显对业主有利。政府方面：2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。对于不规范的房地产企业将是较大考验。投资渠道方面：构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金等的进入将对商业地产的开发产生很大的影响，但这是2005年市场发展的不确定因素之一。商家方面：随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。而国内商家出于抢占市场也同样会提升它北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材4们对商业需求量。主力店多定位在一些外资的大型商业。如沃尔玛、家乐福、华堂等。这些主力店的进入所产生的主力店效应：首先体现在会带动商业地产销售。因为，国际商业品牌的选址有一套系统而严谨的方法。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，主力品牌把店设在哪儿，就去哪里投资。其次，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。主力店的营销模式的运用给商业地产销售创造了许多销售奇迹。社区商业：商业房地产中，社区商业是一个重要分支，通常有以下几种形式：独立超市、独立商业街、底商。目前，从南方到北方，基于配套的要求和高额利润的诱惑，在新开发的社区内规划商业用房的越来越多，上述几种形式都有。这些物业或租或卖，租售速度之快常常出乎意料。在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润，还能改善区域的品质，带动住宅的升值，住宅与商业物业实际上存在互动关系。社区商业开发应考虑两个方面：一是针对周边乃至更广泛的客源的开放性，一是针对社区内居民的社区服务性。依据地段与城市的关系、地段周边已有商业配套的情况，社区商业开发模式应该在偏开放性、中间模式、偏社区服务性3种中选择。在远离城市的郊区开发的社区商业需要侧重社区服务性，并营造特色商业，同时要把商业街的形态控制好，并在建造上提前或同步于住宅的发售，可作为重要的推广手段、并带来客户信心；在偏城市地段开发的社区商业，以营造特色精品为主，争取形成周边乃至城市重要的消费场所，业态调控上要注意与周边已有的商业形成互补或超越之，这种开发手法可以实现更高商业部分的售价，获取更高利润回报；对于在城郊开发的大型屋村，配套商业是否先实施，从营销角度考虑非常必要，但需要考量发展商之资金实力及住宅部分的消化速度所带来的资金回流状况及商业部分的客户量。从长远看，如果有控制力，开发商可以考虑只租不售，改善自身业务构成。北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材5商业的相关知识一、商铺基本分类：第一种：生活型商铺：就是现在的社区商业，这种商业实际上是贴近于生活消费。第二种：大型超市：基本上属于原来的农贸市场和食品店，通过演变、规模化经营形成大型超市。第三种：商业街商铺。这三种商铺各有不同的特点。那么社区商业，大家都知道，一个社区多到几万人，少到几千人，它就构成一个社区商业，那么一个超市，根据国际上的数据调查，一般超市的选址要30万人口左右，可以做一个大型的超市。作为一个百货商业，能形成一个商业的中心区需要100万人口，那么这三种不同的商铺它的稀缺性和它的容易得到和不容易得到就能体现出来了。1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。像滨江道步行街,和平路步行街.商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。所以如果就现在天津市场来说非常成熟的商业街,前期投入会非常的大,而且现在并没有空置的成熟商业街.二是并不成熟或刚起步的商业街风险较大,并不是投资的明智之选.（2）、市场类商铺在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材6类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。这种市场的风险在于后期的统一经营上,对于投资者来说,所面对客户局限性较大,优点在于投资额较小,相对风险较小.（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。这类商铺投资回报率相对稳定且随着经济增长会有所提升,因为这类商铺有持续稳定的客源。（如太阳城）（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。像第六田园等住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。（5）、百货商场、购物中心商铺(SHOPPINGMALL)百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。（6）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。但由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。像峰汇广场,东区商务坐标.北京秀天下投资策划有限公司内部培训教材7（7）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。2、商铺投资的形式：商铺投资