商业地产营销企划方案编写大纲

商业地产营销企划方案编写大纲前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1.销售（招商）目标××商业城的可销售面积如表8-3所示。表8-3××商业城的可销售面积说明表建筑结构层数可售面积主题商场2.5层约7000平方米塔楼住宅4层，约40户约6500平方米招商商场2.5层约8500平方米2.销售目标分解××商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4××商业城的销售目标计划销售阶段建筑结构销售目标百分比内部认购和开盘期内1．主题商场销售2800平方米4%2．主题商场招商招租1000平方米12%强销期1．主题商场销售2800平方米40%2．主题商场招商招租3000平方米35%销售巩固期1．主题商场销售1400平方米20%2．主题商场招商招租4500平方米53%四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。表8-5营销各阶段工作任务一览表营销阶段营销任务蓄势导入期（拟在开盘前两个月）1．完成销售前期的所有准备工作2．向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念3．联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目4．树立本项目作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位强势推广期（开盘后三个月）1．继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念2．围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点3．强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求形象展示期（开盘三月到半年）1．做好工程形象和管理服务形象的良好展示2．举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动3．做好商业经营的招商工作销售扫尾期（开盘一年）此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外要妥善处理尾盘价格策略五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。8．4．4企业公关活动企划方案××房地产企业公关活动企划方案简要介绍企业以往公关、广告宣传的不足之处及进行此次公关活动企划的必要性。（略）为了营造本企业鲜明独特的企业形象，树立其准确超凡的诉求理念，确保企业宣传能具有较强的传播优势，本部门在分析企业以往宣传状况的基础上，针对本市其他房地产企业宣传偏重单一媒体、形式雷同的客观情况，依据房地产及娱乐业宣传的特有规律，拟订旨在“重塑形象、再树理念”，以及集公关活动与媒介组合于一体的，以最少投入获得最大效果的“庆‘十一’××园浪潮行动”，方案如下，请领导不吝指正。一、企业公关宣传目标1.营造鲜明、独特、良好的企业形象，增强大众印象。2.树立准确、有效、超凡的诉求理念，实现占位意图。二、创意表现策略开展本次活动，将以延续往年宣传攻势、尽量保持以往宣传特色为原则，在创意构思上独辟蹊径，立足于建立清晰准确理念、占领业内应有地位以及顺应社会公众导向等方面，给人以耳目一新、更为求实之感。（文案及创意、设计稿件等待方案通过后具体提出）。三、宣传诉求对象1.主体：市区景线“十一”外游的所有家庭（旨在借娱乐的时间针对所有能娱乐的家庭）。2.《××晚报》读者群（关心社会、重视信息的大众）。3.《××电视台》“晚间新闻”、“精彩时刻”收视观众；《××卫视》“连续剧”的收视观众。（关心××变化，乐于娱乐的居民家庭）。4.《××交通广播电台》《××人民广播电台》的听众（白天能乘专车进行郊游的高消费家庭）。四、广告发布策略基于对此次公关活动形式的新颖性和影响范围的广泛性相结合、活动效果的轰动性和活动投入的低廉性相结合等方面的考虑，本次活动以“立意新颖”为立足点，选择的媒体既能共同形成室外大媒体的冲击效果，又能被接受，因而具有相当大的亲和性，易于与目标对象进行情感沟通。另外，主要媒体虽限于在一定区域发放，但由于媒体的随身性特点，活动结束后媒体影响面将渗透到市内各个区域，从而形成较强的持续效果。五、媒体选择及实施安排（一）媒体选择1．红色中型带把娱乐用气球2万个（印有本企业标志或娱乐项目名称，持有家庭波及总人数约10万人左右）。2．印有企业标志或娱乐项目种类的红色马夹背心和太阳帽约300套。3．扎有红色绸带的小型面包车4～5辆。4．沿海景线公共车站防雨厅广告牌。5．《××晚报》：通栏两次。6．《××电视台》、卫视频道（电视广告片以活动表现为主线，逐一介绍本企业的综合娱乐项目）。7．《××交通广播电台》、《××人民广播电台》（广播广告抒发情感，让人与活动相呼应）。（二）计划实施安排广告宣传计划实施如表8-6所示。表8-6××公关活动广告宣传计划实施表时间媒体宣传内容9月30日《××晚报》重新营造企业形象，提示明天××园活动，但不注明具体活动内容10月1日上午10广告马夹自××公园正门至××路、××路、××西路和××路等五处，最点气球终至××广场，由身穿广告马夹的中学生（约200名）无偿发放气球，争取一小时左右在区域内形成整片具有轰动冲击力的红色气球群10月1日上午11点广告车广播广告由摄影师跟车，分头抓拍气球发放和温馨家庭欢乐场面（事先选好模特穿插于人群之中）；广播广告（两台同时）随之发布10月1日中午12点剪辑30秒电视广告至电视台10月1日下午2点《××晚报》发布活动系列广告10月1日晚6：00～9：00电视广告××电视台、××卫视新闻等栏目相继播放电视广告六、活动预算本次活动预计总费用合计五万元人民币，具体费用项目包括：1．两万个气球的成本及印刷费；2．两百个广告背心的设计制作费；3．报纸广告，晚报二次通栏的发布费；4．电视广告摄制、编辑、发布（三次）费；5．广播广告录制、发布费（时间跟活动进行，约2～3小时）；6．整个活动的企划、推动及人员组织、劳务等其他费用。