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什么是商业地产市场调研？商业地产市场调研--概念商业地产市场调研就是以商业地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集商业地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对商业地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：1、内容广泛商业地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个案例的调研，同时也包括对投资者的需求调研、消费者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。2、针对性强商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。商业地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率（出租率）、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。3、方法多样电话调研、实地调研、座谈会、……商业地产市场调研--特征商业地产市场调研方法文案调查法/现场踩盘法/现场问卷法/入户访谈法/……访问法试验法问卷访问法座谈会实地调研法将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果深度访问电话调查观察法实地观察法实际痕迹测量法行为记录法按操作手法划分文案法地产策划常用的市场调研有哪几种形式？文案调查法现场问卷法入户访谈法网络调查法电话访问法邮寄调查法现场踩盘法•一、文案调查法•文案调查法又称间接调查法，它是利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。•1、优点：节省时间、节省费用、保密性强、实施容易•2、缺点：适应性不高、缺乏准确性、时效性差、缺乏可得性一、文案调查法1、特点：易实施一张嘴，两条腿。体力和智力的最佳测试方法之一。日常数据收集惯用手法。二、现场踩盘法踩盘需注意哪些细节？？？使用频率及重要性★★★★★1、形象好树立良好的第一印象：男士——着装整洁；女士——化妆、清爽、整洁2、有信心取得对方信任的最关键因素3、着装（身份显示）男士——别拎公文包女士——别拎纸袋4、二不、二忌二不：不要太专业、不要留假电话二忌：忌贬低别人项目，忌同性接触5、先打电话后上门——进售楼处之前打电话咨询，告之要上门6、表现沉着机智——不要“眼观六路”，你进去售楼处销售代表会自己跟上来的。不要多问，要看准时机再询问。7、自己制造机会——可以事先将自己的手机调到振动，再按响铃声，装做投资者，自会引起销售代表注意，而有人来为你服务。8、时间选择——跑住宅的时候，最好选择周六、周日上午10：30—11：00或下午3：00—5：00；因为这个时候去的更可能是诚意客户，并且这也是销售代表最忙的时候，他不会太仔细分辨你是否是跑盘的。2、跑盘实用小技巧：特点：对调查人员数量要求较高任务设定（公司级、部门级）项目小组组建——《调查计划书》问卷设计问卷收集整理统计结果撰写报告使用频率及重要性三、现场问卷法★★★★★•街头/商城拦截式问卷调查•是由经过培训的访问员在事先选定的地点，按照一定的程序和要求，选取调查对象，征得其同意后，在现场按照问卷进行简洁调查的一种方式。街头拦截问卷法优点：节省费用、时间，可以出示样品，便于监督等街头拦截问卷法缺点：选择的访问群体较随意，访问时间不能太长问卷设计注意事项一般来说，问卷最好不要超过4页，填写时间不超过30分钟。在设计问卷的项目之前，最好先列出所调查内容的理论框架。每项内容至少包括3~4个题目。在中间尽量避免使用开放式问题。尽量少用涉及个人隐私的项目。如果一定要触及敏感话题，一定要谨慎措词。在问卷的开头部分避免出现与调查目的无关的项目。问卷的编排思路应当清晰、合理。有关个人信息的部分应当放在最后填写。开放式问题最好出现在问卷末尾。尽量使调查问卷的外观显得很专业如果问卷中，有填写人不熟悉的问题类型或答题形式，最好给出一个答题范例。在问卷末尾，再次对填写人的合作表示感谢。如果要把问卷施测于大规模人群，最好在小范围先试用，发现问题，及时修改访谈形式街访访谈会粗略对象精准对象深度访谈电话访谈邮件专访特点：形式灵活，结果真实，实用性高，对访谈人员要求高。使用频率及重要性★★★★★四、入户访谈法•入户访问优点：1、时间上相对比较充裕适合内容较复杂、题目较多的调查2、直接面对面，可同时出示样品、图片、包装等3、所获数据质量高4、能满足随机化抽样要求•缺点：费用高、入户困难对调查人员的管理比较困难五、网络调查法•网络调查法是指企业利用互联网进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息的一种调查方法。目前，网络调查采用的方法主要有：E-mail法、web站点法、Net-meeting法、OICQ网络寻呼机法或在聊天室选择网民进行调查，在BBS电子公告牌上发布调查信息，或采取IRC网络实时交谈等方式。使用频率及重要性★★★1．网络调研信息收集的广泛性。2．网络调研信息的及时性和共享性。3．网络调研的便捷性和经济性。4．调研结果有较强的准确性。1、网络调查法的优势•2、网上调查的实施方式•（1）站点法网•（2）采用电子邮件•（3）网上讨论法•有BBS、newsgroup、网络实时交谈(IRC)、网络会议(Netmeeting)等方式。将分散在不同地域的被调查者通过互联网视讯会议功能虚拟地组织起来，在主持人的引导下进行讨论。•（4）搜索引擎法•（5）网上观察法•网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测3、网络调研需注意的问题（1）了解市场需求。从顾客的角度来了解客户需求。（2）制定网络调研提纲。调研提纲是调查者与被调查者两者结合的工具，调研项目也许会成为品牌和沟通工具。（3）寻找竞争对手。利用各种方式搜集竞争对手信息，注意竞争对手的网络中值得借鉴的地方，并注意竞争对手是否已做过类似的市场调研。（4）适当的激励措施。如提供样刊赠阅，积分优惠等。（5）数量调研与质量调研相结合。六、电话访谈法•电话访问的抽样及随机拨号方法•(1）是利用现成的电话黄页簿作为抽样框，借助随机的数字表，然后随机的选取号码进行拨打，或采用分类型、分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码。•（2）通过有关部门去获取调查对象的号码，2、计算机辅助电话访问是将传统电话调查的问卷设计、调查实施管理、数据录入和统计等步骤计算机化的调查方法特点：速度快、减少访问误差、方便统计1、传统电话访问优点：速度快、成本低、易于控制、覆盖面广缺点：选择对象局限，不适合复杂的调查，容易被拒绝七、邮寄调查法•邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。•优点：调查面广、调查费用最经济•缺点：回收率低、回收时间长•如何提高邮寄问卷的回收率•是这种调查方式的关键点•提高邮寄调查回收率的方法：•1、物质上的激励•2、与促销活动结合在一起•3、选择受访者所关心的话题•4、采取固定样本组的方式