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商业房地产基础培训1商业地产培训商业房地产基础培训2Part1:商业地产基础知识•商业地产的概念•商业地产的分类•房地产专业名词商业房地产基础培训3何为商业地产什么是“商业地产”？狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、宾馆酒店等具有商务属性的不动产。商业房地产基础培训4一、地段决定商业的价值，住宅可选择性大商业地产的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；二、住宅功能简单，商业地产功能多样住宅的功能主要用于居住，但是商业地产则必须具备多种功能，例如，购物功能、休闲功能、娱乐功能、餐饮功能、商务功能等，各种功能都有各自的特点，即使是购物功能，又可以细分为购物中心、百货店、超市、专业市场等。商业地产与普通住宅有何区别商业地产与住宅地产从选址、规划设计、物业需求、销售营销等方面都存在较大差异。整体而、言商业地产在这些环节上往往要比住宅地产复杂很多。两者间的差异总体归纳起来有一下几个方面：商业房地产基础培训5三、硬件要求——住宅简单，商业细致住宅对产品硬件的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对产品的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高要求5米，甚至是8米，而住宅的层高达到3米左右就可以了。四、销售完成，住宅是终端，商业地产是开端住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住、使用了。而商业地产即使销售完成，还是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。开发商卖住宅的时候，卖完就基本上完成任务了，后续工作交给物业公司就行了。商业地产呢？不但要有投资能力，还要有招商能力、经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的商业房地产基础培训6五、商业地产是一个长期投入的过程从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅而言，商业地产销售的风险要高很多，很多商业地产项目因为各方面的原因而夭折。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。六、利益构成也是不同的总销售收入（销售额）总成本利润租金收入自营收入销售收入其他收入总收入总成本利润住宅开发经济效益产生模型商业地产开发经济效益产生模型商业房地产基础培训7零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心）娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）商业地产按照行业类别分类商业地产的类别商业房地产基础培训8商业地产按照市场辐射范围分类•邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店•社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店•区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店•超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万•超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。商业房地产基础培训9•商业街商铺•市场类商铺•社区商铺•住宅底层商铺•百货商城、购物中心商铺•商务楼、写字楼商铺•交通设施商铺按物业形态划分商业房地产基础培训10其他分类分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺商业房地产基础培训11零售业态按照国家发布的零售业态分类原则，零售业态分类两大类：有店铺零售和无店铺零售。具体有以下17种零售业态。食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。折扣店是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市实际营业面积6000m2以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。仓储会员店以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。百货店在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。有店铺零售：商业房地产基础培训12专业店以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店专卖店以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态家居建材商店以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。社区购物中心是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万m2以内的购物中心。市区购物中心是在城市的商业中心建立的，面积在10万m2以内的购物中心城郊购物中心是在城市的郊区建立的，面积在10万m2以上的购物中心厂家直销中心由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。有店铺零售：商业房地产基础培训13电视购物以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。邮购以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态网上商店通过互联网进行买卖活动的零售业态。自动售货亭通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。电话购物主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。无店铺零售：商业房地产基础培训14购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务地商业集合体。选址要素1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟目标顾客经营服务辐射半径10km以上，流动顾客为主，经营面积多在50000㎡左右经营结构百货店、大型综合超市为核心店，辅以各类专业店、零售、餐饮娱乐设施。经营方式统一规划布局、分类运营管理、店铺分散承租、独立经营。商业房地产基础培训15江汉路万达广场2004年4月开业商业面积：13万㎡市场定位：购物、餐饮、休闲娱乐一站式SHOPPINGMALL合作模式：开发商自持，纯租金模式为主入住率：100%商业房地产基础培训16新佳丽时尚广场开业时间：2008年商业面积：5.5万㎡（共8层）市场定位：购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型综合购物广场合作模式：纯租金模式为主、自行收银入住率：100%商业房地产基础培训17百货商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年在一个建筑内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商业房地产基础培训18上海九海百盛上海九海百盛百货业态布局6F文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居.5F游戏广场、美食小吃；2-4F化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣1F皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行；-1F平价超市商业房地产基础培训19沈阳中华路新世界沈阳中华路新世界业态布局6F家居配饰、家居用品5F运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣4F男士正装、配饰3F少淑女装、时尚手表2F女士职业装、女士配饰、化妆品1F国际名品、珠宝、名表-1F男女皮鞋、男女手袋商业房地产基础培训20专业店以专门经营某一大类商品为主的零售业态，一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店等。商圈基本要求多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内物业基本要求营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场目标顾客经营服务辐射半径5km以上经营方式多采取柜台销售或开架面售方式。商业房地产基础培训21品牌特点采购模式：全球化的采购模式产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号：生活，从家开始经营理念“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。发展状况宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2011年，宜家在中国内地的零售商场已经达到11家。宜家商业房地产基础培训22中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石努力打造中国最优秀的连锁服务品牌苏宁电器商业房地产基础培训23大型超市要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年是开价售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市营业面积一般6000m2