原稿玉溪市房地产市场调查报告

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Codeofthisreport|1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。玉溪市房地产市场调查报告Codeofthisreport|2目录玉溪房地产市调报告第一部分宏观经济分析第二部分区域背景分析第三部分整体市场研究1、宏观经济走势2、宏观调控基调3、宏观经济政策4、楼市调控政策5、地产前景1、经济总量2、投资情况3、人口发展情况4、人民生活指标5、社会消费品6、城市发展规划1、整体商业市场研究2、房地产市场研究3、玉溪整体房地产供求分析4、消费需求趋势分析(待完成)第四部分项目发展分析1、区位分析2、交通分析3、周边配套分析4、项目发展总结分析Codeofthisreport|3宏观经济分析Part11、宏观经济走势2、宏观调控基调3、宏观经济政策4、楼市调控政策5、地产前景Codeofthisreport|4宏观调控基调宏观经济政策宏观经济走势楼市调控政策地产前景0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%0100000200000300000400000500000600000GDP(亿元)增长率0100000200000300000400000500000600000第三产业第二产业第一产业我国GDP总值呈逐年递增趋势,经济发展态势较好;中国2013年GDP增长已超过了7.5%的官方目标,达到7.7%。这是十四年来最低增速,2013年第三产业生产总值占比增至46.1%,首次超过第二产业;2013年全国房地产开发投资86013亿元,比上年增长19.8%,其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米,比上年增长13.5%,其中住宅新开工面积增长11.6%;全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%。2014年一季度房地产投资预计15494亿元,增速约18%。Codeofthisreport|5宏观经济走势宏观经济政策宏观调控基调楼市调控政策地产前景观点:双向调控,一、地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预程度;二、强调房地产市场调控的“针对性”,首次提出对不同城市进行“分类调控”2014年我国宏观经济政策八大走向2014年经济社会发展的主线——深化改革宏观调控的主基调——稳中求进结构性色彩财政政策——积极财政政策货币政策基本取向——增强前瞻、针对性和协同性区域政策——区别对待、公平竞争扩大内需着力点——激活民间力量新型城镇化发展核心——以人为本土地政策的主要方向——集约用地、保护农民利益Codeofthisreport|6宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景货币政策观点——央行明确将“继续实施稳健的货币政策”2014年人民银行系统继续实施稳健的货币政策,不断完善调控方式和手段,增强调控的前瞻性、针对性和协同性,大力推动金融改革,切实维护金融稳定,提升金融服务和管理水平,支持经济发展方式转变和经济结构调整,争取国际收支基本平衡,促进经济社会持续健康发展。当前我国货币政策目标并没有改变,要在保持经济平稳适度增长的基础上,推动金融机构和企业去杠杆,优化结构。概括来说,就是要兼顾货币政策几大目标,为经济转型提供良好的货币金融环境。从长期看,劳动力成本的逐步上升决定了未来5到10年的物价水平都会处在3%左右的温和上涨周期中。Codeofthisreport|7宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景2010年2011年2012年物价楼市调控成效明显国民经济运行总体上应该是保持了平稳较快的发展,同时物价调控又取得了明显的成效。经济走势三条主线政策主线:经济复苏与宏观政策的正常化回归;结构主线:我国处于一个新的结构调整转折点;国际主线:后危机时代的全球化视角以科学发展为主题,加快转变经济发展方式为主线,按照稳中求进的工作总基调,及时加强和改善宏观调控,把稳增长放在更加重要的位置,国民经济运行缓中企稳,经济社会发展稳中有进。2013年经济总体运行平稳中国经济正处在发展转型的关键时期,经济在平稳的情况下还需要进一步调整巩固,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词。中国经济动力虽然在减弱,但保持7%-8%的增速的动力依然存在,动力来自于人口质量的提升、经济结构的调整、技术的进步,来自于改革带来的制度创新,以及城市化进程加速等。经济政策走势观点——2014年预测稳中有为中国经济的决策者希望在保持一定经济增长速度的基础上,缓解包括就业在内的种种社会矛盾。估计经济增长率在7%---8%之间。Codeofthisreport|8宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策地产前景楼市调控政策在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下,2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点2011年2012年2013年住建部:加快推进房产征收税扩大试点范围国土部:警惕一些地方放松调控住建部部署督察全国住房公积金财政部:严格实施差别化住房税收政策“国八条”、房产税试点改革先后落地“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。10月底,1000万套保障房建设计划提前实现。强调税收的作用完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管。2010年“新国十条”限购限贷措施密集出台,停发第三套房贷款加大保障性住房体系建设,增加商品住房供给;遏制外地炒房者异地购房;物业税重庆、上海试点;地方政府房价控制目标,问责制强化执行力。观点——有针对性的调整加大保障房建设力度加快城镇化建设。对不同地域城市进行分类调控。市场作为调控主体。加强市场监管,形成有效供需。2014年Codeofthisreport|9鉴于经济复苏大幅低于市场预期、季初存款下降、不良贷款上升等诸多因素,银行的未来信贷投放将相对谨慎,但中短期内,流动性宽松格局将延续,并对今年经济温和复苏形成支持。由于中小企业等实体经济的有效贷款需求不足,商业银行中短期内或倾向于房地产开发贷。但考虑到中央的房地产宏观调控仍将继续,商业银行在信贷投放时仍会选择实力较强的大中型房企和资质优良的项目等。始于2013年末的停贷潮缘何会波及新一年度的贷款额度?面对高收益的小微贷、信用贷,是银行经营体制“利润最大化”的选择结果即上调利率的预演,还是信贷额度管控的“欲罢不能”?宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策地产前景楼市调控政策Codeofthisreport|10宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景国家政策、市场导向与行业理性化,将促成城市商业地产的升级;住宅开发受宏观调控的冲击,客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型;受到城市化进程加快因素的驱动,中国二、三线城市的规模和城市建设普遍面临升级需求,加之政策面对商业地产融资渠道的拓宽,商业地产规模会进入一个放量扩展阶段,多元化消费需求也将直接推进商业地产的发展;受国际品牌及大型商家扩张影响,商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益,商业地产逐步回归理性。Codeofthisreport|11经济回落,商业地产受影响较小行业呈升级态势,商业地产理性化发展业态发展多元化,迎合中国消费升级浪潮商业地产投资稳定中出现减缓近几年年受综合因素影响,商业地产受到的冲击较小;随着住宅市场的饱和与走低,更多的开发商进入商业地产领域;开发商和投资者开始成熟,整个产业链的成熟度也在相应提高。其一是开发商开发模式尚有不足;其二商业地产主要通过销售或租赁回笼资金,在金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水;其三随着经济危机的影响,部分商家扩展计划受到调整,延缓了商业地产的开发和运营。居民消费由需求型快速向享受型方向转化;餐饮及休闲娱乐业态增长迅速,承担了消化商业面积的重要角色;随着中国对外资零售限制的取消,大量的零售商进入中国市场,推动国内商业地产的发展。商业地产逐步回归理性,将更多的追求商业运营价值和不动产稳定收益;地产开发商与商业运营商相互渗透,跨业经营模式显现;老城区的商业升级换代和商业地产开发热点逐步向多城市中心发展成为许多城市的重要特征。宏观经济走势宏观调控基调宏观经济政策楼市调控政策地产前景Codeofthisreport|12区域背景分析Part21、经济总量2、投资情况3、人口发展情况4、人民生活指标5、社会消费品6、城市发展规划Codeofthisreport|13投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划本章引言——本章节将集中分析目前玉溪红塔区乃至玉溪全市宏观经济状况及未来有关与商业市场息息相关的经济资料。透过对宏观经济的整体分析,以此加深对目前经济运行及发展趋势的认知,进一步了解未来商业市场的发展空间以及分析项目运营的前景。除宏观经济分析外,在此亦将介绍与分析红塔区的城市结构与发展规划,这些规划亦会对本项目发展趋势有正面影响。Codeofthisreport|14投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划13.40%13.60%13.80%14.00%14.20%14.40%14.60%02004006008001000120008年9年10年11年12年13年生产总值(亿元)工业增加值(亿元)GDP增速(%)国民生产总值(GDP)及其增长率——玉溪整体国民生产总值保持快速增长,平均增速15%,经济总量排名云南省前列;生产总值平稳快速上涨:2013全市实现生产总值呈现连续上升趋势,共1102.2亿元,同比增加13.8%,其中工业增加值达664.8亿元,占总GDP的62.4%。红塔、昆钢、云锡、云铜、云天化、云电等大企业大集团作出了重要贡献,卷烟及配套产业增加值达362.7亿元,占GDP的33%。全市GDP发展以烟草类产业为主,与矿业、建筑业等第二产业共同发展,占全市GDP80%;Codeofthisreport|15投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划三大产业结构及发展情况——第三产业的发展水平与比重,表明了玉溪城市化水平发展提速,社会经济发展水平稳步提升;9.10%6.10%5%9.70%60.90%80.20%68.70%62.40%30%13.70%26.30%27.90%10年11年12年13年2010-2013年玉溪三大产业构成情况第三产业第二产业第一产业注:产业比例是衡量现代综合城市经济发展所处阶段的核心指标,一般而言,第一产业比重高,社会经济发展水平较低;第三产业比重高,社会经济发展水平也较高。资料来源:玉溪市统计局资料显示玉溪近年来年产业结构变化比较稳定,第二产业比重在60%以上,工业发展及城市开发建设保持较高活跃度。Codeofthisreport|16投资情况人口发展情况人民生活指标社会消费品经济总量城市发展规划固定资产投资情况——玉溪近年固定资产投资增长较快,房地产投资占据其中重要地位;0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%010020030040050060070080009年10年11年12年13年固定资产完成投资额(亿元)同比上年增速(%)房地产投资39.62%其他项目投资60.38%2013年固定资产投资情况2009--2013年来,玉溪市固定资产投资总量较快增长,整体增幅在25%以上,房地产投资开发活跃。Codeofthisreport|17经济总量人口发展情况人民生活指标社会消费品投资情况城市发展规划房地产投资——玉溪市房地产市场处于快速发展阶段,以及国内GDP依然依靠投资拉动,规避市场风险、稳健发展是当前房地产业的方向;小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系人均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