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北京南三环南顶村58号商业投资评估报告Part1项目本体研究周边商业环境调研项目商业价值预估及投资估算Part2Part3区位：项目处于南三环外，北京CBC商圈“时装之都商贸核心区”的核心位置本案北京CBC北抵南三环木樨园桥，南至四环路，西起马家堡东路，东至光彩路。占地约5平方公里的区域里，大红门商圈枢纽重地，京城九大商圈效益创龙头胜地，CBC日渐成熟，经济优势，集约优势无可比拟，蕴藏巨大消费潜力与商机。大红门服装商贸区现有基础，建设成集商贸交易、展览展示、物流配送、商务办公、金融服务、研发设计、信息交流等功能于一体的北京服装商务核心区。包括服装商贸核心区、原辅材料展示交易区、商务办公服务区、服装创意研发产业区和北京南站综合商业区等5大功能区，由目前单一服装产业和市场型商业业态向服务型产业和复合型商业业态转变。CBC商圈交通：双向六车道，区域内专业市场聚集，客流车流量大，交通拥堵，地铁十号线的运营极大改善交通现状大红门地铁站地铁十号线2期规划线路图含大红门站，离本项目步行仅需5分钟。现场调研发现地铁站已在建设中。位于京城南中轴：贯穿京城东西南北，速度连接南苑路，木樨园，大红门桥等快速交通要道！公交线路包括2路，54路，341路，运通103，101，705、742，729，859854等多条线路可到达！10号线二期隧道贯通时间为2011年6月，同年9月实现全线轨道铺通。到2012年9月，地铁10号线二期将开始试运行，并力争在2012年12月实现开通试运营。周边环境：商业氛围非常成熟并具有极大潜力的服装产业专业市场聚集地大红门已聚集40多万商业贸易从业人员，日均客流量20万人次，商圈平均日货量约1600吨，年交易额几百亿元商圈服装交易量以每年10%-15%的速度迅速增长。体量：总建筑面积6258平米，地上四层的中等规模商业，基础良好基础数据：总建面积6258平米，地上四层商业；地下一层的规划：土地规划用途综合商业楼特性：项目属裕隆园小区商业配套；现房，两证齐全，产权50年。现状：未装修，处于闲置状态；车位：项目门前开阔性不好，无充足停车位及延展空间；优势劣势小结1）处于CBC核心地段，商业氛围成熟；3）重大规划利好，10号线二期线路大红门站，距离本项目步行5分钟路程；4）项目现房证件齐全并；1）项目所在地交通拥堵，人车拥挤秩序混乱2）项目门前开场有限，停车位不足Part1项目本体研究周边商业环境调研项目商业价值预估及投资估算Part2Part3项目周边商业氛围成熟，由街铺、众多专业市场组成，业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、便利店海慧寺羽绒一条街方仕国际轻纺城银都建皮毛辅料商城众人众轻纺市场京都轻纺城丹陛华小商品市场专业市场周边街铺北向药房东方名剪阿姐饭店缝纫机专卖店北向药房东方名剪阿姐饭店缝纫机专卖店参考商铺租金面积分解单价北向药房5万/年25平米5.5元/平米·天阿姐饭店11万/年45平米6.7元/平米·天东方名剪40万/年500平米2.2元/平米·天项目周边较近的街铺，业态涵盖美容美发、餐饮医药便利店等，街铺租金水平参差不齐专业市场业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、小商品等，租金水平较高海慧寺羽绒一条街银都建皮毛辅料商城众人众轻纺市场京都轻纺城丹陛华小商品市场参考商铺楼层面积分解单价丹陛华一楼A27815平米60元/平米/天丹陛华三楼内铺6平米44元/平米/天丹陛华四楼内铺6平米23元/平米/天丹陛华四楼边铺18平米15元/平米/天大红门纺织品批发市场内商铺10万/年30平米9.1元/平米·天方仕国际轻纺城小结项目周边商业氛围成熟，由街铺、众多专业市场组成，业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、便利店；周边较近的街铺，业态涵盖美容美发、餐饮医药便利店等，街铺租金水平参差不齐；专业市场业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、小商品等，租金水平较高；Part1项目本体研究周边商业环境调研项目商业价值预估及投资估算Part2Part3模式一模式二模式三租售方式整售不售整租不售零租适用条件通常使用于已经经营成熟的商业物业未投入使用的商业物业想要整售可通过项目信托方式进行，但操作难度较高开发商实力较强，希望通过商业赚取长期高额利润必须找到一家具备成功经验的商业经营管理公司愿意承租开发商实力较强，希望通过商业赚取长期高额利润开发商自身拥有成熟的商业管理团队优点一次性完成整体销售，迅速回笼资金便于统一经营管理，商业经营易于成功物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉可将物业抵押融资，等待增值在一定程度上便于管理最大限度地实现商业的潜在价值，并带动整体升值同时能实现较高租金缺点由于整体出售，一般价格较低于市场价格信托方式审批程序复杂，受政策影响明显机会渺茫，可遇而不可求经营谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄初期资金压力较大回报期长开发商资金压力较大，存在一定风险前期经营利润较低无法通过商业获得大量资金回笼回报期长租售模式建议通用租售策略的六种模式（1/2）模式四模式五模式六租售方式零售整租零售零租租售结合适用条件有较为成熟的商业氛围开发商有较强的招商或商业管理能力，或聘请专业经营管理公司开发商资金有限，希望全部物业尽可能变现开发商期望通过商业直接获取利润同时也希望商业能够持续稳定经营优点短期内回收大量资金;实现统一规划经营，有利于楼盘升值。有助于开发商迅速回款品牌商家入住有利于促进其余商铺销售，能够实现一部分回款主力店的带动在一定程度上促进商业持续经营缺点零售整租一般通过返租形式实现。6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，经营方难以支付租金，业主利益受损，后续经营困难，从而导致开发商的品牌受损。后续经营缺乏有效管理，易造成经营不善开发商无法控制业态小业主成本压力过大，后续经营出现问题小商铺较难形成统一风格大型持有商业难以实现高租金零散商铺部分无法控制业态，难以形成统一风格租售模式建议通用租售策略的六种模式（2/2）本项目建议采用零售整租或零售零租的方式，以售为主，尽快变现，规避风险由于开发商商业运营能力不足，而本项目未来面对的市场环境尚未稳定成型，需要较强的商业把控能力，建议控制运营管理风险，商业尽快变现，故不适宜采用全部持有不售的模式；整售模式在条件允许的情况下可以尝试，但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机；零售零租模式能够实现全部变现，但后期难以统一经营管理，因此商业的持续稳定经营难以保证，对开发商的品牌可能有所影响，需谨慎采用；租售结合模式需要大规模品牌主力店提升商铺价值，本项目难以采用；零售整租模式即返租模式，能够快速变现，并在一定时期内实现统一经营，有利于商业氛围的培养。虽然后续经营存在一定风险，但如果采用与开发商毫无关系的第三方进行返租的模式，可以较好的规避风险；本项目商业价值初步判断楼层可以实现的租金水平（元/平/天）负1F2-31F8-102F5-73F3-4.54F2-3本项目可实现租金水平预判楼层可以实现的销售单价（万元/平）负1F0.6-0.91F2.6-3.92F1.6-2.43F1-1.54F0.6-0.9本项目可实现销售单价预判依据项目可能实现的租金，以年10%回报率计算售价租金均价为4元/平/天左右售价均价为1.44万元/平左右序号项目指标测算依据1销售收入9011万元均价：商铺均价1.4万元/平2开发成本7000万元3销售费用270万元销售净收入的3%4销售、经营税金及附加495万元营业税、城市建设维护税等计5.5%；5营业利润1235万元1-2-3-46所得税308万元当年利润的25%，通常可在财务上规避7净利润927万元8税前成本利润率17.64%9税后成本利润率13.23%本项目初步经济测算：税前成本利润率到达17.64%THEEND