第三章 土地所有权法律制度

第三章土地所有权法律制度内容提要第一节土地所有权制度概述第二节国有土地的归属与利用制度第三节集体土地的归属与利用制度第四节土地征收征用制度1、土地的概念能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和土地的概念与特征土地的概念与特征2、土地分类农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地土地上之权利土地所有权集体土地所有权国有土地所有权土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权土地抵押权地役权第一节土地所有权制度概述一、土地所有权国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。二、土地所有权的限制(一)土地所有权主体上的限制国家土地所有权集体土地所有权(二)土地所有权客体上的限制我国土地所有权客体包括：地表、地上和地下。美国法律规定的土地所有权曾经是下至地心，上至无限的空间。《德国民法典》规定：“土地所有人对于他人在其毫无利益的高处及深处所为的干涉，不得加以禁止”。(三)土地所有权内容上的限制主体对土地所享有的权利作出限制，主要体现在对土地使用的限制方面：1．对土地用途的限制。保“十八亿亩红线”确保耕地不至减少确保城市土地按规划合理地利用禁止或限制空闲土地，以防止土地资源的浪费二、土地所有权的限制2．对土地交易的限制。限制土地交易中的投机行为。《城市房地产管理法》：第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。二、土地所有权的限制第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。二、土地所有权的限制3．土地征收征用为了公共利益的需要对土地所有权所作出的永久或暂时的限制。“国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)”对公共利益的界定：第二条为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。二、土地所有权的限制第三条本条例所称公共利益的需要，包括：(一)国防设施建设的需要；(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；公共利益的界定：公共利益的界定：(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；(六)国家机关办公用房建设的需要；(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。4．为保护相邻权作出的限制。相邻权是房地产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的房地产所有人和使用人以行使权利的必要便利。这样对于一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利受到了限制。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。5．为保护社会的公共利益作出的限制。个人利益与社会的公共利益发生冲突的情况下，法律往往倾向于保障公共利益，原因在于：没有公共利益的保障，个人利益也很难获得充分的、持久的和全面的保障。三、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特征：(一)主体的特定性我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农村集体。各级政府并不是国有土地所有权独立的主体，这与美国等联邦制国家各州均为独立的土地所有权主体的“多元制国有土地所有权”不同，也与我国台湾地区的公有土地依行政设置分级所有的“一元多级制”不同。(二)客体的差异性我国土地所有权客体的差异性首先表现为：城市土地和农村土地。我国土地所有权客体的差异性在法律上表现为：集体土地所有权以土地所有权证书形式；国有土地所有权的范围是法律确定的，无需登记。但国有土地使用权需办理国有土地使用权证。三、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性土地所有权不能以任何形式交易，其主体的变更仅限于国家对集体土地征收征用（单向）。我国国有土地所有权内容的限制表现在：1.国有土地所有权比较虚化，其财产权利的内容主要通过国有土地使用权体现而不是通过所有权直接体现；2.实行的是国有土地所有权和土地使用权分离原则，成为一项独立的物权。三、我国的土地所有权制度集体土地所有权内容的限制表现在：1.集体土地所有权受到国有土地所有权的限制，国有土地所有权是绝对的和无条件的，而集体土地所有权是相对的和受限制的，国家可以依法将集体所有的土地征收为国有；2.集体土地所有权是虚化的。农民个人对集体土地的承包经营权以及自留地、自留山、宅基地等的使用权。三、我国的土地所有权制度第二节国有土地的归属与利用制度一、国家土地所有权国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。中央人民政府即国务院是国家所有权唯一代表。地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使国有土地所有权。国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管，建国初期国家对帝国主义、官僚资本主义、国民党反动政府和反革命分子等占有城市土地，通过没收与接管的形式，无偿地将其变为国有土地，这是我国城市有土地的主要取得方式；②赎买，指20世纪50年代中后期对城市资本主义工业、私营房地产公司和私有房地产业主所拥有的城市地产进行社会主义改造，赎买的办法将其转变为国有土地；③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，对被征收征用者予以适当补偿；④收归国有，指1982年宪法规定全部城市土地属于国有，据此，当时城市中少数尚未属于国有的土地全部被收归国家所有。国家土地所有权的取得主要采取了四种方式：二、国有土地所有权的范围其一，城市市区土地其二，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：(1)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(2)国家依法征用的土地；(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(4)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(5)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其三，推定为国家享有土地所有权的土地土地所有权争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。三、国家土地所有权的内容我国的国家土地所有权的四项权能具有以下特点：(一)占有计划经济：国家直接占有，具体的占有主体包括国家机关和国有企事业单位，途径是无偿划拨。国有土地有偿使用：划拨占有方式出让(二)使用土地使用权是最基本的权能。国有土地所有权和土地使用权分离原则——国有土地使用权。可以达到资源的优化配置。三、国家土地所有权的内容(三)收益计划经济：土地无偿使用，导致土地资源的巨大浪费。市场经济：土地使用权有偿使用。其缺陷表现在：①它鼓励政府在自己的任期内尽可能多地批地卖地。②这种收益形式是以增量土地为主要对象。③土地出让金已成为地方财政的主要来源。三、国家土地所有权的内容(四)处分计划经济：所有者的处分权是绝对性和无限的，使用者则无任何处分权。存在不合法的处分，例如变相出租土地等。国有土地使用权制度：土地使用者依法取得了一定的处分权，其中以出让形式取得土地使用权的，其处分权与所有者基本无异；以划拨形式取得土地使用权的，在补交土地出让金后亦取得处分权。三、国家土地所有权的内容四、国有土地用益物权(一)国有土地用益物权的概念与特征国有土地用益物权，是指用益物权人对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利。它是以支配国有土地之使用价值为内容而在国有土地上设立的限定物权。国有土地用益物权具有以下的主要法律特征：1．国有土地用益物权是一种限定物权。这是相对于国有土地所有权而言的，国有土地所有权是一种完全物权，是物权的圆满状态，而国有土地用益物权是基于国有土地所有权而产生的，是将所有权的某一或某些权能分离出来的结果。2．国有土地用益物权具有独立性。国有土地用益物权的独立性表明国有土地用益物权不具有国有土地担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。四、国有土地用益物权3．国有土地用益物权的成立和实现以占有国有土地为前提。物权是一种支配权。国有土地用益物权以实体占有为必要，是对物的使用价值的用益即取得使用价值。担保物权以无形支配为满足，在于取得物的交换价值。四、国有土地用益物权4．国有土地用益物权的设立目的是对国有土地进行使用和收益。用益性是国有土地用益物权的基本属性，是国有土地用益物权与担保物权相区别的基本标志。国有土地用益物权和担保物权是就这两种不同的价值而设立的权利。四、国有土地用益物权(二)建设用地使用权1．建设用地使用权的概念与特征。建设用地是指国家或集体所有的建造建筑物、构筑物的土地。建设用地使用权，是指建设用地使用权人为在土地上建造并经营建筑物、构筑物及其他附属设施而依法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。建设用地使用权的特征有四个方面：①建设用地使用权的客体是城镇国有土地或集体土地；②设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他工作物；③建设用地使用权的取得方式特殊，主要有出让、划拨；④建设用地使用权具有商品性质，可以进人流通领域。2．建设用地使用权的续期与消灭。(1)建设用地使用权的期限与续期。建设用地使用权的期限是由土地使用权出让合同所确定的期限所决定的。①居住用地70年；②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；③商业、旅游、娱乐用地40年；④综合或者其他用地50年。《物权法》对住宅和非住宅作了区别对待：住宅用途的建设用地使用权期限届满的，自动续期。自动续期后是否缴纳土地使用费以及缴纳多少，物权法没有作出规定。非住宅用途的建设用地使用权期限届满的，依照《城市房地产管理法》第22条:非住宅用途的建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。(2)建设用地使用权的消灭。建设用地使用权的消灭事由主要是：①非住宅建设用地使用权出让的期限届满，未申请续期或虽申请续期未获批准的；②因公共利益的需要或土地使用权人的违法行为而收回建设用地使用权。各种情形如下：1）未如期申请或未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由国家无偿收回；2）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；3）如果国家无偿收回划拨的土地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物应当根据实际情况给予适当补偿。案例与评析李某在以出让方式取得的国有土地上建造了一商业楼。2008年3月土地使用权到期，市政府要求无偿收回土地使用权及地上商业楼，因为市政府认为按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。李某认为：虽然当时在出让合同中未约定土地到期后建筑物的归属，但是建筑物是自己建的，理应属