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威海仙姑顶旅游开发有限公司房地产开发流程讲解主讲人：王龙波2014年12月6日WHATWHYWHENWHEREHOW开发部是干什么的？是开发商经营全过程的管控机构开发部工作意义？公司利益最大化、客户满意最优化、部门协调最佳化开发部属于哪个环节？是老板的参谋部、项目开发基础如何进行开发报建？抓住六证办理，过程“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”去哪里开发报建？和以下列出47个环节的部门打交道建筑的分类及等级划分•一、建筑的分类–⒈按建筑的使用性质分类–2.按建筑规模和数量分类–⒊按建筑的层数或总高度分类–4.按承重结构材料分类–5.按建筑物结构体系分类1、按建筑的使用性质分类•生产性建筑：工业建筑：指各类厂房和为生产服务的附属用房。农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋，如粮仓、温室、种子库等。•非生产性建筑：又叫民用建筑，指供人们工作、学习、生活、居住等。–居住建筑:主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑场。如住宅、宿舍、公寓等。–公共建筑:主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物。包括文教、托幼、医疗、观演、体育、展览、旅馆、商业、电信、交通、办公、金融、饮食、园林、纪念。2、按建筑规模和数量分类大量性建筑:这类建筑如一般居住建筑、中小学校、小型商店、诊所、食堂等。大型性建筑:大型性建筑是指多层和高层公共建筑和大厅型公共建筑。这类建筑一般是单独设计的。它们的功能要求高、结构和构造复杂、设备考究、外观突出个性、单方造价高、用料以钢材、料石、混凝土及高档装饰材料为主。如大城市火车站、机场候机厅、大型体育馆场、大型影剧场、大型展览馆等建筑。3、按建筑的层数或总高度分类《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)规定:•低层---1~3层•多层---4~6层•(中高层---7~9层的住宅）•高层---10层及以上住宅，≥24m公共建筑及综合性建筑为高层，不含高度≥24m的单层建筑•超高层---≥100m，不论住宅或公建4、按承重结构材料分类•土木结构（更早的土结构）茹毛饮血、窑洞、干打垒、布达拉宫•木结构建筑（应县木塔、撮罗子）•混合结构建筑：如砖木、砖混•钢筋混凝土结构建筑•钢结构建筑5、按建筑物承重结构体系•墙体承重结构---纵墙承重，横墙承重，纵横墙混合承重•框架结构-用钢砼做楼板、构造柱、樑做建筑物的框架•剪力墙结构-用钢砼墙板来代替框架结构的梁柱•筒体结构…超高层建筑使用。二、民用建筑的等级划分1.按耐久性能分等级2.按耐火性能分等级1、耐久等级•建筑物的耐久性等级主要根据建筑物的重要性和规模大小划分，并以此作为基建投资和建筑设计的重要依据。•耐久等级的指标是使用年限，使用年限的长短是依据建筑物的性质决定的。影响建筑寿命长短的主要因素是结构构件的选材和结构体系。•耐久等级一般分为四级：–一级：耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。–二级：耐久年限为50~100年，适用于一般性建筑。–三级：耐久年限为25~50年，适用于次要建筑。–四级：耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑。2、耐火等级：•(1).建筑物的耐火等级是衡量建筑物耐火程度的标准，它是由组成建筑物的构件的燃烧能性和耐火极限的最低值决定的。划分建筑物耐火等级的目的在于根据建筑物的用途不同提出不同的耐火等级要求，做到既有利于安全，又有利于节约基本建设投资。现行《建筑设计防火规范》将普通建筑的耐火等级划分为四级。其构件的燃烧性能和耐火极限不应低于P23表1-3的规定(2).燃烧性能分类•构件的燃烧性能分为三类，即非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。–非燃烧体是指用非燃烧材料做成的构件，如天然石材、人工石材、金属材料等。–难燃烧体是指用不易燃烧的材料做成的构件，或者用燃烧材料做成，但用非燃烧材料作为保护层的构件，例如沥青混凝土构件、木板条抹灰的构件均属于难燃烧体。–燃烧体是指用容易燃烧的材料做成的构件，如木材等。(3).构件的耐火极限•构件的耐火极限:是指任一建筑构件在规定的耐火试验条件下，从受到火的作用时起，到失去支持能力或完整性被破坏或失去隔火作用时为止，这段抵抗火作用的时间，一般以小时计。(三个条件任何一个条件出现，即可确定是否达其耐火极限）(4).耐火等级判断•根据各级耐火等级中建筑构件的燃烧性能和耐火极限特点，可大致判定不同结构类型建筑物的耐火等级。•一般来说:–筋混凝土结构、钢筋混凝土砖石结构建筑可基本定为一、二级耐火等级；–砖木结构建筑可基本定为三级耐火等级；–以木柱、木屋架承重及以砖石等不燃烧或难燃烧材料为墙的建筑可定为四级耐火等级。–判定以上等级后在建筑材料的选定上作为参考依据（例如防火门、防火分区、消防设施安装要求等）。各类面积概念：建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。•总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。•建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。•使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，住宅中称为“居住面积”。物业、厕所、幼儿园、会所、泵房等称为“公建面积”•计容面积：计容建筑面积即等于规划建筑用地面积*所有计算容积率的建筑面积之和.计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一半计容面积，建筑层高低于2.2米的不计入计容面积各类指标概念：•容积率:建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。绿地率：指小区用地范围内各绿地的总和与小区用地的比率。•用地红线：土地证由坐标点围合成的线条•建筑红线：建筑物的基底不得超过、、国家标准•《住宅性能认定评定技术标准》GB/T50362-20052005.11.30发布2006.03.01实施•适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性。五个性能规定分值，按照得分多少判定•1A\2A\3A\先行标准性能好•B执行了强制标准但达不到A级•二期执行1A标准JH2020/2/26房地产开发四个阶段一、土地取得、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、综合验收配套阶段房地产开发的六个主要证件单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《综合验收备案证》开发报建的六个主要证件是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。开发报建的六个主要证件建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。商品房预售许可证是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。综合验收备案证获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定，由建设局所核发的法律凭证。去哪里开发报建市（区）规划局市城建委（区住建局）市（区）国土局市（区）房管局市（区）质监站市政配套企业人防办、消防大队发改委等政府部门政府开发流程1、建设项目选址2、建设项目意见书3、开发项目编制水土保持方案4、环境影响报告书5、编制地震安全性评价报告6、开具项目资金证明7、编制项目可研报告或项目申请报告8、规划方案审批9、项目立项10、办理《国有土地使用证》11、办理《建设用地规划许可证》12、建设工程岩土勘察设计13、建筑设计方案申报--初步设计-扩初设计开发流程14、结建防空地下室及防空地下室易地建设审批15、施工图设计（编制抗震设防要求、人防要求规划指标等）16、施工图审查（含消防）17、招投标（施工单位监理单位）18、申办《建设工程规划许可证》19、市政设施配套责任书20、园林绿化配套建设责任书21、质量监督登记22、安全报监登记23、建设工程《施工许可证》24、商品房预售许可证25、工程竣工验收，出具质量监督报告开发流程26、办理规划验收27、办理环保验收28、办理消防验收29、办理燃气验收30、办理防雷验收31、办理环卫验收32、办理供电验收33、办理气象验收34、办理人防验收35、办理供热验收36、办理水务验收开发流程37、办理市政验收38、办理园林验收39、办理城建档案验收40、办理工程结算验收41、办理物业验收42、办理房地产开发验收43、办理绿色建筑验收44、办理广电网络验收45、办理配套市政部门综合验收监督报告46、办理综合验收备案证47、办理房产证国有土地使用权证去哪里开发报建关于土地•一、土地分类：a、按照开发利用：生地和熟地；b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）商业服务用地（各种商店等占用的地）工业用地（独立设置的工厂等用地）仓储用地（指国家、省及地方的储备中转等用地)市政公共设施用地（自来水厂，供热中心等用地）交通用地（公路，铁路，民用机场）绿化用地（公园，动物园，植物园等）特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地关于土地二、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用权出让年限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。土地手续项目选址、征地、招拍挂等••承办单位：市（区）国土局•协办单位：规划局-提供土地规划图确认符合城市建设规划成交确认书招拍挂费用：竞买保证金项目建议书、国有土地使用权证国有土地出让合同费用：土地出让价款土地出让契税3%如何进行开发报建房地产立项办理需提交以下资料：•1、项目的可行性报告（可研报告）•2、国土资源部门出具的“招、拍、挂”成交确认书•3、规划部门出具的用地红线图•4、环境影响报告•5、地震部门出具的关于地震评价文件•6、营业执照复印件（提交原件核对）合作开发的项目需提供合作协议•7、地税登记证•8、开设项目资本金账户和办理投资商的资信证明；（公司信用和账户内资金情况）必须达到投资额的20%；•9、企业请示（红头文件原件）•10、项目单位房地产开发资质•11、总平面图：被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等•12、水土保持方案承办部门:发改委去哪里开发报建建设用地规划许可证办理需提交以下资料：1、行政许可申请书；2、环境影响报告书；（复印件）3、发改委立项批文；（复印件）4、红线图2份；5、国有土地出让合同。注：所有复印件需带原件审核承办单位：规划局（15个工作日）规划设计方案报批（建筑设计方案）•需提交以下资料：•1《规划方案送审表》1份；•2、规划设计方案的现状地形图1份，比例1：500或1：1000或1：5000（分区规划）；〔配电子文件〕3、拟建建筑物方案图（平、立、剖）；•4、规划方案说明书1份；〔配电子文件〕5、《用地红线图》《国有土地使用证》；6、建筑设计方案图纸（包括总平面图）（配电子文件）；7、规划文本（鸟瞰图、总平图效果图、竖向图、管线图、日照图、沿街立面图等）；8、房地产立项文件。•承办单位：规划局（15个工作日）关于绿色建筑•建筑标识规定一律二星级设计太阳能、雨水回用、建筑节能（窗、墙体、用钢量）绿化率（住