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第六章房地产金融政策与制度第一节住房公积金制度第二节房地产税收制度与政策第一节住房公积金制度一、住房公积金的性质和特点二、住房公积金管理的基本原则三、住房公积金的归集四、住房公积金的提取和使用五、住房公积金存款利率政策和税收政策一、住房公积金的性质和特点1、住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的需要形式，其实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性。二、住房公积金管理的基本原则住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督。三、住房公积金的归集1、住房公积金缴存对象2、住房公积金缴存基数3、住房公积金缴存比例4、住房公积金月缴存额1、住房公积金缴存对象国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都要按月缴存住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金，对农村也不建立住房公积金。2、住房公积金缴存基数是指职工工资总额，即职工本人上一年度月平均工资，共由6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。3、住房公积金缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年月平均工资的比例，一般不得低于5%。4、住房公积金月缴存额住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）四、住房公积金的提取和使用1、住房公积金提取和使用原则2、职工个人住房公积金的提取3、住房公积金的使用1、住房公积金提取和使用原则（1）定向使用原则（2）安全运作原则（3）严格时限的效率原则2、职工个人住房公积金的提取（1）职工住房消费提取（2）职工丧失缴存条件的提取（1）职工住房消费提取①职工购买、建造、翻修、大修自住住房时的提取。②偿还购房贷款本息时的提取。③房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%~15%。（2）职工丧失缴存条件的提取①离、退休；②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；③出境定居；④职工在职期间死亡。3、住房公积金的使用（1）职工个人住房公积金使用（2）管理中心住房公积金运用（1）职工个人住房公积金使用职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购房、建造、翻修、大修自住住房时可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（2）管理中心住房公积金运用管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此。住房公积金只能用于发放个人住房贷款。但在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。五、住房公积金存款利率政策和税收政策1、利率政策2、税收政策1、利率政策我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。（1）存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。每年6月30日为结息日。（2）贷款利率：个人住房公积金的贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。2、税收政策（1）住房公积金是政策性资金，实行免税政策。（2）关于个人住房公积金的免税。（3）关于住房公积金管理中心的免税。（2）关于个人住房公积金的免税。企业和个人按照国家和地方政府规定的比例提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。（3）关于住房公积金管理中心的免税。管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。第二节房地产税收制度与政策一、税收制度概述二、中国现行房地产税三、房产税四、城镇土地使用税五、耕地占用税六、土地增值税七、契税八、营业税、城市维护建设税和教育费附加九、企业所得税十、房地产有关税费的优惠政策一、税收制度概述1、税收的概念及特征2、税收制度及构成要素1、税收的概念及特征税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入地一种分配形式。其特征包括：（1）强制性；（2）无偿性；（3）固定性。2、税收制度及构成要素（1）纳税人（课税主体）（2）课税对象（课税客体（3）税基：税基是课税基础的简称（4）税率（5）附加、加成和减免（1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。（2）课税对象（课税客体课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。（4）税率税率是据以计算应纳税税额的比率，即征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。（5）附加、加成和减免附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。属于减轻纳税人负担的措施有：减税、免税、以及规定起征点和免征额。二、中国现行房地产税中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。三、房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1、纳税人2、课税对象的征税范围3、课税依据4、税率5、纳税地点和纳税期限6、减税、免税1、纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人。2、课税对象的征税范围房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。3、课税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%后的余额为计税依据计算交纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、税率房产税采用比例税率。按房产余额计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。（2）纳税期限：房产税按年计征，分期交纳。6、减税、免税（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财经部批准免税的其他房产。四、城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1、纳税人2、课税对象的征税范围3、课税依据4、适用税额和应纳税额的计算5、纳税地点和纳税期限6、减税、免税1、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。2、课税对象的征税范围土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。3、课税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。4、适用税额和应纳税额的计算土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。（2）纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。6、减税、免税对下列土地免征土地使用税；（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产等。五、耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。1、纳税人2、课税对象和征税范围3、税率和适用税率4、计税依据5、减税、免税1、纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。2、课税对象和征税范围耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。3、税率和适用税率耕地占用税实行定额税率。4、计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。5、减税、免税（1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。（2）免税范围：部队军事设施用地。铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地。炸药库用地。学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。六、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。1、纳税人2、征税范围3、课税对象和计税依据4、税率和应纳税额的计算5、扣除项目1、纳税人凡有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物（以下简称转让方产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。2、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。3、课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房产所取得的土地增值额。4、税率和应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分,税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。5、扣除项目（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。七、契税契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时,按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人2、课税对象3、税率4、计税依据5、减税、免税1、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人.（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予；（5）房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房方式承受土地、房屋权属。2、课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。3、税率契税的税率为3%-5%4、计税依据契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。5、减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或免征。八、营业税、城市维护建设税和教育费附加1、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税（以下