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第二章房地产权属法律制度第一节概述一、房地产权属的概念•房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。二、房地产权属的特征•（一）房地产权属在主体上的一致性（二）房地产权属强调房地产产权与主体之间的联系，是以明确为核心内容的。•（三）房地产权利的多样性决定了房地产权属的多样性。•（四）房地产权属是房地产法的基础第二节房地产物权•一、房地产物权的概述•（一)概念和特征•1.所谓房地产物权，是指房地产权利人对其所有的房地产依法享有的直接支配并享受其利益的排他性的权利。2.房地产物权的特征•（1）房地产物权直接支配性•（2）房地产物权具有排他性•（3）房地产物权具有优先性。•例外：买卖不破租赁•“债权物权化”（二）房地产物权的体系•1。房地产所有权：土地所有权和房屋所有权、建筑物区分所有权、相邻权•2.房地产用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权•3.房地产担保物权：房地产抵押权二、我国的土地权属制度•（一）土地所有权•1．概念•2．我国土地所有权的特征•3.分类：国有土地所有权和集体土地所有权2．国有土地所有权•（1）概念：国有土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土所有权。•（2）取得：没收和接管、赎买、征用、收归国有•（3）范围•（4）内容：占有、使用、收益和处分（二）土地使用权•1．概念和性质•（1）概念：土地使用权指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益权及部分的处分权。•（2）性质：我国的土地使用权是一种新型物权，是与土地所有权相并列的权利。•2．国有土地使用权•3．集体土地使用权3．集体土地使用权•集体土地使用权包括：•一、农地使用权（现规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权）。•二、农村建设用地使用权。农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地。（四）土地他项权利•土地的他项权利指土地所有权和土地使用权以外的各种土地权利，包括地役权、典权、抵押权、租赁权等。第三节城市房屋权属制度•一、我国城镇房屋权属制度的沿革•二、房屋所有权•房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国房屋所有权的分类•1．以所有权主体划分包括：•2．按房屋所有权主体的构成不同可分•三、房屋使用权•房屋使用权为使用权人对房屋依法占有、使用的权利。•四、房屋所有权和土地使用权的关系•1．土地使用权和房屋所有权构成的房地产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。•2．房地产的重心是房产。第四节房地产相邻关系和建筑物区分所有权•一、房地产相邻关系•1．概念。房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房屋所有权或使用权而发生的权利义务关系。又称为相邻权。•2．相邻关系和地役权的区别•3．相邻关系处理的原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；法律规定的，依照规定，法律没有规定的，依照当地习惯4．主要内容：•（1）相邻流水、用水、截水、排水关系。•（2）相邻通行关系。（3）相邻管线安设关系。（4）相邻光照、通风关系（5）相邻音响震动、排污关系。（6）相邻环境与安全关系。案例分析•王某和何某房屋相邻，王某在修建厨房时将排水管道设在了何某院内，导致何某厨房经常在夏天暴雨时被淹。何某多次要求王某移走水管，王某以该水管在何某厨房建设之前就存在为由拒绝移走。二人协商不成，何某将王某告至法院，要求其赔偿损失并移走排水管。•问题：王某是否享有排水权？为何？二、建筑物区分所有权•（一）概念及特征•1.概念•2.特征•（1）权利的复合性•（2）权利的一体性•（3）权利的限制性（二）内容•1.专有所有权•（1）概念•（2）权利•（3）权利的限制2.共有部分持分权。•1.概念•2.范围：全体共有部分•部分共有部分•《物权法》规定的共有部分•3.区分所有权人享有的权利和义务案例分析•甲在某小区购买住房一套。2007年10月，加雇某装潢公司装修其房屋，装潢公司在甲的要求下，在与乙共用墙壁上掏了一个高2米、款1.5米的壁橱，乙并不知情。11月3日，乙在挪动家具是不小心碰到共用墙壁，导致墙壁崩塌，并被砸伤。乙要求甲将墙壁回复原状，并赔偿损失。而甲认为墙壁是他房子的一部分，其有权掏洞，而且墙壁是乙碰塌的，应由乙修缮。双方争执不下，诉至法院。3.成员权。•1.概念•2.权利第五节房地产权属登记制度•一、房地产权属登记的概念、性质和功能•（一）概念•（二）功能。•1．产权确认功能。•2．产权公示功能。•3．产权管理功能。（三）房地产权属登记制度的方式和性质•1.各国具体的登记制度有三种•(1)登记对抗制度。•(2)登记要件制度。•(3)地券交付制度。2.我国的房地产登记制度•主要实行登记要件制度•例外：•1.无需进行登记的物权•2.不以登记作为生效要件的物权•（1）无须登记就发生物权变动的效力•（2）登记作为物权变动的对抗要件二、土地权属登记制度•（一）初始土地登记•（二）变更土地登记三、房屋权属登记•(一)概念：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。•(二)房屋权属登记的效力•(三)房屋产权登记种类（三）房屋权属登记程序四、房地产预告登记制度•（一）概念•（二）预告登记的效力•1.保全效力•2.顺位效力•3.破产效力•（三）预告登记的失效五、不动产的善意取得•不动产的善意取得的条件；1.受让人受让该不动产是善意的。•2.以合理的价格转让•3.转让的不动产依照法律应当登记的已经登记。•案例•2006年年底,邓某从正规的拍卖行买下了某大厦的第三层,根据拍卖行提供的资料,当时的楼层设计布局图清楚地表明,三层楼共用4座楼梯。但就在阮先生买下银鹤阁第三层没多久,却发现大厦首层前面两个楼梯的位置早已改为私人店铺,同时后面两个楼梯也被封住,三楼根本无路可上。原来,早在2004年期间,由于银鹤阁原产权所属公司与其他单位发生经济纠纷,被法院查封,并将首层、二层物业以及首层至三层的4座楼梯拍卖给了新业主梁先生,并成功过户。•经过与首层业主梁先生交涉后,对方出示了4道楼梯的相关房地产权证,证明第一层至第二层的楼梯都归属于梁先生所有。阮先生到清远市房产信息中心查询,原来银鹤阁第一层至第三层4道楼梯均被颁发了房地产权证。“难道公用的楼梯也可以出售？我们甚至请求与首层的业主协商,按市价出资购买两个楼梯口作为通道,但都被拒绝无法协商。”4年来,因为原来通往三楼的4个楼梯口被封闭了,导致了“空中楼阁”的招租中断而空置。•2007年,阮先生将清远市市政房产管理局告上法庭,认为其发证行为严重侵害到银鹤阁第三层的使用权,要求撤销清远市市政房产管理局作出的颁给私人4道楼梯的房地产权。•该案一审得到区法院的支持,2008年3月在二审时被中级人民法院驳回诉求。法院二审时认为,清远市市政房产管理局为首层业主颁发的房地产权证的行为,是应法院要求实施的司法协助执行行为,是必须履行的法定协助义务。清远市市政房产管理局则答辩称,“银鹤阁”首、二、三层在被法院查封前原来均属一个业主,因此初次发证时连同楼梯间一起发证给原业主并没错,至于后来发生产权转移也是协助人民法院过户,当时也没有人提出异议。而数年后阮先生购买“银鹤阁”第三层时,明知现状,仍要竞投,买后才提出,已经超过诉讼期。案例2•李宏、李涛和李丽是三兄妹。1999年其母亲去世，留给三兄妹住房一套，由于李宏和李涛自己有房居住，就将房子让给妹妹李丽居住。2000年12月，李丽持房屋产权证到房地产管理部门对房屋产权进行变更，将房子登记在自己一人名下，取得房屋产权证书。2001年3月，李丽将房子以80万元的价格卖给了张某，并到房地产管理部门办理了变更登记，张某取得房屋产权证书，成为该房屋的所有权人。2001年4月，李宏和李涛得知此事，即向张某提出异议，认为该房屋属于兄妹三人共有，李丽未经两哥哥同意擅自出售房屋，其出售房屋的行为无效，要求张某返还房屋。而张某则认为自己通过合法的途径和手续购得该房屋，自己拥有该法的房屋产权证书，拒绝交还房屋。双方争执不下，诉至法院。•问题：张某是否需要返还房屋？为什么?