房地产前期报建

房地产前期报建开发部：冯玲玲2015年12月4日一、开发报建基础知识•1、房地产开发等级•⑴一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程；•⑵房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发；•⑶开发商在取得一块土后再转给另一个需要用地的单位，然后由另一单位进行土地开发，属于三级开发。一、开发报建基础知识•二、面积概念•⑴建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制；•⑵总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；•⑶容积率：地上总建筑面积与用地面积的比值。二、前期报建取得证书房地产开发办理五证1、建设用地规划许可证建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认的建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。二、前期报建取得证书2、国有土地使用权证或用地批准书（道路）•证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护；二、前期报建取得证书3、建设工程规划许可证•城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。•临时的规划许可证，使用周期是2年，前提只需要有正式批文（是这个项目非此建筑的）和土地证就可以办理，多见于售楼处，门卫，围墙二、前期报建取得证书4、建筑工程施工许可证•加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量安全，根据《中华人民共和国建筑法》，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。二、前期报建取得证书5、各项验收合格证•消防、防雷、白蚁、环保、电梯、档案馆、规划（市政和建筑）、质监站等一系列验收。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建•1、三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建2、立项批文（发文的部门市发改局、区发改局、区住建局）立项批文分为预立项批文、正式立项批文两种。预立项又分为“关于XXXX项目的建议书”或“关于XXXX项目的前期工作联系函”。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建3、立项批文正式立项批文“关于XXXX项目的可行性研究报告”等三至四种文头,或者除预立项两种形式的立项批文的名称，其他都是正式立项。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建4、建筑规划设计要点主要参数容积率、高度、绿化率、建筑红线等。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建5、环保批复办理周期约15工作日，其中有10个工作日是在网上公示，其他时间经办人审核的时间。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建6、建筑规划方案⑴、审定意见三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建⑵否定意见三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建7、建筑工程岩土勘查审图办理周期约20工作日三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建8、人防意见三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建9、建设工程规划许可证需要缴纳规费（白蚁、墙改、散水、公共配套费等）。三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建10、建筑工程施工图审查三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建11、消防审查意见三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建12、质监、安监审查意见⑴需要材料⑵领取质监安监合格证三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建13、节能备案表三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建14、银行出具的资金到位证明三、马鞍山路社区服务中心项目前期报建15、施工许可证总结1、房地产开发部门发改局、规划局、国土局、环保局、气象局、节能办、审图中心、建设局、质监站等；2、房地产开发过程中取得主要证件《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》