房地产发展趋势

房地产行业发展趋势随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；多项目运营、集团化管控成为发展重点；粗放经营向精细化经营方式转化；异地扩张与全国性企业品牌显现；民营企业力量崛起和壮大；客户的维权意识明显提高。在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。对当前房地产发展形势的分析由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。国家宏观调控政策将深刻影响房地产发展展望2010年，中国经济已经进入到了反弹性增长阶段，经济主体的信心全面恢复，乐观估计中国的GDP在今年将达到9%甚至更高。需要注意的是，根据2009年底中央经济工作会议精神，调控政策基调不变，“针对性、灵活性”增强，这意味着针对市场的变化，政府会出台不同力度的调控措施。针对房地产行业，从去年12月至今年1月政府部门已经出台了一系列调控政策，在金融政策、财政政策、税收和管理法规等均有所出台。其中，2010年1月10日，国务院发布了全面调控房地产的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。从之前的楼市调控政策到“国十一条”，我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管理部门的态度是坚决的。关于2010年房地产市场发展的预测政策方面：“国十一条”已基本确定2010年的调控目标和政策，如果市场未能平稳，将会有新的调控措施出台。1、调控以维稳为主，部分新政策对楼市有拉动作用。随着中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为2010年楼市的主基调。但同时，楼市的政策中也有对自有住房尤其是改善性住房的积极支持，尤其是城乡一体化、城乡统筹等因素，对部分区域楼市的拉动作用还比较明显，尤其是二、三线城市和中西部地区的房地产市场有望实现“量价齐升”。2、当前政策调整仍以促平稳健康发展为主，对开发企业投资信心影响不大。但受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降，市场成交量如果下降将使定金和预收款比例下降，个人按揭比例下降并迫使企业自筹资金占比加大，未来企业融资难度相对加大。3、一些区域性房地产将有突出发展。如粤港澳三地政府首次合作开展的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划》和涵盖闽浙赣粤四省20市的《海峡西岸城市群发展规划》已获得住房和城乡建设部批准，这些区域的房地产市场有着很大发展潜力。另外，国家公布了“海南岛建设国际旅游岛战略”后，企业又纷纷布局海南，致使海南土地和房价成倍增长。我们应借鉴海南和迪拜地产发展的教训，要高度警惕房地产泡沫，企业投资及发展战略需保持清醒。供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。1、12月房地产供给大增的主要原因是需求过剩，热点城市出现供不应求甚至无房可卖。在调控政策逐步收紧，行业管理更加严格的大环境下，政府加大了土地供应，同时2009年市场的繁荣加强了企业资金实力，开发商有加大供给的动力，但部分城市短期内供应仍显不足。2土地供应结构将会有很大变化。在遏制房价过快上涨的背景下，政府将加大保障性住房的土地供应量。需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，一线城市成交量同比将难以再现较大增长，甚至可能出现一定下降。1、政府继续鼓励和支持首次购房，平稳过渡的政策为消费者的购买力提供了支持。2、随着房贷优惠利率的取消，尤其是二套房贷首付需4成，将让投资投机需求受到一定抑制。3、除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，房价的快速上涨也让部分自住型购房者开始产生观望。今年一线城市的新房成交量同比将难以再现较大增长，相比2009年甚至可能出现一定下降。价格方面：房价将在高位继续盘整。1、2008年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。2、2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。声明：此文系焦点房地产网独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与焦点网联系回复现中国的房地产的发展取向是由中国的经济与社会发展共同决定，不只是经济问题，而主要是社会问题。打个比方，如果我们这个社会把房地产作为收藏品来看待，那么房价的再高再高，也是可以想象的。因为房地产只是一个资本运作的工具和项目。现在中国的房地产的发展取向，主要是政治问题，因为有什么政策，就会有什么取向，有什么结果。经济对房地产的影响比重并不大，也只能通过社会和政治间接地作用。为什么这样说哪？首先，中国的房地产是准垄断行业。你能有土地自己建房吗？不能。你有了土地，能建自住房或商品房吗？还是不能，就像郎咸平所说，对房地产你的自由恋爱是不被承认的，更是不被允许的。说房地产是准垄断行业，对房产开发来说，有众多竞争，并不完全垄断。只是这部分决定房地产的比重并不大，也不关键。从其占房产的成本比重大约可知它的比重。垄断房地产的是地方政府，是政策。一个必需品一旦被垄断，垄断阶层就能掌握垄断品的稀缺程度来决定其价的高低。更重要的是政治权可决定房地产的政策，而政策可决定房地产只是具有居住的属性，还是同时具有资本的属性，还是同时具有资本分配与再分配的属性，还是同时具有收藏的属性。等等。定位好了，就能把握好政策，就能轻松决定好中国房地产的取向和定位。这些政策的制定、出台、执行、监督是通过你吗？所以政治还是第一位的。再次，我们看看经济是如何影响房地产的。如果二十年前，我们的经济能力不能提供人们的基本居住需求，人们说经济制约了房地产的发展。现在600个城市有6500万套的空房，还有大量的在建房，城市三口之家居100平方米的房屋总量已超过，再说经济能力不足是说不过去的。现在与未来经济又是如何影响房地产哪？如果人们发现我们的土地很大一部分都在建房，我们的土地已不能满足我们生存更重要的食品供应了，这时经济会影响房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们制造业因土地和地租太高，而利润大幅减少，或制造业的利润很大一部分都投入到房地产中，制造业自身的发展停顿，已无利润和竞争力了，我们从制造业提取利润已无源泉了，经济会制约房地产。如果我们发现土地价格的高涨，我们的拆迁费用巨大，我们的公路、铁道等基本建设难以开展，社会的经济发展受到停顿，好象经济除房地产外，都在下降，我们有什么财富供房地产发展哪。请注意房地产本身的发展模式不是自身可循环的，它是不动产，有不动产的价值率，它的价值需要从其它行业与人们来吸收资本并给予认可。即房地产的价值是通过人们的需求赋予和资金投入来体现的。那么我们可以说中国的房地产取向，是中国的经济发展取向，是中国的政治发展取向，这个大课题你能把握吗？回答是我不能看明确。但有什么政策，就会有什么取向，什么结果。我们可按不同的政策，看看有什么不同的结果。对一些极端的事情，我们可认为中国不会愚拙到一个程度，到了这个程度，就停下来。至少中国人要活下去，中华不会分裂，不会回到朝鲜的体制。否则中国人民也太无用了，也就不应作为人来看待，其本身也是应该消亡的了。近期房地产发展趋势。2007年以住宅为主的房地产市场保持了较快的增速，基本上是供需两旺，2008年上半年有一定上涨，但是到了8月份全国房地产停止，9月份以后受金融危机影响地产出现下滑，这个时候就出现了救市的措施，国务院和相关部门对于地产业包括从银行贷款等各个方面的政策给予放宽。我们看看，从2007—2009年这一段房地产成交量大体上就是一个楼市的走势。2007年是一个大肚子的形状，比较火热，2008年就瘪回去了。当然这个原因是很多的。楼市也像股市，跌一跌涨一涨，跌一跌涨一涨，它不是直线上升的，也没有直线上升的。到了2009年大家可以看到，这一段飞速上涨。2009年在一系列政策的支持下，地产的价格合理调整，房地产市场成交量逐步回升。到下半年无论是价还是量都出现了大幅度的上涨。国家发改委、统计局显示的一个数字（图），2009年5月份到2009年后半年的时间飞速上涨，直线上升非常陡直。以北京房价为例（济南的可能没有这么高，但是曲线是同步的），2008年底在1.5万元左右，2009年初有小幅下降，之后就是一路攀升，现在的北京房价大概在2万-3万/平方米。（图）大家可以看到排队买房、排号的现象一片火爆。房地产走热的深层原因。房地产走热是不是一个暂时的现象？我们分析一下。1、城市化趋势加快。2008年的调整有内在的因素，也有外部的因素。大家都知道外部的因素2008年金融危机，国际经济在下滑，美国房地美、房利美整个地产界在往下走。今年年初我们到美国去，过去留在美国买房子的同学说跌了30%的价格。内在的因素有没有？2007年的过快上涨提前透支了2008年的上涨，如果2007年比较理性地增长，2008年会有一个合理的预期，但是由于2007年的过快增长就透支了2008年的利润和利息，2008年就没有那么高的增长。在业界有一个共识即城市发展要遵守“诺瑟姆”曲线，今年9月份建设部副部长在中国城市规划年会的报告上提出来的，这也基本上共识。城市人口的发展、城市房屋的聚集、地产界、地产业的发展根源在哪里？根源在于城市化。大家都知道，城市是从农业社会脱离出来，甚至有一部分人有市场的交易，有城墙保护。由于集约化，这部分人的商业、通讯以及各方面能够高效率地运转，这部分人的生活水准、文化教育、工资水准包括劳动产出比都比农村高得多。在城乡中它是占有决定性作用的，世界各国都是这样一种发展趋势，它是由低城市化率向高城市化率的转变，由解放初期十几个百分点到今年年初的47%以