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第1页共35页1宝能东填海区项目定位研究（北区）根据宝能集团对项目最新的定位思路，中原将对项目的定位工作进行重新的思考和研究，以下为定位工作的主要工作内容：此次工作主要涉及项目的定位，具体包括以下几个部分:住宅部分：区域定位档次定位价格定位产品定位客户定位为了很好的完成以上5个定位工作的研究分析，中原将具体的工作细分如下：市场参考——选取案例（红树湾、天鹅堡、御景东方、水榭花都、香蜜湖一号）——分析项目——档次定位——客户定位——户型定位第2页共35页2第一部分：参考案例之二级市场统计分析第3页共35页3一、基本数据统计项目名称占地(㎡)建面(㎡)容积率总户数均价建筑类型（层数）中信红树湾一期81920.3109647.453.2158893004栋塔楼和2栋TOWNHOME中信红树湾二期153624.54740130005栋塔楼和2栋TOWNHOME中信红树湾北一区约17000约526003.3263预期200002栋32层塔楼天鹅堡一期83,646146,0001.7557383005栋30-34层的高层天鹅堡二期80,000160,0002.007029500-200006栋11-20层的小高层和3栋30层的高层天鹅堡三期30,01150,0001.67194350004栋8-20层御景东方一期50,085232,0944.639391700012-15栋为7层多层住宅，8-11栋为18层弧形板式住宅楼、1-7栋33层点式高层住宅楼御景东方二期东堤园12035.641538.41.870预期35000由一座23层塔楼和三组叠拼townhouse住宅组成水榭花都1期17000034407.081.413014200临湖Townhouse+小高层水榭花都2期82532.31473110008栋22层的高层水榭花都3期99480.28473150006栋28-31层的高层香蜜湖一号935441310001.4447高层250005栋高层小结：以红树湾/天鹅堡二期/御景东方与本项目在容积率，体量方面相似。第4页共35页4二、规划数据统计项目名称布局/朝向楼间距车位比地下室层数梯户比层高中信红树湾一期板式结构/东南、西南向24米以上1.25:1双层地下停车库2梯2-3户高层3米，别墅单位3.2及3.6米,其中主人房层高5.9米,客厅层高6米中信红树湾二期板式结构/东南、西南向24米以上1.25:1双层地下停车库2梯2-3户高层3米，别墅单位3.2及3.6米,其中主人房层高5.9米,客厅层高6米中信红树湾北一区板式结构/南向14-95米1.25:1双层地下停车库2梯2-3户3米天鹅堡一期点式/南向32-70米1.44:1双层地下停车库3梯4户3米天鹅堡二期点式/南向32-70米1.25:1双层地下停车库3梯4户3米天鹅堡三期点式/南向32-70米双层地下停车库3梯4户3米御景东方一期板式、点式结合/南向约占72％。15-40米1.91:1双层地下停车库3梯5户2梯2－4户3.06米水榭花都1期板式、点式/南、北向70米以上1.38:1地下一层2梯2-3户3.1水榭花都2期板式、点式/南向100米以上1.45:1地下一层2梯3户3.1水榭花都3期板式、点式/南向83米以上1.2:1地下一层2梯2-4户3.1香蜜湖一号华府板式/南向50米以上1.72：1地下两层2梯2户3.1小结布局/朝向：60％的参考项目采用板式、点式结合的布局，20％采用纯板式布局即红树湾，其布局采用斜列式41度布局；天鹅堡则全部为3梯4户的点式布局。楼间距：差异较大，各项目均根据实际规划情况结合政府规范而定。车位比：除规划较早的半岛城邦之外，参考项目的车位比均≥1.25：1地下室层数：主要受容积率决定，除容积率小于2的水榭花都之外，地下室均为两层。梯户比：最高品质为2梯2户，最差品质为2梯4户，层高：3米为主流设置第5页共35页5附总平图：红树湾二期第6页共35页6水榭花都三期第7页共35页7水榭花都1－3期第8页共35页8香蜜湖一号华府第9页共35页9天鹅堡二期I区第10页共35页10三、户型数据统计项目名称房型面积区间套数套数比红树湾一期两房两厅91-103㎡6210.54%三房两厅155-158、163-165、172-175㎡12320.92%四房两厅164-180、200-245㎡30251.36%四房三厅266.51-266.85㎡528.84%复式373.97、165.27-209.18㎡325.44%联排别墅复式269-379㎡172.89%合计588100%红树湾二期3房2厅2卫/3卫144-193㎡273套36.94%4房2厅（3厅）2卫（3卫/4卫）176-264㎡423套57.24%复式191-193㎡、270㎡、518㎡18套2.44%6房4厅4卫458㎡8套1.08%叠拼别墅和联排别墅4房2厅3卫\4卫和5房3厅5卫289-358㎡17套2.30%合计739100%第11页共35页11红树湾三期北一区三房、四房170-250㎡263套天鹅堡一期3房2厅220-24949087.70%4房2厅340-350264.60%复式500-670437.70%合计559100%天鹅堡二期1区3房2厅1705415.00%4房2厅190-404.3922061.11%5房2厅241-2495114.17%复式266.15-421.54359.72%合计360100.00%天鹅堡二期2区3房2厅164.38-164.444房2厅227.47-231.565房2厅248.17-253.75顶层复式约360合计342100%天鹅堡三期4房2厅200㎡6030%5房2厅260、280㎡13470%合计194100%御景东方一期跃式3房2厅2卫+工人房118-119㎡17418.50%跃式4房2厅2卫+工人房149-151㎡17218.30%第12页共35页12跃式4房2厅3卫160-166㎡485.10%跃式4房3厅4卫+多功能房+工人房185-197㎡28430.20%跃式4房3厅4卫+多功能房+工人房222-235㎡26127.80%御景东方二期东堤园叠拼house24高层单位300㎡以上46水榭花都1期一期TOWNHOUSE和小高层130水榭花都2期3房2厅120.72-137.2011824.95%4房2厅157.81-212.0832468.50%复式218.73-366.45316.55%合计473100.00%香蜜湖一号3房180－190㎡309.43％4房240－250㎡18457.86％5房280－290㎡4815.09％独栋复式330－340㎡4413.84％顶层复式320－450㎡123.77％合计318100％第13页共35页13水榭花都3期2房92.99-104.0681.69%3房147.32-166.078217.34%4房190.18-205.4531867.23%6房3厅3卫271.34-308.225210.99%复式176.65、354.91、574.04132.75%合计473100.00%第14页共35页14四、市场小结：户型尺度数据统计项目名称房型客厅开间进深面积主卧开间进深面积(不含主卫)次卫开间进深面积主卫开间进深面积厨房开间进深面积衣帽间开间进深面积(估计)是否带工人房红树湾二期户型3房2厅2卫/3卫开间4.25-4.6米\进深4.2-5.8米,面积19-26平开间3.9-4.25米\进深4.5-8.15米,面积17.55-34平开间1.6-1.8米\进深2.4-3米,面积3.84-5.4平开间2-3米\进深2.5-3米,面积5.9-7.5平开间2-2.8米\进深2.5-4.2米,面积5.857-10.584平开间2-3米\进深1.4-3米,面积3.6-6平150平方米以上的户型带4房2厅（3厅）2卫（3卫/4卫）开间4.55-5.3米\进深5.55米9.3,面积25-46平开间4-4.35米\进深5.6-7.15米,面积22-31平开间1.6-1.8米\进深2.5-4米,面积4.4-6.7平开间2-2.65米\进深2.35-5.4米,面积5.7-12平开间2.3-3.15米\进深3-4.5米,面积7.5-13平开间1.5-2.1米\进深2.2-4.65米,面积3.3-9.8平是天鹅堡二期1区3房2厅5.1*8=40.8约为3.95*6=23.7约为1.8*3=5.4约为2.35*3=7.05约为2.43*4=9.2约为2.35*2.3=5.41是4房2厅6*6.6=39.65.1*4.15=21.17约为1.8*3=5.4约为2.45*2.6=6.37约为2.4*5.8=13.92约为2.4*1.4=3.43是5房2厅6*7.3=43.8约为5.7*4.5=25.65约为1.8*3=5.4约为2.4*3=7.2约为2.4*5.8=13.92约为2.4*1.7=4.08是天鹅堡4房2厅6*7.3=43.85.1*7.3=37.23约为1.8*3=5.4约为约为约为是第15页共35页15三期3.2*3=9.62.4*5.8=13.923.2*1.5=4.8御景东方一期跃式3房2厅2卫+工人房25.9619.443.8184.0255.7约1.5*2.3=3.45是跃式4房2厅2卫+工人房19.084.086.96厨房+工人房2.1*5约为2.4*1.3=3.12是跃式4房3厅4卫+多功能房+工人房29.7618.8开间1.9米6.24开间2.3米是跃式4房3厅4卫+多功能房+工人房38.46520.883.9957.28.695约2.7*2.4是水榭花都3期3房4*7.1=28.43.8*5.2=19.761.8*3.8=6.842.225*2.75=6.122.1*4.526=9.5无无4房4.5*7.1=31.954.5*5.8=26.11.8*3=5.42.4*3.2=7.444.55*2.4=10.92无部分带第16页共35页16五、成交客户数据统计项目名称项目整体客户群概述主力消化房型主力客户群购买目的红树湾1期南山占45％，福田30％，罗湖占15％，香港、外籍10％160－165的三房200－245的四房南山、福田的私营业主、企业高管90％自住红树湾2期本地占20％，港澳台占30％，内地30％，外籍人士占20％（15为韩国人）144－193的三房深圳以外的投资客40％自住、60％投资波托菲诺（高层）整体分为六类：1)华侨城片区原居民：华侨城片区发展至今已经有了一定的成熟规模社区，比如华侨城开发区内的许多社区。但也有一些如沙河街道办管辖范围内的大量城中村存在，上下百石洲等地。这些当地村民会选择购买一些配套较好的小区房，来改善自身的生活质量；2)金领阶层、私营企业主：看中华侨城片区的区位优势东连福田中心区，西接科技园；3)华侨城高薪阶层：主要倾向于上班近，社区环境好，又有世界之窗、民俗文化村、欢乐谷等旅游产业；4)政府公务员：主要相中其社区等次较高，文化娱乐设施丰富；5)看好该地区升值潜力的投资人士；6)喜爱华侨城优美居住氛围的香港人。220－250的三房金领阶层、私营企业主、华侨城区域高管自住约占70％御景东方1期客户以30-50岁的私营企业主为主，主要来自福田三房、四房来自福田的30-50岁的私营企业主自住65％水榭花都（1－3期）成功人士,塔尖阶层，15％的香港人三房、四房福田、罗湖的私营业主、高管自住65％半岛城邦（1期）客户区域来源、职业领域均十分广泛，私营业主、高管居多三房客户群、广泛投资＋自住第17页共35页17六、园林数据统计项目名称1）风格及其描述2）面积红树湾（1－2期）现代岭南风格,并重观赏性与参与性,充分感受到岭南庭院的古雅气息和闲情逸趣，运用现代时尚语汇来演绎结合建筑之精致设计共同营造现代时尚版岭南气息。首层全部架空,65%的绿化率红树湾（3－4期）水景为主，没有特定的园林风格波托菲诺（高层）意大利风情园林绿化面积小区内40,000㎡谛诺山40,000㎡合计