20130704-当前房地产市场形势分析及未来展望-百城发布

ChinaIndexAcademy2013年6月中国房地产百城价格指数解读暨上半年市场形势总结与展望中国指数研究院2013年7月1目录一、上半年总结：价格涨幅趋缓，成交冲高回落，地市升温二、下半年展望：政策维稳，供应加大促进量价平稳上行2政策环境：“国五条”进一步细化升级调控，稳定预期2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”。3月1日，国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）正式公布。3月底，各地纷纷根据“国五条”公布当地细则，目前共有36个省市（35个大中城市及广东省）公布细则或房价控制目标，其中有个15省市出台细则，其余21个城市仅公布房价控制目标。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉，限购、差别化信贷、税收等政策全面升级。1、完善稳定房价工作责任制2、坚决抑制投机投资性购房3、增加普通商品住房及用地供应4、加快保障性安居工程规划建设5、加强市场监管公布细则省市（共15个）•北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛•广东省仅公布房价控制目标省市（共21个）•南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、成都、乌鲁木齐3政策环境：土地、保障房、住房信息系统等长效机制进一步完善保障房新开工计划下降，更注重分配和管理环节，国务院出台措施加快棚户区改造。今年保障性安居工程的建设目标有所下降：基本建成470万套、新开工630万套，更侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。6月26日，国务院总理李克强提出推进棚户区改造工程，并围绕加大棚户区改造财政支持、丰富其融资渠道等提出了指示及要求。房产税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，发改委相关人员也明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。住房信息联网、不动产登记同步推进。3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡存智在接受记者采访时明确提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。4上半年，全国100个城市住宅平均价格环比涨幅在3月达到1.06%之后回落，6月降至0.77%，其中71个城市价格环比上涨，29个城市环比下跌；同比来看，由于基数的原因，百城均价同比涨幅持续扩大，到6月达到7.4%。北京、上海等十大城市价格涨幅一直高于百城平均水平，其中6月环比和同比涨幅分别为1.01%和9.63%。新房价格：百城住宅均价涨幅在二季度持续缩小数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。0.75%-0.67%-0.46%1.09%0.95%1.06%1.02%1.41%0.93%0.77%0.68%0.70%0.49%0.38%0.07%-0.04%-0.33%-0.55%-0.30%-0.16%-0.43%-0.32%-0.38%-0.66%0.29%0.37%0.29%0.27%0.13%0.41%0.23%1.00%0.83%1.06%1.00%0.81%0.77%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%8500900095001000010500元/平方米百城均价(左)环比(右)52013年上半年，50个代表城市住宅月均成交2516万平方米，与2010-2012年同期相比增幅均超过35%，为近四年同期最高。具体到不同阶段，二季度月均成交量（国五条出台后一个季度）较3月（国五条出台当月）高点下降17%，明显小于“国十条”之后降幅（42%），表明“国五条”对市场影响较小。值得注意的是，“国五条”的影响在6月逐渐淡去，50个代表城市成交量与上月基本持平，同比小幅下降4.4%，但较去年月均水平仍高出8.3%。其中，一线城市北京、上海成交量回升明显，环比增幅超过20%，天津、南京、杭州等地出现小幅下降。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通21个城市。新房成交：上半年总成交量为近四年同期最高，3月冲高后在二季度回落，6月逐渐趋稳21121795231125160500100015002000250030003500万平方米月度成交面积年度月均成交面积2010年4月，“国十条”出台5-7月平均成交量回落42%2013年3月末，地方“国五条”陆续出台，4-6月平均成交量回落17%6新房成交：一线城市在新政后下行最明显，近期逐渐恢复，二线城市仍在下行，三线受政策影响较小数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2008年至今一线城市成交量走势图：2010年至今二线代表城市成交量走势一线城市一季度月均成交80万平方米，达近六年同期最高，同比增长达122%，相比去年全年增长20%；受新政落地影响，二季度环比降幅在各梯队中最大，但成交量高位回落后在5-6月有回升。二线城市一季度成交量环比下降17%，在各梯队城市中降幅最大，二季度成交量高位持续回落。三线城市一季度成交量同比增长89%，二季度环比增长2%，同比增长22%，涨幅高于一二线城市，且各月基本平稳，表明三线城市受新政影响最小。图：2010年至今三线代表城市成交量走势2013Q1Q2环比-5%-15%同比122%-2%2013Q1Q2环比-17%10%同比66%13%57486267020406080100万平方米二线城市月均成交量年度月均成交量52109624767740306090120150万平方米一线城市月均成交量年度月均成交量21192326010203040万平方米三线城市月均成交量年度月均成交量2013Q1Q2环比-12%2%同比89%22%109%43%24%43%10%16%29%8%10%21%13%7新房供应：上半年供应量为近四年同期最高，6月推盘节奏放缓2013年上半年，代表城市月均新批上市1141万平方米，同比增长13%，为最近四年同期最高。二季度，代表城市新增供应环比增长达65%，同比增长4%，月均水平为1423万平方米，比过去三年月均水平高10%以上。6月，代表城市推盘节奏放缓，新增供应1219万平方米，同环比分别下降11%和18%。图：2010年至今主要城市新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、重庆、天津、沈阳、大连、长沙、无锡、郑州、南昌、东莞、扬州、南通、惠州、铜陵。125012961260114105001000150020002500万平方米月度供应面积年度月均供应面积8供求对比：供不应求态势在多个城市出现逆转数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com图：2008年至今8个代表城市销供比走势2013年二季度，8个代表城市成交量环比下降4%，供应量环比增长60%，平均销供比由一季度下降0.66至0.98。具体来看，仅北京、广州和惠州销供比大于1，多数代表城市销供比小于1，一季度的供不应求态势普遍发生逆转。0.981.480.961.060.910.870.910.831.040.01.02.03.04.05.0平均北京上海广州深圳杭州武汉苏州惠州9图：2010年至今6个代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存回落态势趋缓，出清周期仍在较低水平数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、苏州、惠州。0369121501000200030004000月万平方米可售面积出清周期截至6月底，6个代表城市可售面积为3258万平方米，环比小幅下降1.9%，比2012年底下降11.3%；代表城市平均出清周期为7.8个月，比2012年年底缩短0.2个月，基本保持平稳。102013年上半年，十大城市主城区二手住宅样本平均价格环比涨幅在3月达到2.81%的阶段性高点后持续出现回落，到6月降至0.78%；但同比涨幅仍达19.88%，今年以来持续扩大。具体到不同城市，广州、北京、深圳同比涨幅超过20%，居各城市前列。图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅十大城市二手住宅价格：环比涨幅在二季度持续缩小，但同比涨幅仍较大数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com112013年上半年，十大城市二手住宅总成交量超过55万套，同比增长达122%；从具体月份来看，在3月因政策预期集中成交超过20万套后持续下降，6月总成交6.64万套，环比下降4.2%，同比增幅降至12.1%。具体到不同城市，北京环比增长26%，广州、深圳、上海等地成交量也趋于平稳，表明市场需求正在逐步恢复；仅南京和成都出现较大降幅（分别为34%和15%）。图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com十大城市二手住宅成交：成交继续小幅回落，但同比仍有增长12土地供需：明显好于去年，出让金增幅尤为突出根据中指数据土地版的监测：2013年上半年，全国300个城市各类土地累计推出7.8亿平方米、成交6.3亿平方米，同比增幅均为13.5%，其中住宅用地成交面积同比增长38.0%；土地总出让金超过1.1万亿元，同比大幅增长66.5%，其中住宅、商办用地同比增幅超过75%。具体到不同月份，二季度各项指标稳中有升，6月全国300个城市住宅用地推出和成交量以涨为主，出让金同比增长达61%，表现好于同期商办用地。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：2013年1-6月全国300个城市住宅和商办用地推出及成交情况（单位：万m2、亿元）1月2月3月4月5月6月6月环比6月同比1-6月1-6月同比推出总计15585110938492123351530214797-3.3%10.5%7760313.5%住宅6059380227964050519753863.6%31.5%2729027.2%商办230714391311157823752207-7.1%9.5%1121928.9%成交总计136288011102099960117819516-19.2%-11.8%6310513.5%住宅484829333305328739063737-4.3%27.4%2201538.0%商办207912131447136916691436-13.9%-12.4%921329.5%出让金总计253018531800159721711923-11.5%31.2%1187466.5%住宅164111521210105113791290-6.5%61.1%772478.3%商办643552400383568486-14.5%5.1%303375.1%13地价：楼面均价和溢价率处于2011年来较高水平，6月上行势头略有放缓2013年上半年，300个城市各类土地楼面均价同比上涨36.6%，溢价率为14.5%，比去年同期提高10个百分点，其中住宅用地为17.4%，提高13个百分点。具体到不同阶段，土地市场价格上行势头在6月有所放缓，全国300个城市住