控制性详细规划的控制体系和控制要素

控制性详细规划的控制体系和控制要素建筑形态和外部空间组合要求：进行建筑体形设计时应进行视线分析，控制重点为远眺山脊线时的建筑景观及视点在江面上的视线范围建筑景观。要求：近山地区的建筑结合地形设计，应富于姿采和趣味。建议：沿江地区的建筑形态和外部空间组合提倡多元化，形成多样的视觉感受和空间感受。建议：建筑群中应增加山江间观景通廊，同时作为通风廊道。建议：建筑整体布局应提供视觉调剂空间，可利用低矮建筑物及开敞空间作为建筑群间的视觉调剂和缓冲空间。建议：于道路对景或视线焦点处建立地标性建筑物。建议：在相对完整功能区内，避免竖立与四周互不协调的“突兀”建筑物。建议：沿江和近山建筑均应避免采取千篇一律或单调乏味的建筑模式。建筑使用功能要求：近山沿江处开发避免被非公共功能包围，应为公众在这一区域的活动休闲留出充足空间。建议：滨江建筑功能应提供多样性的活动空间，为江滨增添活力。包括设置酒店、食肆、酒吧、店铺、滨江长廊和码头。建议：近山建筑功能应多样化。包括设置体育中心、酒店、总部办公、购物、别墅等。建筑高度要求：建筑高度依与山、江的关系不同而不同，避免将大量较高的建筑建于江滨和山体周边，形成“墙壁效果”。要求：沿江和近山建筑均应避免采取整齐划一的高度。建议：建筑采用梯级式高度分区，于不同高度建筑间取得协调。建议：门户地标地段设置部分超高层建筑。要求：滨江、环山处的非地标建筑应相对低矮。要求：山江间景观通廊内建筑不高于15米。开发强度要求：应同时保留土地高强度使用地区和土地低强度使用地区。要求：滨江、环山处的开发强度不大于0.5。要求：山江间景观通廊的开发强度不大于0.1。构筑物色彩建议：开敞空间内的构筑物：采用自然材质（如石材、木材等）的构筑物，宜体现材质本身的色彩；采用人工材质（如金属、玻璃钢、塑料等）的构筑物，可采用鲜艳或深沉的色彩强调其个性。要求：临近建筑的构筑物，其色彩应与临近建筑相协调。建筑色彩要求：建筑色彩选择的基本原则：大面积使用的色彩应淡雅、明快，重点部位（如入口）或其他少量使用的色彩可具有较强跳跃性。要求：非住宅建筑的整体色彩搭配应：底部沉稳，墙体淡雅、明快。要求：住宅墙体色彩应以浅淡暖色调为主，坡顶色彩应选用较墙体明度深的色调。要求：地标建筑的色彩应与周边建筑不同。其自身色彩应整体统一。要求：同一街区内建筑的色调应基本一致。要求：临近建筑间应色彩协调。第一篇基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义控制性详细规划在我过开展已有10余年的里司。根据我过建设部1991年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要，在编制总体规划之前可以编制城市总体规划纲要，大中城市可以在总体规划的基础上编制分区规划。根据规划的深度和管理的需要，详细规划还可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。从规划层面上看，我过城市规划可氛围战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面，控制性详细规划是两个曾面的衔接，同时作为规划管理的依据，其作用举足轻重。控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并知道修建性详细规划的编制。第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。这既是控制性详细规划编制的核心，也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，其以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系空子；成司特色与环境景观控制；工程管线控制。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么，不应该建什么’通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。控制性详细规划的灵活操作性一方面表现在适应城市快速发展，可以实现规划管理的简化操作，大大缩短决策、土地批租和项目建设的周期，提高城市建设和房地产开发的下率，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解，再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素，实现了规划设计与规划管理相结合，提高了规划的可操作性；另一方面，控制性详细规划在却规律必须遵循的控制指标、原则外，还留有一顶的“弹性”，如某些质变可在一定范围内浮动，同时一些涉及人口、建筑形式、风貌及景观特色等指标可根据实际情况参照执行，以更好地适应城市发展变化的要求。二、法律效应控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。法律效应是控制性详细规划的基本特征。三、图则标定图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线及绿化控制线及控制点等。控制性详细规划涂泽在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。第三节控制性详细规划的作用控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及时间的变革而出现的，它代表了一种新的规划历年，表明中国城市规划管理从中级形态走想动态控制的过程，表明城市规划是立足于城市发展的客观过程，向着预定的规划目标不断渐进动态管理的决策程序。其次，与以形体设计为特征的传统性修建性详细规划相比，它还代表了一种新的技术手段，实现了规划设计与规划管理有机结合。第二章控制性详细规划产生的背景及历程第一节控制性详细规划产生的背景应该说，控制性详细规划成为我国城市规划编制体系中的一个重要的组成部分，有其历史的必然性。它产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，城市土地使用制度出现了重大的变革，由无偿无限期使用转向了有偿有限期使用，土地进入时常，土地的价值规律发挥作用。在城市发展中，如何对城市土地这一资源进行有效的利用和分配，是我过城市建设、开发、管理面临的挑战，因此，从规划的层面，引进新的控制手段和方法，即控制性详细规划，来解决城市建设面临的新问题显得尤为重要。一、城市建设方面的要求（一）土地使用制度改革提出新问题长期以来，我过城市土地使用制度实行无偿、无限期的行政划拨制度，土地的经济效益得不到发挥，土地资源浪费严重。岁着我过社会主义市场经济的建立，改革开放不断深入，1987年深圳市实行了国有土地有偿出让制度，以次为开端，我国城市土地使用逐步由无偿划拨向有偿使用过度，从完全的计划模式向市场模式过度。在市场模式中，土地的有偿使用使土地作为基本生产要素可以进行商品化经营，土地的价值规律发挥作用，土地资源由市场这一“无形的手”进行调配，按照“假高者得”原则，土地使用权最终属于能够支付最高租金的使用者，按照这一原则，土地价值将能获得经济上的最大实现。在城市建设中，必须运用商品经济的价值规律和市场机制来调节土地的工序关系，利用土地的级差效益，调整和油画城市土地利用结构，合理配置土地，提高土地的利用效率。土地使用制度的转变，要求规划与之相适应，应满足土地招投标出让的管理及技术要求，这直接促进了控制性详细规划的引入与生产。（二）建设方式与投资渠道变化带来新要求土地的有偿使用，使土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主题的多元化，例如，上海市虹桥区经济技术开发区采用了土地批租制度进行土地出让，成功引进了外资，该开发区1988年以2800万美元出让虹桥开发区第26号地块1.29万平方米50年的土地使用权。目前该开发区已与6个国家签定了借地协议，并且有8个国家驻沪总领事馆址设在红桥开发区，是我国唯一设有领事馆区的开发区。同时，投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，这就是要求规划者能适应这种多元化需求，同时，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市面貌的完整性，致使市政设施建设不完善、环境质量低下。而成片综合的开发建设方式则可使城市建设按照城市规划有序地进行，其综合开发的产品主要是土地和房屋，这些产品均可作为商品进入市场交换，从而促进房地产业迅速振兴。1989年，桂林城市中心区控制性详细规划根据规划和实际建设的要求，按照区、片、地块三级划分地块，规划地块不宜太小，以避免形成分散建设的状况，也不宜过大，以便于组织同意建设，并能适于在本地规划地块内形成相对协调同意而又富于表现力的建筑群面貌。在规划用地的综合指标体系中，为了能够体现上一层次规划的意图和目标，适应城市建设的需要，对规划地块的建设实施可行的控制和引导，综合指标体系包括控制性指标和引导性指标两大类。控制升毫年个指标主要依据城市空间环境和城市功能的要求，对每块用地的性质、规模、建筑量、绿化和交通条件等作出规定；引导性指标主要依据城市景观环境和文化传统对建筑艺术（建筑形式、色彩等）提出建设性的要求。桂林城市中心区详细规划采用12项指标构成的综合指示体系，对规划用地的建设进行控制和引导。在这种情况下，控制性详细规划的层次、深度适宜、同时采取规划的语言表述规划的原则和目标，并制定了详细的建设要素控制指标，成为城市建设的有效引导。控制性详细规划对于城市土地开发的有效控制，使城市总体规划落在实处，保障城市的健康、有序发展。（三）城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求从20世纪70年代开始，经济全球化逐渐席卷全世界，城市在国际经济和当地经济中的地位更加重要，城市全球化竞争更趋明显，城市在区域中所处的地位、承担的角色与只能分工也随之变化，这都会通过城市的结构、用地布局及够车工内反映出来。城市产业结构是设计城市性质、经济效益、发展方向的一个基本内容，他的水平高低、合理与否影响到城市发展的各个方面。产业结构的太哦正，必然引起城市土地培植和城市空间形态的变化，对此，城市规划应如何加以积极引导，并在方法、理念上做出相应的对策。二、规划管理方面的要求（一）土地管理的观念与方法的转变城市土地使用制度的改革，是我国经济体制改革中从理论到时间上一次中哟啊转变，对于城市土地管理的观念和方法也带来了很大的冲击。在城市土地时常中，城市土地既是资源，又是城市资产，城市土地不再无偿使用，城市政府要通过城市土地的批租、出让、转让等方式获得利益，并把收益于城市公用事业。在土地投放上，也不再是采用有计划的行政划拨方式，而是根据城市土地的供求情况，才用分期、分批的方式投放市场。例如，通过控制性详细规划提出控制指标要求，某市经济技术开发区共出让土地11快，面积7.2万平方米，引进外资达22.38亿美元，每平方米土地引进外资超过3000美元，显示出土地制度改革带来的巨大经济效益，同时其中土地出让所带来的收益也为城市的公用事业提供了资金。在城市土地的管理中，要实现土地资源的有效培植，城市规划和管理应该运用价值规律，从经营的角度进行土地资源配置，使城市土地的配置达到最优。控制性详细规划是一个有效手段，一方面，根据趣味的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格；另一方面，在行政调节之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划的意图。（二）房地产开发的管理方式的转变随着社会主义市场经济体制的建立，房地产时常也逐渐蓬勃发展起来，城市土地使用制度的改革对城市土地使用带来了生气和火力，也对防地产开发的管理提出了新年的任务和要求，对于防地产开发的管理也不仅仅限于批地、审核等工作。为了合理利用城市土地，提高土地的利用效益和有效开发，我国土地的投放引入时常机制，采用投标的方