第四章房地产评估

资产评估天津科技大学经济与管理学院第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产评估的收益法第三节房地产评估的市场法第四节房地产评估的剩余法第五节房地产评估的基准地价修正法第六节房地产评估的路线价法第一节房地产评估概述一、房地产的概念及其特征房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产可以分为物质实体和权益两个方面。建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房地产一般具有如下特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。二、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、租赁权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格÷建筑总面积容积率=建筑总面积÷土地总面积楼面地价=土地单价÷容积率（二）影响房地产价格及评估价值的因素为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。①经济因素②社会因素③行政因素(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。(3)个别因素①土地的个别因素②建筑物的个别因素第二节房地产评估的收益法一、房地产评估的残余估价法残余估价法的计算公式收益现值法公式V=A/i，A=Vi如果以Vl、Vb分别表示土地、建筑物的价值以Al、Ab分别表示土地、建筑物的年收益以il、ib分别表示土地、建筑物的本金化率。则，Al=VlilAb=Vbib如果以A0表示房地合一产生的年总收益，则A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1、土地残余法的计算公式lbbliiVAV02、建筑物残余法的计算公式bllbiiVAV0二、应用举例某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地本金化率为8%，建筑物本金化率为10%。年房租损失准备费以半月租金计，房产税按年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计，管理费按年租金的3%计，维修费按年租金的4%计，保险费每年288元。运用市场法已求得土地使用权价格每平方米1000元。用残余估价法评估该住宅建筑物价值。⑴年房租收入=2400*12=28800元⑵年总费用如下：房租损失准备费=2400/2=1200元房产税=28800*12%=3456元土地使用税=200*2=400元管理费=28800*3%=864元维修费=28800*4%=1152元保险费=288元年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元⑶年总纯收益=28800-7360=21440元⑷土地使用权总价=200*1000=200000元⑸归属土地的年纯收益=200000*8%=16000元⑹归属建筑物的年纯收益=21440-16000=5440元⑺建筑物评估值=5440/10%=54400元练习题待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率为8%。取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。第三节房地产评估的市场法市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。参照物交易日价格指数格指数待估地产评估基准日价参照物个别因素值待估地产个别因素值参照物区域因素值待估地产区域因素值参照物交易情况正常交易情况参照物交易价值待估房地产评估价值第四节房地产评估的剩余法一、剩余法的基本思路剩余法又称假设开发法或倒算法待评估土地价值=预期开发后的房地产租售收入-建造费用-利息-利润-税金-租售费用剩余法的运用范围：待开发建设土地。二、剩余法的具体计算公式地价=预期房地产租售收入-建筑费用-专业费用-利息-利润-税金-租售费用1、预期房地产租售收入出租——收益现值法出售——市场比较法2、建筑费用比较法测算建筑工程概预算方法估算3、专业费用专业费用=建筑费用×费率4、利息和利润分别是全部预付资本的资金成本和机会成本。全部预付资本=地价+建筑费用+专业费用（1）利息=全部预付资本×利息率地价利息一般按整个建设工期计算建筑费和专业费利息按建设工期的一半计算（2）利润=全部预付资本×投资利润率或：利润=预期房地产租售收入×销售利润率6、租售费用主要包括中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等。租售费用=预期房地产租售收入×费率5、税金主要包括营业税、契税、印花税。说明：上述公式适用于静态情况，即不考虑资金时间价值。三、剩余法应用举例有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设工期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为售楼收入的2.5%，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为10%。估算该宗土地目前的价值。1、计算开发完成后的房地产销售收入房地产销售收入=2000×2.5×9000=4500（万元）2、计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=1500（万元）专业费=建筑费×10%=1500×10%=150（万元）3、计算销售费用和税金销售费用=4500×2.5%=112.5（万元）税金=4500×6.5%=292.5（万元）4、计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）×10%=（地价+1650）×10%5、计算利息利息=地价×[(1+6%)2－1]+(1500+150)×[(1+6%)1－1]=0.1236×地价+996、求取地价地价=4500－1500－150－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.1236×地价－99地价=1782.45（万元）练习题有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为3年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次支付。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为总楼价的4%，税金为总楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。第五节房地产评估的基准地价修正法一、基准地价的含义及作用（一）基准地价的含义基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段或均质地域分别评估的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但各地基准地价所包含的内容有所不同。基准地价一般由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用等构成。（二）基准地价的特点1.基准地价是区域性价格2.基准地价是土地使用权价格3.基准地价是平均价格4.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区5.基准地价是单位土地面积的地价6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。（三）基准地价的作用1.具有政府公告作用；2.是宏观调控地价水平的依据；3.是国家征收城镇土地税收的依据；4.是政府参与土地收益分配的依据；5.是进一步评估宗地地价的基础；6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。二、基准地价修正法评估的程序（一）收集、整理土地定级估价成果资料（二）确定修正系数表（三）调查宗地地价影响因素的指标条件（四）制定待估宗地因素修正系数（五）确定待估宗地使用年期修正系数nmrry)1(11)1(11＝（六）确定期日修正系数（七）确定容积率修正系数（八）评估宗地地价被估宗地地价=基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第六节房地产评估的路线价法一、路线价估价法的基本思路路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积±修正额二、路线价估价法的估价步骤(1)划分路线价区段(2)设定标准深度(3)确定路线价(4)制定深度指数表和其他修正率表(5)计算各地块的价格三、路线价估价法应用举例某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图,临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。表待估各宗地块情况表ABCDE1000元(路线价)注：超过标准深度18米以后的地块为里地。表临街深度指数表深度(M)指数(%)4以下4～88～1212～1616～1818以上13012512011010040(1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：1000×1×(17.5×6)=105000(元)(2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：1000×1.10×(13.5×6)=89100(元)(3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为：1000×1.30×(3×6)=23400(元)(4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为：1000×1.25×(7×6)=52500(元)(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为：1000×1.20×(11×6)=79200(元)