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万科·迎宾大道项目商业版块思路目录——第一部分区域商业价值分析第二部分区域未来商业发展预测第三部分项目地块分析第四部分项目商业定位及规划思路第五部分参考项目概览第一部分区域商业价值分析项目所在地项目区位——区域属性——项目所在地版块划分——项目处于三个版块的交叉重叠处离高新西区工业园较近离三环内高密度住宅区也较近项目以东为生态环境保护较好的都市农业区项目以西为金牛宾馆商住区蓉北市场区内环商务区近郊工业区都市农业区项目所在地区域环境——项目区域内生态环境优良，属于上河生态保护区的边缘地带项目可借助金牛宾馆的环境及景观资源（自然景观及人文景观）区域内空气及水质较好周边小区密度较低，适宜高档居住及高档商业项目所在地占地5040亩的两河森林公园摸地河沿岸政府将建设的3700M竹园占地3360亩的青羊绿舟公园……区域价值定位—自然资源区域环境——国宾版块金沙版块羊西线版块华侨城版块茶店子版块交大版块沙河源版块沙湾会展版块房产版块研究——“国宾板块”——“国宾板块”是以迎宾大道金牛宾馆为轴心的方圆片区因片区中金牛宾馆经常接待党和国家领导人，故以国宾馆而得名“国宾板块”——国宾片区作为连接高新西区和市区的重要纽带，成为高档楼盘开发的新兴片区政府在此规划的500亩超大规模的生态公园予以配套，“做精品、上档次”始终是国宾板块的主旋律随着众多城市别墅项目的相继上市，国宾片区地价飚升在迎宾大道周围，政府有关部门根据特定人文环境规划了近千亩专用于高档住宅楼盘的开发用地区域交通——三环路金牛大道羊西线迎宾大道共同构成了该片区便捷的网状交通版块交通——地铁——区域规划为工业与住宅用地,地铁二号线站点地铁二号线站点区域房产开发现状——项目所在地住宅小区周边地块——区域商业地产现状——区域内靠近西沿线一侧的商业地产开发已初具规模，部分商业已经经营的比较成熟（如红高粱一侧的商业）区域商业地产现状——而靠近金牛大道一侧，因周边的土地都还未进入开发阶段（如本项目及周边的地块），商业基本上属于空白的状态区域商业地产现状——区域内社区配套商业空置率较高，如普罗旺斯的社区低商和其它项目的社区商业区域商业地产现状——因整个区域现有楼盘的入住率差别比较大，区域内消费者的数量比较有限，所以商业形态基本上以大型的目的性消费为主第二部分区域未来商业发展预测高速发展中的高新西区，工业、商业对片区各种配套商业消费需求将大大增加区域价值定位—片区产业价值宏观区域展望——区域价值定位—片区餐饮文化区域房地产市场分析——该区域几乎为外来开发商垄断，该区域近两年市场供应量在150万平方米以上华侨城在住宅和商住用地上将对国宾片区造成影响国宾板块在2007年的开发热度开始升温，供应量近80万平方米香港爱美高、中环集团在此区域的可开发面积达60万平方米2007年估计有40万平方米的物业面市展望2007年下半年，该板块将是成都房地产市场发展的热点区域住宅发展——香港爱美高、中环集团、万科……2007年在此区域集中的开发商不下4家，今年的开发面积就高达60万平方米在这个区域所集中的住宅项目，几乎都是定位为中高档的品质大盘，销售均价不会低于6000元/㎡对于本区域未来的发展来说，将会是成都“西贵”社区的一个典型代表！区域人口发展——根据现有的人口和未来将要开发的2000多亩住宅楼盘，据不完全统计，未来3-5年内整个区域的人口将会有一个大的增长，估计新增人口将会有20万以上增长人口除了数量比较大之外，其质量也比较高，基本上都是一些社会的中产阶层和精英份子其有厚实的经济基础，较强的消费能力，对生活居家的品质要求也比较高人口=需求商业地产从“位置论”—“环境论”—“内涵论”一路发展至今，已经不能再单纯的研究某一个方面的特性研究商业地产要先从研究消费群体开始本项目周边的消费人群未来将会如我们前面所描述的那样，具有高消费的特征，无论是哪种商业类型，都需要这样具有强大消费力的人口本区域未来的商业将会有怎样的发展，我们可以做如下的预测：高端化、集约化个性化、特色化品牌化、定制化第三部分项目地块分析控规指标——地块情况——住宅用地63721.85平方米商业用地15609.04平方米住宅用地商业用地20米街头绿地街头绿地16米在建道路20米规划道路32米迎宾大道20米在建道路不可修建用地道路用地地块属性商住用地四面临街地块属性——地块限高分析——限高15米范围限高24米范围航空限高109米范围不得修建建筑物范围航空限高100米范围金牛宾馆控制线20米宽40米宽开发价值分析——金牛宾馆控制线商业价值最优商业价值第二住宅价值最优不得修建建筑物范围住宅价值第二住宅价值第三用地北侧迎宾大道地块道路现状——宽阔的金牛大道及迎宾大道历经几十年的绿化，是景观植被最好的黄金通途，是其他区域无法比拟的。第四部分项目商业定位及规划思路关于片区版块的思考——美领馆=金牛宾馆？美领馆——领事馆路商业街——棕南、棕北、玉林住宅区金牛宾馆——本项目商业街——万科、爱美高、中环等国宾住宅区关于本项目商业的思考——商业部分临街面宽260米、进深60米，拥有良好的规正的地块商业将会是本项目提升品质的一个亮点可打造成高端住宅区域内，高品质感的集中商业街区先用“定制式商业+前期经营”营造成熟氛围，然后在后期解决销售问题关于规划限制的思考——地块被分成了3个版块——限高15米的区域，60米宽和20米宽2个版块限高24米的区域，40米宽多层建筑密度不大于50%地块高度及密度受限，只适宜做低层低密度商业建筑限高15米范围限高24米范围航空限高109米范围不得修建建筑物范围金牛宾馆控制线20米宽40米宽60米宽商业的大敌——道旁树本项目的临街面有一排非常高大的道旁树，据目测有7-8米高，正好将商业的临街面全部遮挡住；对于本项目的商业来说，就无法在临街面得到良好的展示，其商业的价值受到影响，所以就不能考虑常规的商业；为了规避这个劣势，我们只能从商业形态上进行创新，来弥补这个缺点，并尽量使劣势转化为优势。关于规划限制的思考——偷概念——低层底密度的商业街区如何定位？偷面积——如何在如此高土地成本的情况下，使可销售面积增大？偷内涵——如何赋予本项目一些商业内涵？避劣势——道旁树遮挡、高地价、生商圈……如何规避这些劣势？解决之道——解决方案一：向地下发展——将地下负一层亮出来！解决方案二：做一条内街——在60米的进深情况下，规划出一条商业内街，使商业解决商铺设计及划分销售问题！解决方案三：创新商业建筑——独立的院落式商业！解决方案四：定制式商业——前期就为商家量身定做！解决之道——解决方案一：向地下发展——将地下负一层亮出来！地下面积不计入容积率解决限高问题通过道路及景观资源，使高低落差并不那么明显，并使负一层成为真正意义上的一层（参考“草堂二号”商业项目）解决之道——解决方案二：做一条内街——规划出一条商业内街，使商业解决商铺设计及划分销售问题！解决60米的进深问题增加临街面商业面积提高商业价值制造商业动线解决之道——解决方案三：创新商业建筑——独立的院落式商业！独栋别墅型的商业独栋院落式的商业院落式商业街解决之道——解决方案四：定制式商业——前期就为商家量身定做！招商先行为商家量身定制解决后期改造问题及招商销售问题解决后期经营问题利用商业打造成熟街区第五代商业——第五代商业——院景商街已经蓄势待发，它不再是囚困在灰盒子里的逛街消费行为，而是将自然景色与商街融合一体，让人们在风景中徜徉于商坊之间，体验休闲式消费与逛街的乐趣。院景商街是一条品味、情趣的街，是一条让人逛不够的街。让人们在逛街的过程中体味轻松、把玩乐趣。这不仅需要建筑线条的丰富变化，也需要业态、景观及小品上的相辅相异。关于院落建筑——独特的2-3层低密度院落建筑形式营造时尚、休闲的以酒吧、餐厅、茶馆为业态的商业街商街业态规划为商业生态链既有中餐厅及EVD影院，也有时尚、休闲、前卫的酒吧、茶吧、餐吧等关于别墅商街——北京后现代城推出的“美国后街”打出的旗号是“北京第一家原版美国别墅商街”主要由两栋面积近3万平方米的独立集合型别墅构成每栋商业别墅有近20家临街铺面是一个具有国际水平的综合性时尚休闲区集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体结合本项目的商业考虑——本项目的商业在现阶段要解决的问题不仅仅是整体的定位，还有：与爱美高等项目的商业差异化竞争前期商家如何经营如何生存商业如何定价及销售如何解决停车问题……在这样的情况下，我们对项目商业产品进行了粗浅的研究商业方案——方案一：限高24米——16704.8㎡限高15米——21672.48㎡备注：未包含地下负一层的面积方案二：限高24米——11490.64㎡限高15米——24652㎡备注：未包含地下负一层的面积总建筑面积38377.28平均楼层4.9反算容积率2.46单层基底面积7804.52商业部分地价7650000商业部分楼面地价4667.18总建筑面积36142.64平均楼层4.6反算容积率2.32单层基底面积7804.52商业部分地价7650000商业部分楼面地价4955.74商业方案——关于招商本项目必须招商先行，最好能够做到为部分主力商家量身定制关于销售本项目要考虑带租约的形式进行销售，也可以进行圈层营销、投资基金、商家自购自营等关于租金由于本项目现有的区位条件，在前期针对品牌商家，最好将租金定低，让利给商家关于售价销售的价格需要和销售周期进行平衡，根据现实的市场价格进行制定关于停车问题——本项目的商业定位是高档的定制式商业，并拥有一定的私密性，其对停车位的要求将更加的高草堂2号、一品天下等商业项目的停车问题，一直是困扰商家和开发商的头痛病如果本项目能够很好的解决停车问题，将会使商家对项目的兴趣大大提升，并能够很好的解决后期经营问题本项目的停车除了有限的地面部分，必须要考虑向地下发展，并与每个商家的经营场所紧密结合起来举例“华侨城”、“远大·都市风景”和“平石餐饮集团”第五部分参考项目概览参考项目节选——苹果·二十二院街（北京）春风·城市心筑（重庆）天地·十二坊（长春）浣花·长乐坊（成都）草堂2号（成都）橙子498街区（长沙）文殊坊、春江花月、宽窄巷子、锦里等……苹果·二十二院街——苹果·二十二院街——项目概况：东西长400米，体部分是2－3层高的建筑，前街是步行街，后院就是15000平米的城市绿地地上2万多平米，地下1.9万平米由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成中国建筑文化符号与现代实验建筑手段融合的院落商街吸引了众多国际品牌和知名艺术家，著名奢侈品品牌万宝龙、中国当代艺术领军人物方力钧、陈丹青等人的工作室正陆续进驻苹果·二十二院街——苹果商街及苹果二十二院街共享一条400米长的主街道，营造了一个轻松、开放的休闲场所，两街人气共同汇聚、相互带动，增加了周边未来人口数量及密度。苹果·二十二院街——核心价值：自然、人文、现代在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利是体验时代真正具有自然物质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街苹果·二十二院街——项目优势：15000平米景观中的院落商街打造成BD艺术品、奢侈品展示交易中心毗邻唯一和国际接轨的、亚洲规模最大的中国当代艺术馆――今日美术馆项目操作手段：采用准入制定向招商的方式，将最具特色、最具品位、最具高端代表性的消费形式引入院街苹果·二十二院街——苹果·二十二院街——抽象的中国民居建筑文化符号：如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院，再用现代建筑手法平行构置而成。通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑语境。苹果·二十二院街—