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第四章业主自治管理法律制度第四章业主自治管理法律制度第一节业主第二节业主大会和业主代表大会第三节业主委员会第四节业主大会第五节业主公约第一节业主一、业主的概念二、业主在物业管理中的权利和义务一、业主的概念关于业主的概念，目前我国没有法律对其作统一的规定。《广东省物业管理条例》中规定：业主，指物业的所有权人。《青岛市物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》也有类似规定。综合物业管理的实践认为：业主就是指物业的所有权人。二、业主在物业管理中的权利和义务权利有七点义务有八条第二节业主大会和业主代表大会业主大会与业主代表大会的概念业主大会的职权业主大会的成员组成业主大会与业主代表大会的概念业主大会：是指由物业管理区域内的全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。业主代表大会：是指物业管理区域内业主人数较多，超过规定的数目时，由全体业主按一定方法推选业主代表，组成代表大会，行使与业主大会相同的职权的自治组织。业主大会的职权1.制定、修订业主公约、业主大会章程；2.选举、撤换、罢免业主委员会的组成人员；3.确定本物业管理区域物业管理服务的内容、标准；4.依法选聘、续聘、解聘物业管理企业，审议签订物业管理服务合同；5.监督业主委员会、物业管理企业的工作，并听取、审查其工作报告；6.审议业主、物业管理企业有关物业管理的提案；7.制定和修改物业维修基金的筹集方案，审议物业维修基金的使用方案并监督实施；8.协助配合物业管理企业开展正常的管理服务活动；9.决定有关业主利益的其他重大事项。业主大会的成员组成业主大会的成员组成问题实质上就是关于业主身份认定的问题，因为业主大会是由全体业主组成的。因此，一般由下列人员组成：物业所有权人已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人持有空置物业的建设单位第三节业主委员会业主委员会的概念、特征和性质业主委员会的职责业主委员会委员业主委员会章程业主委员会的概念、特征和性质业主委员会：简称业委会，是指由物业管理区域内的业主选举产生，维护业主的合法权益，反映业主意愿和要求，协助和监督物业管理公司工作的自治管理组织。业主委员会的概念、特征和性质特征：自治与自律民主与公益传递、协调与监督性质：是业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会做出的决定。业主委员会的职责10条职责业主委员会委员一．业主委员会委员的权利与义务P122权利和义务各有4条二．业主委员会委员的任职资格P122必须满足6点要求业主委员会章程概念和作用主要内容1.总则2.业主委员会组织机构3.业主委员会会议制度4.业主委员会的职责5.业主委员会日常经费收支与办公用房6.业主委员会章程附则第四节业主大会一、业主大会的召开二、业主大会的议程与内容及其运作一、业主大会的召开首次业主大会的召开业主大会定期会议的召开业主大会临时会议的召开首次业主大会的召开首次业主大会的召开必须具备法定的人数，但全国没有统一规定。业主大会定期会议的召开定期会议依照法律、法规和业主公约的规定一般每年至少召开一次。业主大会临时会议的召开临时业主大会的召开一般有三种情况：分期开发期间召开的临时业主大会。当发生重大事故或紧急事情需要及时处理时召开临时业主大会。在达到一定比例的有投票权的业主提议时可以召开临时业主大会。二、业主大会的议程与内容及其运作业主大会的议程和内容业主大会运作的有关内容第五节业主公约业主公约的概念和作用业主公约的内容业主公约示范文本业主公约的概念和作用1.概念是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑物专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。2.作用业主自治和自我约束业主公约的内容业主公约以法律契约文件的形式明确了业主、物业所有人在物业使用、维护和管理等方面的权利和义务。业主公约示范文本主要内容包括：1.订立业主公约的目的2.业主处理与物业管理企业关系的规定3.安全管理规定4.物业装修管理规定5.物业维修管理规定6.禁止在物业范围内从事的行为7.损坏赔偿规定8.费用交纳规定9.道德方面的规定案例分析已买房但尚未取得房产证，是业主吗？不是业主就不能参加业主代表大会吗？未满18岁的业主能否参加业主大会，有无选举权和被选举权？物业交给物业管理公司管理后，业主除房屋产权外就没有其它权利了吗？物业管理权属于业主还是物业管理公司？业主没有参加业主大会的投票表决，可以不接受大会通过的决议条件吗？丈夫是产权人，妻子可以参加业主管理委员会吗？业主委员会委员该不该拿酬金？