第五讲国有土地上房屋征收与补偿法律制度

第五讲国有土地上房屋征收与补偿法律制度谭柏平2019/8/192课堂练习题一、判断题1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期限使用，并且土地使用权不能交易。2、城市土地储备制度具有很强的计划性。3、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租。4、娱乐用地的最高年限为50年。5、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。2019/8/193二、选择题1、以下说法哪些是不正确的？（）A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费2019/8/1942、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：（）。A、国有土地的所有权与使用权相分离B、国家垄断城市土地所有权C、城市土地所用权有期转让D、城市土地使用权有偿转让2019/8/195参考答案一、判断题1、对。2、对。3、错。4、错。5、对。二、选择题答：1、ABD；2、ABD2019/8/196本讲内容一、国有土地上房屋征收与补偿概述二、征收决定三、补偿2019/8/197案例：CBD开发商诉清华住户2012年3月25日据《新京报》报道：去年7月，CBD开发商和清华大学签订拆迁补偿协议，将该校光华路校区土地出让给CBD核心区二期，协议约定补偿款总计24亿余元。目前，因10多户教职工未按约定时间腾退所居住的房屋，CBD开发商将清华大学和住户们分别作为被告和第三人起诉。庭审时，清华大学表示，对CBD开发商的起诉无异议。住户们则认为拆迁补偿不合理拒绝搬走。住户们称，作为清华的教职工，现住房是清华大学多年前作为“公租房”，分给他们租住多年，他们一直按月交租。校方称，是暂时给教职工住的宿舍。住户要求原告出示全部的拆迁补偿协议，并给予合理补偿，否则不同意搬走（住户称，清华大学除获得24亿余元拆迁款外，还得到一栋回迁办公楼，所以，如果仅按照24亿余元为总数补偿，标准过低）。另外，在实际拆迁中，还存在未提前公示等不符合程序的问题，拆迁涉嫌违规。2019/8/198本案涉及的问题：——拆迁法律关系主体？——客体（公租房还是宿舍）？——住户与学校的关系（租赁、借助、房改房）？——补偿标准？（清华：每平米补偿高于周边住户）——回迁还是异地安置？（回迁办公楼原租户有不有份？清华大学在其他校区没有宿舍，没法满足住户要求。）——拆迁程序？——划拨土地商品化？（城镇土地还是农村土地上）后续：3月27日，朝阳法院在对受理的10起案件未作出宣判前，对其中两户作出先予执行裁定，要求两住户于今日（3月28日）前将房屋腾空交付开发商。2019/8/199一、国有土地上房屋征收与补偿概述1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法目的规范国有土地上房屋征收与补偿活动维护公共利益保障被征收房屋所有权人的合法权益注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月21日公布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。2019/8/1910房屋拆迁与房屋征收城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。特点：规划、国土、拆房（目的是土地使用）、被拆迁人包括使用人（如央视大楼涉及原清华美院职工用房的拆迁）、补偿安置性。2019/8/1911房屋征收是法律上取得房屋所有权的一种方式，它是指国家为公共利益的目的而强制、有偿地取得国有土地上的原属于其他民事主体所有的房屋的法律行为。物权法第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。注意：目前的房屋征收，不包括征收集体所有土地上的房屋。2019/8/1912征收的特征：——公共利益；——所有权转移；——强制性（不经得所有权人的同意）；——有偿性；——国有性。2019/8/19132、房屋征收的目的——公共利益为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。事例：《城市房屋拆迁管理条例》的违宪问题及公共利益之争。2019/8/1914事例：《城市房屋拆迁管理条例》的违宪问题冲突1：公共利益2004年宪法修正案将宪法第10条第3款修订为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”物权法第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”2019/8/19152001年国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》第1条：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。《城市房屋拆迁管理条例》不符合《宪法》和《物权法》关于“为了公共利益的需要才能进行征收征用”的规定，而且处于下位法的《拆迁条例》已经与《宪法》修改案和《物权法》相抵触。2019/8/1916《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于“公共利益”的界定第8条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2019/8/1917冲突2依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。冲突3征收、补偿主体应是国家，但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人。（如果是为了商业利益呢？不是征收，是民事协商。）冲突4对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。2019/8/19183、房屋征收的原则原则一：决策民主、程序正当、结果公开。原则二：先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。2019/8/1919原则三：禁止行政强拆（由司法强制搬迁）。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。2019/8/1920二、征收决定1、规划与论证征收房屋应符合规划：国民经济和社会发展规划；土地利用总体规划；城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。2019/8/19212、征收补偿方案（1）拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（2）论证公布与征求意见：当地政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。（3）听证会：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，当地政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。2019/8/19223、风险评估与资金筹备市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。2019/8/19234、征收决定的公告与争议的处理征收决定公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后，应及时公告。公告应载明的事项：征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等。争议的处理：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。2019/8/19245、房屋征收范围的确定房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。思考：违章建筑补偿吗？2019/8/1925市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿！！房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。2019/8/1926三、补偿1、补偿范围作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。2019/8/1927市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。思考：应该是给先搬迁的人奖励，还是给后搬迁的人奖励？征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2019/8/19282、被征收房屋价值的评估对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。案例：被征收的房屋面积太小，如何补偿、安置？被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《房屋征收评估办法》由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。2019/8/19293、评估机构的选定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。2019/8/19304、补偿方式被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、