第六章国有土地上房屋征收与补偿法律制度

•第六章国有土地上房屋征收与•补偿法律制度•本章主要内容：•第一节“拆迁”事件及其对策•第二节征收主体与被征收人•第三节征收决定•第四节征收补偿•第五节补偿协议12•第一节“拆迁”事件及其对策•一、全国各地频发拆迁纠纷•（一）湖南嘉禾拆迁事件湖南嘉禾县政府：谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子李会明的5层楼房被强行拆除李氏夫妇因“暴力抗法”被拘留3•1、县委县政府出台“四包、两停”措施：•03年7月，嘉禾县启动占地189亩的珠泉商贸城项目,涉及拆迁居民1100多户，7000余人,拆迁机关、企事业单位及团体20余家。•8月7日，嘉禾县委、县府办联合下发“嘉办字[2003]136号文”，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好拆迁对象中自己亲属的“四包”工作：包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件,包协助做好妥善安置工作,不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。•不能落实者，实行“两停”：暂停原单位工作、停发工资。•“对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。”4•2、强拆后果：引发一对姐妹同日离婚；160多名公职人员被调离、开除；3名被拆迁户被逮捕；民众集体上访。•3、曝光：04年5月13、14日央视时空连线连续报道；•5月25日央视《社会记录》：湖南嘉禾拆迁之痛。•迫于压力，5月11日，嘉禾县委、县政府联合下发通知，宣布取消“四包”“两停”政策，撤销对因拆迁受牵连公职人员的处分。5•4、调查结果：商贸城是商业营业用房为主的开发项目；项目审批违规操作；县委、县政府滥用行政权力强制拆迁。定性：“集体滥用行政权力，损害群众利益事件”。•5、处理结果：县委书记、县长等数名党政领导受到撤职等处分；被捕人员获释。•6、后续发展：国务院对嘉禾事件处理结果表示赞同。04年7月，湖南省嘉禾县珠泉商贸城项目建设工程，已经重新启动。6•（二）重庆市“最牛钉子户（杨武、吴苹夫妇）”拆迁事件。•04年8月，重庆市鹤兴路贴出拆迁公告。06年9月，拆迁片区只剩杨武、吴苹一家，因补偿差异太大而无法与开发商达成协议。后拆迁人申请行政裁决并向法院申请强制执行。•07年4月2日重庆九龙坡区法院召开新闻发布会：重庆智润置业有限公司与杨武达成协议，采取“产权置换”方式，异地安置沙坪坝区（价格3068847元）。被执行人杨武位于鹤兴路片区17号的房屋按照《拆迁安置方案》中的评估价为2477547元，另补偿其旧房设备费2222元、搬家费2万元、装饰补偿费10万元。重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与杨武达成拆迁安置协议前，即对拆迁片区进行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其损失人民币90万元。4月2日20：36，该房屋被顺利拆除，有网友通过网络进行现场直播。7•（三）江西宜黄拆迁自焚事件•2010年９月10日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。事件发生后，三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救。９月18日凌晨１时左右，伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。在舆论的密集关注下，9月17日，宜黄县委书记、县长被立案调查，率队拆迁的常务副县长被免职。10月10日，江西省委宣传部发布新闻称，宜黄县委书记邱建国已被免职，县长苏建国也被提请免去县长一职，此前负有主要领导责任的宜黄县委常委、副县长李敏军已经被免职。8•（四）湖南株洲拆迁自焚事件•2011年4月22日，湖南株洲云龙示范区学林办事处横石村上于家组11号的主人，58岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体，被在场群众拍下自焚全程。4月22日凌晨5时许，一两百人的执迁队伍破门进入，把屋里睡觉的汪家人强行拉出去，当晚并未宿在此处的汪家正和儿子汪红宇闻讯后赶到现场，双双爬上房顶，其中父亲汪家正拿出早已准备好的汽油瓶。但拆迁并末因此而停止，直至自焚事件发生，烧伤面积达百分之七十八，已成为植物人。910•二、拆迁事件频发的应对措施•（一）03年9月，中央维护稳定工作领导小组、国务院办公厅发布《关于贯彻中央领导批示切实做好城镇房屋拆迁中维护稳定工作的通知》、《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》——维护稳定。•（二）住建部采取的措施•修订和贯彻落实《城市房屋拆迁管理条例》；•重视拆迁上访工作；•及时完善配套政策；•加强行政监督工作；•公开通报违法违规典型案例；•推广拆迁典型经验。1112•（三）04年6月《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，提出11点具体要求，指出我国城镇房屋拆迁的三大突出问题：•1.地方政府为政绩盲目扩大拆迁规模；•2.拆迁补偿安置不落实，人为降低补偿安置标准；•3.滥用行政权力，违法违规强制拆迁。13•（四）制定《征收与补偿条例》•1、立法背景：《物权法》的出台，造成《城市房屋拆迁管理条例》违反《物权法》的精神而应当废除，全国人大常委会授权国务院在法律出台之前制定新的法规。•2、2011年1月21日，国务院正式公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。14•思考：为何拆迁事件频发？15•第二节征收主体与被征收人•一、征收主体•负责：市、县政府•组织实施：房屋征收部门•具体工作承担：征收部门可以委托房屋征收实施单位（不以营利为目的）•二、被征收人•国有土地上房屋所有权人（单位、个人）1617•第三节征收决定•一、决定主体•市、县人民政府•二、征收情形（保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要）•1、国防和外交的需要；•2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；•3、由政府组织实施的公共事业的需要；•4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；•5、由政府依照城乡规划法组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；•6、法律、法规规定的其他公共利益的需要。1819•三、征收程序•（一）制定征收补偿方案•1、房屋征收部门拟定，报市、县政府；•2、市、县政府组织有关部门论证、公布，征求公众意见不少于30日；•3、市、县政府及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，必要时组织听证会并根据听证会修改方案。20•（二）房屋征收决定前期准备•1、社会稳定风险评估；•2、被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；•3、征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。•（三）决定并公告•市、县政府作出房屋征收决定，并及时公告。•公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。21•（四）征收救济•被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。22•（五）征收调查•房屋征收部门应当对征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。•调查结果在征收范围内向被征收人公布。23•四、禁止行为•房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；•违反规定实施的，不予补偿。2425•第四节征收补偿•一、补偿范围和对象•（一）补偿范围•1、被征收房屋价值的补偿；•2、搬迁、临时安置的补偿；•3、停产、停业的补偿。•补助和奖励。•（二）补偿对象•合法建筑和未超过批准期限的临时建筑•二、房屋价值的补偿•（一）补偿标准•1.优先给予住房保障：个人，符合住房保障条件•2.不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。•3.价值的确定方式•由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。•对评估价值有异议的，申请复核评估；对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。•评估机构的确定：被征收人协商选定；协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。2627•（二）补偿方式•1.货币补偿和房屋产权调换（被征收人选择）•2.选择产权调换的，市、县政府应当提供用于产权调换的房屋，并计算、结清差价。•3.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。28•三、搬迁、安置补偿•因征收房屋造成搬迁的，征收部门应当支付搬迁费；•选择产权调换的，产权调换房屋交付前，征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房（超期如何处理？）。四、停产、停业补偿•对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。2930•第五节补偿协议•一、协议订立•（一）主体•房屋征收部门与被征收人•（二）内容•补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。•二、协议履行•一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。•何种诉讼？强制执行31•三、补偿决定•征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请作出征收决定的市、县政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并公告。•被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。32•四、征收执行•1、先补偿、后搬迁原则•被征收人获得补偿后应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。••任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。33•2、补偿决定的强制执行•被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县政府依法申请法院强制执行。•强制执行申请书应当附补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。3435•五、房屋征收与补偿纠纷处理•（一）案由•最高院《民事案件案由规定》（2011年2月28日）未单独规定征收补偿类纠纷案由，在“第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷案由”下，列了第83项“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。•建议改为“国有土地上房屋征收与补偿合同纠纷”•（二）提起何种诉讼？•1.对征收决定不服提起的诉讼•2.对补偿决定不服提起的诉讼•3.当事人依补偿协议提起的诉讼3637•（三）法院强制执行应注意的问题•1.独立审查强制执行申请，并对征收决定进行实质审查：•（1）基于公共利益需要；•（2）符合当地城乡规划；•（3）征收补偿方案的做出符合前置程序；•（4）按规定进行了社会稳定风险评估；•（5）征收决定作出前，征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用。•2.具体执行方式应符合法律规定，保障基本人权。