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第一章房地产权属登记法律制度第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念房地产登记——是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。二、房地产登记制度的类型（一）契据登记制（二）产权登记制第一节房地产登记概述1.权利登记制2.托伦斯登记制三、房地产登记的目的和意义（一）保护房地产权利人的合法权益（二）保证交易安全，减少交易成本（三）为房地产管理奠定基础（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据第一节房地产登记概述四、房地产登记的任务（一）做好登记薄记载工作（二）做好房地产登记信息化工作（三）做好房地产登记档案管理工作五、房地产登记的原则（一）权益主体一致的原则（二）属地管理原则第一节房地产登记概述六、《物权法》确定的不动产登记制度（一）不动产登记原则（二）登记机构的职责（三）不动产登记的载体（四）不动产登记的生效时间（五）预告登记（六）更正登记、异议登记第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类（一）土地登记1.土地总登记土地总登记——是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行全面登记。2.土地初始登记土地初始登记——土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。第二节房地产登记制度3.土地变更登记土地变更登记——是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。4.土地注销登记土地注销登记——是指因土地权利的消灭等而进行的登记。5.土地其他登记土地其他登记——是指上述土地登记类型以外的，更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等土地登记。第二节房地产登记制度（二）房屋登记1.房屋所有权登记房屋所有权登记——是指房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或者所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。第二节房地产登记制度房屋所有权登记分为：①房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。②房屋所有权变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。第二节房地产登记制度③房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。④房屋所有权注销登记是指因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权而进行的登记。第二节房地产登记制度2.房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记薄上予以记载的行为。房屋抵押权登记一般抵押登记最高额抵押登记房屋抵押权设立登记房屋抵押权变更登记房屋抵押权转移登记房屋抵押权注销登记房屋最高额抵押权设立登记房屋最高额抵押权变更登记房屋最高额抵押权转移登记房屋最高额抵押权注销登记房屋最高额抵押权确定登记第二节房地产登记制度3.地役权登记是指房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记薄上予以记载的行为。4.房屋其他登记是指上述房屋登记类型以外的，预告登记、更正登记、异议登记、撤销登记、查封登记等房屋登记。第二节房地产登记制度二、房地产登记的体制三、房屋登记的范围《房屋登记办法》的适用范围，既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，《房屋登记办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，有房屋等机构依法登记。第二节房地产登记制度四、房屋登记机构《房屋登记办法》规定，房屋登记机构直辖市、市、县级人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。第二节房地产登记制度五、房屋登记的基本要求（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（三）按房屋基本单元进行登记第二节房地产登记制度六、房屋登记的程序（一）申请（二）受理（三）审核（四）记载于登记簿（五）发证第二节房地产登记制度七、房屋登记的时限八、房屋登记的其他规定（一）关于最高额抵押登记（二）关于房屋预告登记（三）关于房屋预告登记和异议登记（四）关于基于判决、仲裁的登记（五）关于在建工程抵押登记（六）关于房改售房登记第二节房地产登记制度九、房屋登记收费（一）房屋登记费的性质（二）计费方式和标准第三节房屋权属登记信息查询一、房屋权属登记信息查询概述（一）房屋权属登记信息的概念（二）房屋权属登记信息的意义二、房屋权属登记信息查询范围（一）可以公开查询的信息（二）限制查询的信息第三节房屋权属登记信息查询三、房屋权属登记信息查询程序（一）查询人提出查询申请（二）查询机构提供查询（三）查询结果证明的出具四、对查询机构和查询人要求（一）对查询机构的要求（二）对查询人的要求第四节房地产权属档案管理一、房地产权属档案管理的内容（一）房地产平面图房地产平面图房产分幅平面图房产分丘平面图房屋分层分户平面图第四节房地产权属档案管理（二）房地产有关证明文件（三）房地产卡片（四）房地产登记簿册二、房地产权属档案的特点（一）专业性（二）动态性（三）真实性（四）完整性（五）价值型（六）法律性第四节房地产权属档案管理三、房地产权属档案的作用（一）登记发证（二）交易评估（三）住房政策（四）司法仲裁（五）规划建设（六）旧城改造（七）史迹考证（八）编史修志（九）征收相关税费第四节房地产权属档案管理四、房地产权属档案业务管理的内容（一）收集（二）整理（三）鉴定（四）保管（五）检索（六）编研（七）统计（八）异动管理（九）利用第六节房地产产籍管理一、房地产产籍的概念和内容（一）概念房地产产籍——是房地产行政主管部门对在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理过程中产生的各种图、表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。第六节房地产产籍管理（二）内容房地产产籍的组成房地产平面图房地产档案房地产卡片房地产登记簿房地产分幅平面图房地产分户平面图房屋分层分间平面图第六节房地产产籍管理3.地役权登记房地产平面图——是一种放映房屋、土地现状的专业图。2.房地产档案房地产档案——是在房地产权属登记中所形成和收集到的涉及房屋所有权及其土地使用权的各种产权证件、证明、各种文件和历史资料等，是由专业人员按照国家档案管理的有关规定，用科学的方法加以整理、分类、装订所形成的卷册。第六节房地产产籍管理3.房地产卡片房地产卡片——是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。4.房地产登记簿册房地产登记簿册——是房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称，包括登记收件簿、发证记录簿、房屋总册等。第六节房地产产籍管理二、房地产产籍管理的概念和质量要求（一）概念房地产产籍管理——是房地产行政主管部门对房地产产籍进行收集、整理、建档、保管、修正和利用等一系列活动的统称。（二）质量要求1.准确2.完整3.有效