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市场比较法的运用•叶华章•2016年4月17日第一节市场比较法的基本原理•一、市场比较法的概念•别称：市场法,交易实例比较法,比较法•是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。•求出的评估价格称为比准价格。市场比较法市价比较法现行市价法市场资料比较法交易实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。基本原理+概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例二、理论依据：替代原理基本原理+概念+理论依据+估价公式+适用对象+适用条件估价步骤运用举例替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数1.直接比较调整公式2.间接比较调整公式基本原理+概念+理论依据+估价公式+适用对象+适用条件估价步骤运用举例)(100100)()(100可比实例价格估价对象价格实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格100)()(100100)()(100可比实例价格估价对象价格三、估价公式标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格•三、市场比较法适用的对象和条件市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地区，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等比较法适用的条件：•充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。•资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备的条件（成交实例与待估房地产差异小）。•资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。第二节市场比较法的步骤▲1.搜集交易实例；▲2．选取可比实例；▲3．建立价格可比基础；▲4．进行交易情况修正；▲5．进行交易日期修正；▲6．进行房地产状况修正；（区域和个别因素修正）▲7．求取比准价格。一．搜集交易实例•1、搜集交易实例的必要性•运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。•搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，同时，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。•2、搜集交易实例的途径•(1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。•如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。•(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。•(3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。•(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况.•(5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。•(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。•(7)其他途径。如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解•注意：不论是何种渠道所获得的交易实例资料，都要进行核实，以保证评估结果的可信性。•3、搜集交易实例的内容•在搜集交易实例时，需要搜集的内容应包括：•(1)交易双方的基本情况和交易目的；•(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；•(3)成交日期；•(4)成交价格；•(5)付款方式；•搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。•需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”。交易实例调查表•房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。•交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。二．选取可比实例•需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。•条件：类似房地产；成交日期与估价时点相近；是或可修正为正常价格。•可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的个数：3－10个(含3个、含10个)选取的可比实例应符合的要求：•用途相同；•结构类同•区域类似•价格类型相同•时间接近；•正常交易•在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：•1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。•2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。•这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。•3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。•这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。•4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。•5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。•6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。•交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。•7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。•交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。•8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。三、建立价格可比基础(五统一)•建立价格可比基础包括5个方面：•1、统一付款方式；•2、统一采用单价；•3、统一币种和货币单位；•4、统一面积内涵；•5、统一面积单位。•1、统一付款方式由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。•估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。•具体方法是货币的时间价值中的折现计算。例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？•3.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万，其余半年后支付8万，1年后支付4万，一直年利率为10%，则可比实例的实际价格为（）元/平方米。•2、统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位的价格,单位不一定是面积。•土地：单价、楼面地价•建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积•仓库：单位体积码头：泊位•停车场：车位旅馆：房间或床位•电影院：座位医院：床位•保龄球馆：球道网球馆：网面•注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。•3、统一币种和货币单位•在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格成交日期时的市场汇价。•但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。•在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。4、统一面积内涵在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：•5、统一面积单位在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。•它们之间的换算如下：•平方米下的价格=亩下的价格÷666.67•平方米下的价格=公顷下的价格÷10000•平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0.09290304•平方米下的价格=坪下的价格×0.303=坪下的价格÷3.30579•p101•例题：搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为8％，人民币与美元的兑换率为1美元＝8.3元人民币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：0.75）交易实例面积成交价格付款方式甲建筑面积200平方米80万人民币三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清乙使用面积2500平方英尺15万美元一次付清统一付款方式→统一采用单价→统一币种和货币单位→统一面积内涵→统一面积单位•（1）统一付款方式：–成交日期一次性付清为基准:–甲总价＝16＋32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.422(万元人民币)–乙总价＝15（万美元）（2）统一采用单价–甲单价＝764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)–乙单价＝150000/2500=60(美元/平方英尺使用面积)–（3）统一币种和货币单位–甲单价＝3821.1(元/平方米建筑面积)–乙单价＝60×8.3＝498（元/平方英尺使用面积）–（4）统一面积内涵–甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)–乙单价＝498×0.75=373.5(元/平方英尺建筑面积)–使用面积下价格*（使用面积/建筑面积）=建筑面积下价格–（5）统一面积单位–甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)–乙单价＝373.5/0.0929=4020.3(元人民币/平方米建筑面积)–平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0.09290304四、交易情况修正•（一）含义•可比实例的成交价格可能是正常的，也有可能是不正常的。•由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应该将其修正为正常情况下的价格。•（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素：•1、利益关系•2、急于出售或购买•3、一方信息不完全•4、一方有特别的偏好•5、特殊的交易方式•6、交易税费的负担•7、相邻房地产的合并•8、债权债务的关系•（三）修正方法•一般情况下，如果有上述特殊情况出现的交易实例不应该作为可比实例。•但是若可比实例较少而不得不选的时候，应该对其交易情况进行修正。•具体方法有两种：百分率法和差额法1、百分率法的修正公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格•一般地，交易情况修正要以正常市场价格为基础，这样比较的基准只有一个。•在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。•成交价格比其正常价格高10％”与“说正常价格比成交价格低10％”是一样的？•例题：可比实例的成交价格为1650元/平方米，比正常市场价格高10％，试求取可比实例的正常市场价格。•可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×1/（1＋10%）=1