第六章物业装饰装修管理的法律规定

第六章物业装饰装修管理的法律规定教学目的：通过对我国装饰装修管理法律规定的学习，掌握物业管理企业装饰装修管理的内容，明确物业管理企业在装饰装修管理中的权利义务及法律责任。教学重点：法律规定物业管理企业装修管理内容。教学难点：法律规定应禁止和注意的装修行为。一、导述：（一）装饰装修的概念（二）装饰装修的基本分类（三）装饰装修管理的必要性第六章物业装饰装修管理的法律规定二、法律文件：三、流程规定经过装修装饰装修，是指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。（一）装饰装修的概念1、室内装饰装修；室外装饰装修。2、新建房屋的装饰装修；原有房屋的装饰装修。请看下面的案例（二）装饰装修的基本分类不同类别适用不用的法律规定，因物业管理中接触多是的室内、原有房屋的装饰装修，所以我们主要学习这类的法律规定。装饰装修不是我们自己的事吗?还需要管理吗?【引例】某小区业主吴先生搬进其购买并装饰好的某套三居室。搬进新房不到一个月，发现其主卧室卫生间的漏水严重，导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥散。物业公司在疏通过程中发现，原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。吴先生找楼上业主，未果。于是找物业公司。吴先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失，故要求物业公司进行赔偿，一气之下将物业公司告上了法庭。哼，我不管！跟你说不清，只好去找物业公司了。装饰装修管理的法律规定应包括哪些内容呢?（三）装饰装修管理的必要性我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：（一）《物业管理条例》（国务院2003年6月8日颁布，同年9月1日施行。）存在于第53条和第46条的规定。（二）《住宅室内装饰装修管理办法》。（建设部于2002年3月5日发布、同年5月1日施行。）是专门的装饰装修管理的部门规章。是我们学习的重点法律文件。二、法律文件：（一）《物业管理条例》涉及到装饰装修规定只有以下两条。第53条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第46条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。（二）《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定第一章：总则第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第三章：开工申报与监督第四章：委托与承接第五章：室内环境质量第六章：竣工验收与保修第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）从以上规定中我们可知道室内装饰装修管理规定包括六个环节报建程序提交材料告知（重点）装修禁止和注意事项签订协议监督检查竣工验收（一）报建程序：（二）提交材料向物业企业或管理单位申请，填申请表业主姓名单位住址电话委托人（业主）（签名）被委托人（签名）住址电话装饰装修企业名称负责人地址电话装饰装修项目：装饰装修实施期限：物业管理企业意见：（1）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）。（2）申请人身份证件。（3）非业主使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明。（4）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。（5）装饰装修方案。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。经有关部门批准装修方案的批准文件。（三）告知（重点、难点）1、装修禁止事项装修行为1装修行为2装修行为3装修行为42）再得出结论：装修活动中应禁止五项行为。（即《住宅室内装饰装修管理办法》第5条的规定）1）先试分析下列装修行为是否妥当？点击视频案例点击图片第五条第一项：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑主体和承重结构.第五条第三项：不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。装修行为１：大梁能动吗？大梁是承重构件，不能随意动！装修行为2第五条第二项：不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、服务间阳台能改为厨房吗？因装修破坏节能设施，可以吗？第五条第四项：不得损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。装修行为3：保温墙节能窗节能绿化装修行为４：第五条第五项：不得影响建筑结构和使用安全的行为。第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。铺砖结构层水泥层结构层关系房屋安全，水泥层起到保护结构层的用．不得随意破坏！任意处理大厅地面，可以吗？《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、服务间。（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修行为5（三）告知（重点、难点）装修行为6装修行为7装修行为8B、要注意的两条规定（第７条和第８条的规定）1）先试分析下列装修行为是否妥当？2）小结得出结论：A、装修活动中未经批准不得有四项的行为即为《住宅室内装饰装修管理办法》第６条的规定：3）案例小练2、装修应注意事项搭建建筑物、构筑物，可以吗？第六条第一项：要经过城市规划部门批准装修行为５：能封阳台吗？(点视频案例)能在外面随意装空调吗？(点视频案例)第六条第二项：改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗要经过城市规划部门批准装修行为６：因此：第六条第三项规定：改动供暖管道和设施，要经供暖管理单位批准图为：改动供暖管道和设施，引起供暖管道漏水。装修行为７：同样道理：第六条第四项规定：拆改燃气管道和设施,要经燃气管理单位批准第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。装修行为８装修活动中未经批准不得有四项的行为即《住宅室内装饰装修管理办法》第６条的规定：（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开、窗。（3）拆改供暖管道和设施。（4）拆改燃气管道和设施。应当经城市规划行政主管部门批准应经供暖管理单位批准应经燃气管理单位批准（1）搭建建筑物、构筑物。要注意的行为：第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。案例小练•1、更改空间：•将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。•封闭了观景阳台并加了防护栏，•拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连为一体；•2、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间；•3、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一个高2米、宽1米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜”，结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象；•4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克”，结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题。•5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到10度。【案例１】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进行了装修。其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？第5条第1项（主体、承重）第6条第2项（经规划部门批准）第5条第3项第5条第2项不违反行政法规，但不能侵犯他人权益第八条（防水施工，闭水试验）第6条第3项经供暖单位批准（四）签订住宅室内装饰装修服务协议装修人、或装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议应当包括下列内容：（1）装饰装修工程的实施内容。（2）装饰装修工程的实施期限。（3）允许施工的时间。（4）废弃物的清运与处理。（5）住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。（6）禁止行为和注意事项。（7）管理服务费用。（8）违约责任。（9）其他需要约定的事项。（五）监督检查1、监督检查的主体：2、监督检查的内容：3、法律责任有关行政部门第18条物业管理企业第17条、20条任何单位和个人第21条案例回顾2、监督检查的内容：自觉限定每天施工的时间，降低施工噪音，减少环境污染按照规定位置、方式和时间堆放和清运废物装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备装饰装修企业施工：应当遵守施工安全操作，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作用，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第26条第27条第28条【案例】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后，对其进行了装修。1、为扩大室内空间，封闭了观景阳台并加了防护栏，拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，例阳台与原室内空间连为一体；2、在一个承重墙上打了一个高2米、宽1米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜”，结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象；3、将与次卧室相邻的储藏室改为第三个卫生间；4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克”，结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题。5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到10度。【问题】本案受害人除可向业主张某主张权利外，能否要求追究物业公司的责任？物业公司对此应承担责任吗？物业公司在装修管理有哪些权利义务呢？3、法律责任:1）装修人、装饰装修企业的法律责任2）物业管理公司的法律责任（第42条）3）有关部门的法律责任（第43条）（六）竣工验收（NO.30）装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书。验收合格对装修人或者装饰装修企业违反装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。物业管理企业要现场检查第二款：物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。注意•案例1:张先生的装修违反法律规定吗?•案例2:装修擅自封水管，业主赔偿楼下住户损失。•案例3:自封阳台引发的物业纠纷。•案例4:儿童丧命玻璃鱼缸，物业公司及侵权人被判赔偿。•案例5:装修押金引争议物业到底该不该扣罚押金?•案例6:业主擅自拆除承重墙被判恢复原状?•案例7：阳台、防盗窗的装修。•案例8：外装空调的法律管理。•1、更改空间：•将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。•封闭了观景阳台并加了防护栏，•拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连为一体；•2、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间；•3、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一个高2米、宽1米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜”，结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象；•4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克”，结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题。•5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到10度。【案例１】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进行了装修。其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？第5条第1项（主体、承重）第6条第2项（经规划部门批准）第5条第3项第5条第2项不违反行政法规，但不能侵犯他人权益第八条（防水施工，闭水试验）第6条第3项经供暖单位批准【案情2】某小区一位业主在装修时