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签约相关法律知识内部信息系统王倩发布于：2011-02-18点击136次签约相关法律知识1、宪法是国家的根本大法，由国家最高权利机关经特殊程序制定和修改，综合规定国家、社会和公民生活根本问题。宪法具有最高的法律效力，一切法律，行政法规，地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。宪法中有关房地产的规定，是房地产法最重要的表现形式。2、法律由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中二级大法。由于房地产属于民法、物权法范畴，所以，有关民法的基本原则，民法中有关法人、代理、物权和债权、诉讼时效、民事责任的规定同样适用于房地产的运作过程。房屋买卖合同属于合同法调整范畴，因此，合同法也是签订商品房买卖合同时必须遵守的。房地产法律主要有三部，它们是《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，1999年1月1日起实施）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施）。这三部法既有分工又相辅相成。3、行政法规及地方性法规它是由国务院依法制定和变动的有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。其效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。房地产的行政法规主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金》、《物业管理条例》、《物权法》等，地方性法规是根据地方特色制定的行政法规。4、部门规章行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与他们相抵触。房地产的部门规章主要有《房地产开发企业资质管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产中介服务管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等。这些部门规章都和房地产经纪息息相关，是房地产经纪过程必须熟知的。此外，还有地方性部门规章和房地产多项规范性文件以及技术法规等。一、合同相关1、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2、合同的分类（1）买卖合同1）买卖合同是指一方当事人向另一方转移标的物所有权，另一方当事人支付价款的合同。在这一合同关系中，按照约定转移标的物所有权的一方为出卖人，接受所有权并支付价款的一方为买受人。2）房屋买卖合同即指标的物是房屋的买卖合同。（2）租赁合同1）租赁合同是出租人将租赁物交付使用、收益。承租人支付租金的合同。2）房屋租赁合同即标的物为房屋的租赁合同。（3）居间合同1）居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2）居间合同的特征A、居间人按照委托人指示、委托业务的范围和具体要求进行业务活动。B、居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。C、居间合同是有偿合同。3）居间人的责任第四百二十五条居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百一十二条因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代表人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。3、合同的订立当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同上签字的人应当具有民事行为能力：年满18周岁、无精神疾病。4、合同变更（1）合同的变更变更合同，是一种法律行为，是指签约双方当事人在符合法律规定的条件下，就修改原订合同的内容所达成的协议。（2）合同履行注意事项合同成交价、签署日期等条款，在买卖双方及居间方确认一致后，可以做适当的变更。但应该注意的是，对于合同内容的变更首先要确保与该合同相关联的其他合同的能够继续履行。在出现买卖双方中的一方违约情况时，尽量不能主动向守约方提出中止履行合同的建议。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：1）资产状况严重恶化2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务3）丧失商业信誉5、合同的解除（1）合同解除的方式《合同法》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同：1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时：【案例】客户A申请商业贷款购房，与银行签署了价款合同。在办理产权过户手续过程中，客户A提出将房屋买卖合同的买方由A变更为：A和A的未婚妻B。假如此时变更合同当事人，则房屋管理部门将按照变更后的合同上的当事人制作产权证书，即A为主证，B为副证。但是与银行签署的房屋抵押贷款的只有A本人，因此，银行将无法完成该房屋的抵押登记手续，那么这必然导致银行终止对A的商业贷款。2）当事人经协商一致；3）因不可抗力致使不能实现合同目的；4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（2）合同解除的法律后果合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。6、无效合同（1）无效合同的表现形式无效合同是指不符合法律规定，不受法律保护，所订立的条款，对当事人没有法律约束力的合同。无效合同是违反合同法律行为的一种表现形式，也就是指订立合同的行为是违反法定条件的行为，其行为本身就是无效的。因而，所订立的合同从订立的时候起，就是无效合同，不但不受法律保护，而且应该根据其造成的法律后果，给予必要的处理。（2）《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家的利益；2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3）以合法形式掩盖非法目的；4）损害社会公共利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。二、违约责任1、违约责任是指合同当事人、第三人由于自身的过错造成合同不能履行或者不能全面履行，依照法律规定和合同约定，必须承受的法律制裁。违约责任可以采用一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、承担违约责任的形式违约责任的承担形式依据合同法分为：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金等形式。3、违约金的分类1）法定违约金法定违约金——是指法律上规定的当事人应当承付的违约金（是指双方当事人在订立合同时，在法律规定范围内协商确立的应由违约方承付的违约金）。2）约定违约金约定违约金——是指由双方当事人对违约金的适用和具体比例实行约定（约定的方式应参照有关法规的类似条款加以合理确定，一般可分为确定一定数额和一定伸缩幅度的两种）。是否采用违约金这一补救办法，必须是由合同当事人事先在合同中明确约定，否则，当事人一方无权要求违约方支付违约金。4、不可抗力1）不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的，要相应的免除或减轻责任。合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。法律另有规定的，依照其规定。2）不可抗力的构成要件A、自然灾害B、政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运的法律，使某些运输合同不能履行。C、社会异常事件。主要是指一些偶发时间阻碍合同的履行。如罢工、骚乱等。这些行为既不是自然事件，也不是政府行为，而是社会中人为的行为，但对于合同当事人来说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事件。D、按照合同法规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合同期限内提供证明。三、产权的变更方式1、房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖。房产必须产权明晰且具备房屋产权所有证。2、赠与1）《合同法》第185条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。第187条：赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。2）房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。一般来说，房屋赠与手续有五个步骤：A、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。B、房屋赠与的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠与合同、按规定缴纳有关契税。C、办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。D、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证明、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。E、赠与人将房屋交付受赠人。3、继承房产是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。1）继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。2）继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐赠给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。3）遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割，将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分处房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。4）继承开始后，按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。被继承人死亡后，如果其生前立有遗嘱，或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的，应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的，则按法定继承处理。5）继承的方式（1）遗嘱继承指继承人按照被继承人所立遗嘱，继承被继承人遗产的方式，它的优点在于被继承人能够充分按照自己的意愿处分财产。遗嘱继承不受法定继承的影响。（2）法定继承根据我国《继承法》规定，法定继承须在下列情况下适用：A、没有遗赠扶养协议，又没有合法遗嘱的情况下；B、遗嘱的继承人、受赠人先于遗嘱人死亡，遗嘱失去效力的情况下；C、遗嘱的继承人表示放弃继承的情况下；D、遗嘱继承人丧失继承权的情况下；E、遗嘱的受赠人表示放弃赠与的情况下；F、遗嘱的受赠人丧失受赠权的情况下；G、遗嘱不合法或因故而全部有效的情况下；H、遗嘱部分无效情况下无效部分的遗产；I、未涉及遗产处理的遗嘱，继承人对遗产的处理；J、遗嘱指定的继承人或受赠人不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院决定取消继承或受赠权的情况下；K、遗嘱中为胎儿保留的特定遗产份额，出生时是死胎，其为胎儿保留的份额适用法定继承。6）法定继承的顺序（1）第一顺序：配偶、子女、父母。（2）第二顺序