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人口再平衡，需求再平衡——2018年上半年楼市特征及未来楼市趋势判断2018年7月前言22018年上半年，中西部核心城市及周边楼市“量价齐升”，呈现全国楼市区域轮动特征，致使房地产市场进入两种失衡状态，即东部一线及强二线城市的“供应型失衡”、中西部核心城市的”需求型失衡“。不同类型城市楼市供需矛盾尚未得到根本性解决，近60个城市户籍人才政策集中出台，全国城市人口拉开结构性流动的序幕，人口再平衡之后必然导致楼市需求发生变化，本报告就这个新的变化，通过系统性的定性与定量研究解决以下三个问题：第一，中国人口结构性迁移特征是什么？本轮户籍人才政策放松的本质和逻辑是什么？第二，人口再平衡，需求再平衡，结合中央调控思路转变以及人口结构性迁移特征，对不同能级城市的商品住宅市场趋势进行预判；第三，房企面临人口再平衡与楼市需求的“再平衡”，投资策略和营销策略将作出如何应对？CONTENTS目录302新特征：户籍人才政策下的人口再平衡与楼市需求变化01新现状：楼市轮动现象下的两类市场供需失衡03新转变：人口再平衡背景下的楼市调控思路的转变04新趋势：人口流动新特征下的未来楼市需求趋势预判05新策略：房企投资与营销策略建议新现状：楼市轮动现象下的两类市场供需失衡4第一章5012018年上半年楼市政策新特征022018年上半年楼市轮动下的商品住宅市场特征03调控政策下一线和调整期二线“供应型失衡”04需求爆发下上升期二线及其他三四线“需求型失衡”本轮楼市调控政策回顾62016年3月一线城市开启本轮楼市调控，二线、三四线城市房价轮动上涨，楼市调控政策跟随下沉。2018年地方政府放松落户限制客观上为楼市托底、造成市场短期反弹，住建部等多部门联合出台措施整治房地产市场乱象本轮楼市调控的主要发展脉络2016年3月2016年9-10月9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉2017年3月房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策收紧：核心城市周边及全国热点二线城市收紧：核心一线城市收紧：调控下沉至东部三大经济圈内的热点三四线城市和全国普通二线城市，限售第一阶段一线城市增加限购门槛，同时提高限贷标准，如上海首套房首付比例提升至3成，二套房（普通和非普通）首付比例提升至50-70%2017年9-10月收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年3月（开始于2017年2季度）近60个城市出台户籍人才政策，其中普通二线城市（如西安）力度较大，措施包括降低落户学历要求，落户绿色通道，人才购房补贴等放松：户籍人才政策加码托底楼市需求2018年3-6月收紧：近期热点城市调控加码中西部、东北部热点城市收紧楼市调控政策多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改深圳试点探索长效机制资料来源：同策研究院新特征一：调控政策在区域轮动72018年两会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，政策调控跟随房价上涨进行区域间的轮动，呈现从东部城市蔓延到中西部、东北部热点城市的趋势资料来源：同策研究院城市政策时间政策内容政策时间政策内容大连2018.3.21中山区、西岗区、沙河口区及高新区限购（本地2套，外地1年社保）；2年限售；二套公积金贷款首付60%；商贷首套30%,改善40%2018.5.25土地政策推出限地价+竞配建长春2017.12.29增加土地供应、使用多种土地竞价方式、限价、3环内2年限售、差别化信贷、培育租赁市场、规范市场秩序2018.4.24明确限售政策时间沈阳2018.4.17增加土地供应、使用多种土地竞价方式、区域限价、限售扩围（全市）、3环内限购（本地2套，外地连续6个月社保）哈尔滨2018.5.8主城6区新房3年限售西安2018.3.30摇号选房2018.6.242年限售，暂停企事业单位买住房成都2018.3.31公证摇号，刚需优先选房2018.5.15住房限购对象由个人调整为家庭，新落户需缴纳1年社保，取得产证后3年限售重庆2017.1.13征收个人房产税2017.9.22主城区2年限售太原2018.5.18城六区限购（本地2套，外地1套），差别化信贷（首套30%,2套40%），2年限售昆明2018.3.1热点区域3年限售，差别化信贷（首套20%，二套50%）贵阳2018.5.143年限售，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”长沙2018.6.25多项措施升级调控政策，填补人才落户漏洞，4年限售，新落户人群同样要求2年社保或满1年，本地已有1套住宅要求产证满4年方可买第2套近期中西部、东北部城市的调控政策新特征二：楼市调控区域扩围8从城市角度看，尤其是中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，本轮楼市上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨，其后蔓延到远郊城区、周边县区。因而在楼市调控区域上也客观存在着区域性扩围的趋势楼市调控区域的扩围资料来源：同策研究院地级市中心城区地级市主城区地级市行政区地级市附近区域2017年8月沈阳发布政策，在三环区域及浑南区(不含沈抚新区)全域第二套住房网签备案日起限售5年2018年4月沈阳扩展限售区域，在全市行政区域(不含辽中区、新民市、康平县、法库县)内执行限售案例一案例二2017年10月三亚发布政策，外地人购房需2年社保，限售5年2018年3-4月海南省密集出台政策，从3月份全域5年限售，限购区要求5年社保，到4月全域均限购新特征三：人才政策与楼市需求的再平衡92018年，近60个城市相继出台人才政策，但不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。人口的变化必将导致楼市需求的再平衡，二线城市的新增购房需求客观上为楼市托底资料来源：同策研究院第一层级第二层级第三层级第四层级代表城市：北京、上海目标人群：国际化的外籍人才、海外留学生、能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、高级创新技术性人才政策目标：控制人口与人才政策结合，调整人才结构代表城市：杭州、天津等准一线城市目标人群：主要是各高校的研究生、能助力城市快速崛起的特殊人才、高层次海外人才政策目标：吸纳各行业高精尖人才，助力城市崛起代表城市：南京、成都、青岛为代表的区域中心型城市、准一线城市、强二线城市目标人群：主要是各高校的研究生、本科生政策目标：通过各种货币补贴，吸引支撑城市长远发展的中坚人才代表城市：郑州、武汉、西安、济南等区域单核心二线城市目标人群：本科生、中专生政策目标：实现人口扩围，扩张城市规模一线城市（京沪）二线城市三四线城市三四线城市三四线城市三四线城市三四线城市疏解转移人口人口流入人口流入人口流入人口流入人口流入新特征四：重大规划与楼市调控同时出台102017年以来，两大全国性规划落地，区域性收紧的调控政策均紧随规划出台，防范借机炒作房地产市场。未来这种管理思路或成为常态，粤港澳大湾区规划出台后极有可能跟随规划收紧楼市调控资料来源：同策研究院容城县雄县安新县高阳县任丘市保定市定兴县定兴县涞水县固安县永清县霸州市文安县涿州市2017年4月1日中共中央、国务院决定设立河北雄安新区2017年4月2日雄安新区三县冻结房产交易、关停中介机构2017年4月5日周边县市加强房地产调控，形成环新区限购圈2018年4月14日《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》对外公布2018年4月22日海南省出台《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全域限购2018年4月24日海南省印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》的补充细则，限购范围扩大雄安新区规划落地后形成环新区限购圈海南深化改革指导意见落地后跟进全省限购政策新特征五：政策时效性依然成立11从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。2018年4季度，“十九届四中全会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点资料来源：同策研究院城市出台时间政策性质距离上一次政策调控时间全国2007年9月收紧全国2008年10月放宽13个月全国2009年5月放宽7个月全国2010年1月收紧8个月全国2010年9月收紧8个月全国2011年1月收紧4个月全国2011年8月收紧7个月全国2012年6月收紧10个月全国2013年2月收紧8个月全国一线热点城市2013年11月收紧9个月全国2014年9月放宽10个月全国2015年3月放宽6个月全国一二线热点城市2016年3月收紧12个月全国一二线热点城市2016年9月收紧6个月全国一、二、三四线热点城市2017年3月收紧6个月全国二、三线热点城市2017年9月收紧6个月全国中西部东北部二线热点城市2018年3-6月收紧6-9个月政策时效期均值6-8个月政策调控周期梳理住建部519政策重申调控不放松抓紧调整住房和用地结构切实加强资金管控大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理进一步落实地方调控主体责任新特征六：深化住房制度改革的试点将集中涌现12深圳市6月5日发布《深化住房制度改革》的征求意见稿，明确以构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系为发展目标，深入房地产长效调控机制的探索。未来其他一线、热点二线城市或将跟进住房制度改革的试验住房类型供应比例供应形式供应对象面积标准价格供应主体市场商品住房40%左右可租可售符合条件的各类居民以中小户型为主继续实施宏观调控房地产开发企业、以住房租赁经营机构为主提供长租公寓政策性支持住房人才住房20%左右可租可售符合条件的各类人才建筑面积小于90㎡为主租售价格为市价60%左右以市区政府、人才住房专营机构为主；支持社区股份合作公司和原村民、企事业单位、各类金融机构参与安居型商品房20%左右可租可售以售为主符合收入财产限额标准等条件的户籍居民建筑面积小于70㎡为主租售价格为市价50%左右以房地产开发企业、市区政府、人才住房专营机构为主；支持企事业单位、各类金融机构参与公共租赁住房20%左右只租不售符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体建筑面积30-60㎡为主租金为市场租金30%左右；特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金10%以市区政府、人才住房专营机构为主；支持社区股份合作公司和原村民、企事业单位、各类金融机构参与深圳市住房制度改革的主要内容资料来源：同策研究院整理新特征七：多部委联合监管房地产业132018年6月28日，住建部等七部门联合公布，从2018年7月初至12月底，将联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动。从城市名单列表来看，大部分为核心一二线、楼市动态对全国房地产市场具有风向标意义的城市。发改委、财政部联合发布通知收紧房企海外融资、国开行收紧三四线城市棚改货币化安置资料来源：同策研究院整理打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布房地产虚假信息、人为制造抢房假象、恶意炒作哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的黑中介打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告七部委联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动的打击重点2016年10月提高了房企公司债发行门槛，要求违法违规、哄抬地价、资金未用完或违规使用的房地产企业不得发行公司债上海、深圳交易所出台《关于房地产业公司债券的分类监管方案》2016年12月监管部门发布《关于规范银信类业务的通知》商业银行和信托公司开展银信类业务时不得将信托资金违规投向房