我在华夏幸福的500天

我在华夏幸福的500天500天对于一家普通地产公司来说，可能平淡无奇，没有多少故事可讲，可偏偏我们不是普通公司，这500多天白驹过隙的日子，我们从充满潜力欣欣向荣的新城市公司，变成了退守三线城市的星星之火，从大家济济一堂变得纷纷择木而栖。这些故事我一直都想写而不敢写，因为觉得一位成熟的职业人士应该是用犀利的眼神洞察局势，了然于心，无需多言。然而当我得闲看完了《我在碧桂园的1000天》，太多华夏的感触也涌上我的心头，我想说的东西甚至呼之即出。CFO吴建斌加入碧桂园之初就想着写一本书，酝酿了三年才写完，看来写写文章也不是什么不务正业的事。那么也请允许我，以一位菜鸟的角度写写华夏幸福住宅公司在华南区域开拓疆土失利的故事，我想它或多或少也是这个白银时代背景下，一些地产公司的缩影。我一直知道，大公司其实和散户是一样的，只不过他们是更大的散户，看不透形势，猜不准节奏一样会血亏。01招兵买马16年对于华夏幸福来说是一个大年。伴随环京房价暴涨，它是一匹黑马，一下冲到了前十。我就是这一年12月加入了华夏，去的是华南刚刚成立的新公司，在广州。华夏主要分产业事业部和传统住宅板块，我去的是后者。具体他们两者复杂的关系后面会详细提到。华南新公司人员配置很高，总经理和副总的职级比其他分公司要高出一截，是住宅集团配置最高的公司。之所以会有这样高的人员部署，可能是因为上层非常看好华南这一大块蛋糕，为日后遍地开花做准备。事实上那时候很多家地产巨头都盯上了华南区域，旭辉，龙湖，新城，融创，虎视眈眈。16年的社会大背景是深圳北京上海房价相继暴涨，相对而言，广州成为了一线城市中的价格洼地，即将迎来一轮补涨，而且那时候华南的土地市场日趋公开，透明，没有什么政商勾结的现象，也给了外部地产公司和本土公司分庭伉礼的机会。华夏招人速度很快，也不惜血本。一般公司开拓新区域都会派老员工，而对于华夏来说，快速的扩张已经使其无人可派，除了人力部派人来协助了几个月，财务部属于集团直管外，其余管理班子全部为空降。不过换个角度来说，就算华夏能从北京或者河北调老员工过来，他们对华南的市场也是了解甚少，华北的经验在华南可能会水土不服。初创伊始，一切都是新的。憧憬和冲劲是公司的主基调。我清晰记得我入职当天，我们的副总——一位行业内极具声望的大咖，激情洋溢地对我们说，他最看好的就是华夏幸福无法复制的商业模式，和政府签3p协议，建产业新城及各项配套，产城联动，导入人口，建配套住宅虽然利润率不高，但是因为政府会给土地费返还，住宅开发挣的是这个土地费返还的钱。这个模式是其他公司一时学不来的，因为华夏早在十年前就已经深耕固安，领先了市场十年。今天的固安就是我们未来的华南，广州公司未来也会发展成一个区域公司，未来的你们可能就是每个区域的职能负责人。副总指着他的办公桌说，这是他坐过的最小的办公桌，但是他之所以来华夏，就是因为这里相当于创业公司，是难得一遇的大显身手的机会！02捷报频频华夏定位是在我们称为“都市圈”的城市拿地，环广深的清远、佛山、中山、惠州、肇庆等都在我们拿地的目标之内。华夏的3p协议是和政府合作开发，取10平方公里以上的土地，由华夏先行出资建设并进行招商运营，通过产业聚集，人口导入来打造大型城镇，政府会分期返还建设费，产业新城建设会给当地带来税收，所以对政府和华夏来说互利共赢。在签3p协议前，有个签署合作备忘录的环节，就是明确和政府达成合作的意愿，可以说是签3p协议的基础。这个环节可以说是遍地开花，捷报频频。佛山高明，惠州镇隆，肇庆四会，中山民众等地区政府都先后与华夏签订了备忘录。公司上下一片欣欣向荣的气象。在北方，从签订备忘录到签定3p协议，可以说是水到渠成，自然而然的事。所以决策层认为华南也会同样顺利，在签署合作备忘录的城市都设立了“区域”来跟进地块具体工作。实际上当时哪里想到华南的政府老道狡猾，备忘录签后持观望态度，未必真正决定要合作，备忘录和3p协议之间存在着一条鸿沟。华南的第一个3p协议签得比较顺利，在江门（距离广州一百公里远的三线城市），地块面积是20平方公里，很大的一块地，站在那块地上往远处看，一直到远处的山头都是我们的地，3p协议是框架协议，确定和政府合作开发整个区域，但是具体到其中的商业用地，住宅用地，还是需要通过招拍挂的形式公开取地。华夏在江门的开发计划是，配套先行，先修迎宾大道，再建中央公园以及文体汇，让政府看到我们是诚意正心建产业新城，并且为整个新区域导入人气，也便于后期配套住宅的开发和溢价。03失之交臂的一块地虽然开发产业新城的模式在华南是新的，但是碧桂园相当于是它的竞争对手，因为碧桂园拿地主要在三四线城市，和我们定位的区域比较接近，而且华南是碧桂园的大本营。16年底公司判断第二个能签下3p协议的地块在清远。清远这个城市与广州毗邻，自然资源丰富，依山傍水，可以说是广后花园。地块的位置也不错，靠近清远轻轨站，公司密切关注着首开区的位置。之前住宅集团只开发3p协议范围内的地，相当于打“安全牌”，但是想要扩张，就必须像传统地产公司一样取地，这期间公司有去看一些些勾地的项目，但是集团始终没有让我们迈出独立取地的一步。清远的市场供大于求，有众多在建项目，而且容积率普遍偏高，有些容积率高达3.5。按理来说这些大兴土木的地方，房价是很难上涨的，但是由于次年（17年）市场行情过好，也因为房价基数低，17年房价几乎翻倍。所以说我们曾经有很好的机会，闭着眼睛都能赚得盆满钵满。当大家紧锣密鼓地筹备着开发计划时，一天正在开会的时候，一个坏消息传来。清远备忘录范围内的一块土地被碧桂园以底价拿走了。出让时间设置得很短，只有两天时间，事业部甚至没去报名参加土地出让，没人知道这个消息，区域的负责人立刻被裁掉了。这件事让我们更加清醒地意识到，我们新公司在华南人生地不熟，不熟悉这边的游戏规则。底价拿地意味着碧桂园这个项目利润率可观。也许是因为碧桂园和当地政府联络更密切，也许是因为当时的负责人盲目自信，疏忽大意。但是明确的是，我们错失了一个大好的机会，而且机不再来。04固安见闻入职不久后，要去北京和固安培训。华夏常说的一个词叫“入模”，大家来自五湖四海，有不同的工作模式，好比有不同的形状，在华夏的容器里变成一样的形状。产业新城的工作方式，对所有人来说都是新鲜的，需要快速适应。这次固安之行干货比较多，我对华夏的开发策略有了更多的了解，也亲眼目睹了开发产业新城给固安带来的巨大变化。在北京的培训很有意思，主要是做沙盘推演，根据基础背景信息，确定某产业新城的各项配套选址，并制定它的开发时序，年投资额。同时也要满足很多限制，比如政府对公建的要求，企业自身现金流的限制。检验我们开发策略优劣的是Excl测算表，把开发时序和投资额输入这张表格，会生成各项结果，每符合一项要求，就会亮一盏绿灯。当然这个题目比较难，几乎没有哪组的开发策略能完全满足要求。讲师也会分析每组投资策略的利弊。说到华夏幸福的配套设施建设，曾经有四菜一汤的说法。四菜指的是规划展览馆，创业大厦，酒店，迎宾大道，一汤指的是中央公园(大部分是人工挖出来的湖)，但是后来创业大厦不再合适给当地政府办公，四菜一汤的说法也逐渐被人淡忘。城邦之固，靖宁之安，固安是华夏幸福的大本营。我们去参观了固安卫星产业园，住宅区”英国宫”以及规划展览馆。事业部跟政府谈3p协议之前，也会带着他们来固安实地考察，眼见为实。这十年，固安的税收翻了十倍，城市化的推进可以说是有目共睹。幸福医院，幸福学校，幸福体育公园都在建设之中。未来的固安会更加焕发生机。在河北，我也看到了巨大的南北差异。北方未开发的土地面积非常大，城市和城市之间过渡地带很宽阔。因为不缺地，而且政府没有足够的资金来进行开发，北方二三线城市政府在签3p协议的时候比较爽快，开发产业新城对政府来说互利共赢。南方尤其是华南就很不一样了，华南各个城市未开发的土地面积有限，城市之间过渡地带狭窄，而且相对北方政府更富有一些，他们不愿意将大块的土地出让，而是倾向于切成一块块小蛋糕，因为一块地的开发会带来下一块地的溢价，政府不想这部分溢价被开发商挣走。05打一场心里无底之战三个月的时间能给一个城市带来什么？华夏想交出的答卷是建成一个18万平的中央公园和4万平建面的文体汇建筑，建成热闹非凡的当地地标。用我们公司总经理的话来说，文体汇之于江门就如同悉尼歌剧院之于悉尼。毫无疑问，我们要倾尽全力既保证品质，又追求速度。前面讲到事业部和住宅公司有复杂的关系。一句话概括，我们是协同合作的关系，同一幢写字楼的楼上楼下。事业部负责签备忘录和3p协议，负责整个地块的三规（产业规划、战略规划、概念规划），相当于一级开发，；住宅公司负责建设各项配套，维持现金流，依托于事业部，相当于二级开发。他们也有矛盾的地方，华夏的旗号是产业新城运营商，帮政府进行基础设施建设，招商引资，是政府的得力干将。而跟普通公司一样建住宅挣钱，则是华夏在形象上需要弱化的部分。所以在住宅的宣传上，只能出现孔雀城的名字，不能出现华夏幸福的任何LOGO。低调是我们一贯的风格，对外宣传上，华夏幸福与住宅公司没有任何关联，不过政府对此还是心知肚明。当事业部管完公园的方案之后，他们脸上的笑容逐渐消失。接下来要面对的是他们当中任何一位都没干过的活：压缩到极限的工期，不容许任何闪失。谁来建设这个公园，事业部和住宅公司相互推搡了一段时间。事业部的同事以规划院，政府出身为主，干过实际项目的人比较少；而住宅公司的同事基本都来自万科，招商等成熟开发商，对实际项目驾轻就熟。从经验的角度来说，住宅公司有明显优势。但如果没有方案的决策权，从后期开始管理，无疑是接盘式的任务。接了这个任务，我们不仅要解决前期方案疏漏的各项问题，还将同时受事业部，事业部的总部的制约，风险高，责任重，权利轻。我们的总经理几经权衡，接下了这个艰巨任务。普通的活谁都会干，能把难办的活干好才能崭露头角。他是一位年轻有为，敢为人先的领袖，博士出身的他有一份特有的儒雅，致力于让大家众志成城去打这样一场背水一战。总经理将负责公园及文体汇施工的重任交给了设计部的同事，临时改为矩阵式管理模式，让设计同事去江门驻场。这是一个有争议的决定，让设计管施工的初衷是一切从效果出发，但是设计同事缺乏施工组织，进度管理的经验，而且同时管设计和施工，精力上可能顾此失彼。有时候我会开玩笑，按这个逻辑可以让营销的同事从设计管到施工再管销售，从根源上解决房子卖不出去的问题。大部分开发商，比如万科，都是由工程部负责施工，设计只把控效果。也确实有开发商由设计管施工，比如龙湖，但是它的组织架构就是为这种模式而设置的，设计人员权责较大。而我们临时设置的矩阵管理可能无法支撑我们现在的复杂情况，这让大家隐隐担忧。与此同时，我们在土地市场拿下了华南的第一块土地，总面积104亩，在公园地块的南侧。由于对这块地期盼得过久，已经比原计划的取地时间延迟了大半年（因为换市长，土地出让延迟），如同雨后甘霖，全公司欢呼雀跃。饭桌上，久经沙场的老同事闷了一整杯白酒说，从未想过拿一块地会让人激动成这样！06分秒必争的倒计时2017年9月1日至11月30日，90天的工期已是铁板钉钉的倒计时。副总说，虽然我反对压缩得不合理的工期，但是转念一想，第90天我们一定集体在这通宵，而如果工期是120天，那么第120天的夜晚这里同样灯火通明。既然我们一定会奋战到最后一晚，那么工期长点短点又有什么区别？作战的号角吹响，就一个字，干！18万平的公园开挖面很大，一眼望不到头。整个公园分为五个标段，由不同单位同时施工。分这么多标段的目的，一个是工期紧，多个单位意味着更多可调动的资源，另一方面就是形成对比，相互促进。原本以为项目上的同事会像一支边防部队一样，遥远，艰苦，夜以继日。但是公司的团结超乎想象。广州办公室逐渐变成了空城，全公司的同事都来这个100公里以外的项目上办公，方便项目上的工作。项目上的办公楼非常简陋，租的是一幢厂房。从外面看，绝对不会有人相信这是华夏幸福的办公室。这期间，事业部的总部派来了一支叫“重装旅”的小分队。事业部为了迎接他们的到来，搞了个七日会战，抢出了示范段。第七天的早上，伴随着第一缕阳光，一大