中建尚锦苑项目公司汇报2019年3月18日

1热烈欢迎东孚公司检查组莅临指导检查中建尚锦苑项目尚锦苑项目汇报材料汇报人:柳阳春2019年3月18日站在新起点，迎接新挑战，创造新成绩！目录项目概况项目开发运营情况第一部分第二部分项目开发建设及管理第三部分项目团队建设及协作第四部分低效、无效资产清理工作第五部分项目面临的重难点工作第六部分•第一部分项目概况第一部分项目概况项目位置一项目位于即墨区东部蓝色硅谷区域以北的嶺海板块，离青岛、即墨市区较远；项目身处蓝色硅谷核心区，东临鳌山湾和滨海公路，西邻地铁蓝谷专线11号线；周边配套较弱，区域配套规划利好，但大部分仍在规划建设中。第一部分项目概况项目范围二项目位于滨海公路以西，岭海中路以北，果岭一路以东之间。第一部分项目概况项目规划三尚锦苑项目占地10万㎡，总建面约25万㎡，住宅建面约18万㎡，25栋住宅+1栋配套幼儿园共26个单体，规划1544户；其中包括多层、中高层、高层住宅；二期用地面积100099.90㎡总建筑面积251806.46㎡地上总建筑面积180281.84㎡其中住宅总面积171972.22㎡其中多层住宅6249.56㎡9层住宅13838.31㎡11层住宅36358.82㎡中高层住宅28373.38㎡高层住宅87152.15㎡地下总建筑面积71524.62㎡居住户数1544户其中多层住宅48户9层住宅108户11层住宅302户中高层住宅268户高层住宅818户居住人口数4941人容积率1.80建筑密度14.65%绿地率41.31%车位数2045辆其中地上38辆地下2007辆•第二部分项目开发运营情况第二部分项目开发运营情况受上合峰会召开的影响，政府相关部门抽调人员，手续办理均出现”只进件，不出件“现象，项目现场施工、手续办理峰会前后均处于全面停滞状态；即墨区建设局与蓝谷建设分局目前正在进行审批权限交接，蓝谷建设分局目前各职能部门组织架构不全，不具备各项审批工作受理条件。项目全周期节点达成情况（按时达成率88.9%）一序号节点名称级别计划完成时间实际完成时间备注1方案报批通过里程碑2018年4月27日2018年4月27日按期完成2施工图审查通过一级2018年5月4日2018年5月4日按期完成3成本目标确定一级2018年5月15日2018年5月3日提前完成4施工许可证（四证齐全）里程碑2018年7月8日2018年7月23日延期完成5施工至±0.00一级2018年9月10日2018年9月7日提前完成6工程达到预售条件一级2018年9月13日2018年9月7日提前完成7预售许可证一级2018年9月17日2018年9月7日提前完成8开盘里程碑2018年9月24日2018年9月15日提前完成9经营性现金流回正一级2018年11月26日2018年9月30日提前完成第二部分项目开发运营情况项目经营目标责任书节点完成情况项目同行计划完成情况二序号考核节点名称节点考核时间实际完成时间备注1开盘（10#、12#、16#-18#、24#-25#楼）2018年10月27日2018年11月30日延期2开盘（8#、9#、11#、13#-15#、19#楼）2018年11月12日2019年2月1日延期3开盘（1#-3#、5#-6#）2018年11月27日2019年3月4日延期4经营性现金流回正2018年11月26日2018年9月30日提前第二部分项目开发运营情况项目经营目标责任书节点延期原因分析：项目同行计划完成情况二1.中央督查组2018年9月进驻即墨房管局重点核查各开发企业开发资质，尚锦苑项目开发面积为25万多平米，需企业具有一级开发资质，目前注册青岛市海嘉置业有限公司为暂定资质，可开发面积为10万平米以下，属于超资质开发，蓝谷建设分局联动即墨区房管局，在我司未完成资质升级的情况下，暂停办理预售许可证。2.2018年11月即墨房管局针对即墨房地产市场出现的房地产捆绑销售、地产之间恶意竞争、精装标准及定价混乱、大量客户投诉等情况，为稳定即墨区房地产市场，经即墨区房管内部上会研究决定，暂停即墨区所有房地产开发项目预售许可证的发放，对即墨区各开发企业做集中调研总结后上会确定具体发证及管理流程。3.项目自2018年9月15日首次开盘以来，去化率不足70%，项目各楼座于2018年10月20日已达到预售证取证条件，因前批次去化率较低，推迟取证，计划待前批次去化率达到70%后再分批次取证。第二部分项目开发运营情况当前成本利润率对比分析项目同行计划完成情况二列项目标上月本月影响值成本利润率（%）12.50%项目实际值14.05%14.01%——去除收入影响12.81%12.81%收入增加2386万去除收入及主材影响12.81%12.81%对比分析：1.较上月▼0.04%。2.较目标▲1.51%，主要原因是：收入增加2386万，基础设施配套费等成本节余。第二部分项目开发运营情况项目手续办理情况三手续办理情况：项目部在未配备手续办理人员的情况，完成了工程规划证、施工证、第一~第四批次所有预售证的办理工作。建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证2018年5月15日取得建设工程规划许可证2018年7月18日取得建筑工程施工许可证2019年3月4日取得所有商品房预售许可证，货值共计18.11亿第二部分项目开发运营情况项目营销推售情况：（数据截止至2019年3月10日）项目当前销售情况四批次推售时间楼栋供应库存去化率套数金额套数金额首批次2018.9.154、7、20、21、22、23#4204779583959880%二批次2018.12.0117#86945737409656%2019.03.0619#94101489097434%合计600674002102343765%区域季节性特征明显，目前整体市场尚未回暖，项目现阶段持续进行二批次高层散售及三批次小高层蓄客工作。截止到3月10日，2019年项目认购完成3337万，签约完成7249万，回款完成5272万。已推售房源情况项目共推售8栋高层，合计600套，货值6.74亿，已认购完成390套，销售额4.46亿元，剩余已推售房源库存共210套，金额2.34亿元。首批次：9月15日首批次房源（4、7、20-23#）集中开盘，目前首批次库存为综合质素较低的房源，正在办理工程抵账手续;二批次：2018年12月份起二批次高层产品分楼栋散售；优先推售17#素质较好平价楼栋，搭配一批次库存产品相互挤压销售；2019年3月6日加推19#进行货值补充。未推售房源情况项目已取证未推售楼栋共计17栋，944套，货值约11.37亿。第二部分项目开发运营情况项目销售计划五2019年销售计划：结合区域市场表现，2019年中建尚锦苑项目工作围绕剩余批次房源推售工作展开，采取洋房、小高、高层全业态组合营销，冲刺全年销售指标，全年重要节点如下：1、1月-3月库存清理，高层加推，小高认筹，利用低价产品抢占市场客户份额，加快已推未售房源的库存清理任务，同时启动小高层的蓄客及认筹；2、4月-5月错位推售，差异化竞争小高产品入市，以有竞争力的价格重塑项目性价比；利用小高8#、10#搭配低总价高层，相互挤压去化；3、6月-10月针对季节性旅游客、投资客的大量流入及时大批量的推售，分批次加推高层15#、18#、24#、25#楼；洋房2#、3#楼；小高9#、13#，以多业态充足供货，与竞品形成差异化竞争，抢占市场；4、11-12月年底冲刺，推售16#楼，补充货值的同时保障剩余房源持续去化，集中回款，博取年终目标。高层1月2月3月4月6月7月9月10月11月17#去库存货值约0.5亿19#加推货值1.0亿洋房8、10#加推货值1.1亿13#加推货值0.8亿推广核心：电梯洋房集中入市推广核心：洋房产品升级推广核心：年终感恩回馈，主攻价格18#加推货值0.6亿25#加推货值1.0亿15、24#加推货值1.9亿16#加推货值1.0亿10#认筹2、3、9#加推货值1.4亿第二部分项目开发运营情况项目回款情况及计划项目财务回款情况：2019年回款目标：根据东孚回款目标分解，尚锦苑本年回款目标为56720万。2019年已回款：截止到3月13日，2019年尚锦苑项目完成网签回款8344万。项目财务回款重难点：尚锦苑外地投资客户居多，客户确签速度较慢，配合度受影响。银行审批速度需加快银行放款速度容易受人民银行调控政策影响。项目财务回款措施：客户资料收集前置：对未网签客户要将资料收集前置，网签时确保客户资料齐全，避免陷入客户网签后资料提供不及时的被动局面。银行选择及考核：财务部负责根据银行服务及额度优选按揭银行，并严格执行银行考核。紧盯银行审批：客户按揭资料齐全后，财务部紧盯银行审批，做好过程管控，避免出现资料齐全进度停滞不前的情况。协调银行额度：密切关注各银行额度，每周对银行额度进行摸排，并加强与各银行高层沟通交流，实现各银行对尚锦苑项目的额度倾斜。组织营销、财务、代理召开回款会：财务部每周组织回款推进会，协调解决回款管理中出现的问题，确保按揭款按期收回。进行回款策划：根据东孚总部下发的回款目标，按月制定回款计划，按旬分解，做到“开盘一月内回款70%，两月内回全款”。2019年回款指标月度分解六第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七现场一标段施工：红色阴影区域（15#-25#、4#、7#共计13栋楼）主体施工至1/3，其中主楼结构最快施工至15层，4#、7#屋面结构完成。现场二标段施工：黄色阴影区域（1#-3#、5#、6#、8#-14#共计12栋楼）最慢施工至3层，1#-3#主体结构封顶。车库结构整体完成80%，顶板行车路线已畅通，不影响二次结构施工。二次结构正处于启动阶段，已进行物料提升机安装及砌筑施工的准备工作。第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七25#楼十二层墙柱合模24#楼十二层墙柱合模23#楼十四层墙柱合模22#楼十五层墙柱合模第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七21#楼十层墙柱合模20#楼九层顶钢筋绑扎完成19#楼十三层满堂架搭设18#楼十五层墙柱合模第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七17#楼十二层墙柱钢筋绑扎16#楼九层墙柱合模15#楼九层墙柱钢筋绑扎14#楼八层满堂架搭设第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七12#楼十层墙柱合模10#楼八层满堂架搭设9#楼七层墙柱合模8#楼八层墙柱合模第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七7#楼屋面混凝土浇筑完成6#楼八层满堂架搭设5#楼七层墙柱合模4#楼屋面混凝土浇筑完成第二部分项目开发运营情况项目当前工程进展七3#楼屋面结构施工2#楼屋面结构施工1#楼屋面结构施工第二部分项目开发运营情况2019年重要工作节点八序号工作内容级别完成时间1主体封顶一级节点2019年6月30日2主体结构验收一级节点2019年7月30日3电梯安装完成一级节点2019年9月28日4土方回填完成一级节点2019年10月28日5土建与精装交接验收完成一级节点2019年11月27日6外墙立面施工完成一级节点2019年12月30日7市政配套施工完成一级节点2020年1月16日8整盘货值去化85%里程碑节点2020年1月26日•第三部分项目开发建设及管理第三部分项目开发建设及管理日计划及日总结项目部成员每日归纳当日工作内容，进行相关工作总结，同时计划明日工作，做到“事前有策划，过程有落实，事后有总结”日进度推进会项目为保证货值供应，每天下午5点针对现场情况召开进度推进会。项目周检及周例会项目每周组织周检及周例会，落实现场施工进度，分析进度滞后原因，明确各楼座纠偏抢工措施，对施工过程中存在的质量、安全问题落实到责任人限期整改，并形成会议纪要项目日常管理工作一日常管理行为第三部分项目开发建设及管理03项目日计划及日总结项目每日进度推进会周例会一日常管理行为第三部分项目开发建设及管理方案管理二技术方案交底及质量专题会质量专题会每道工序开始前，要求总包进行技术方案交底会，确保总包年轻的管理团队及施工班组掌握施工工艺及质量标准；定期召开质量专题会，针对现场出现的质量