基于存量空间优化提升的规划策略探索-司美林

基于存量空间优化提升的规划策略探索司美林旷薇摘要：随着我国城镇建设大规模扩张与土地资源短缺的矛盾日益突出，如何积极盘活和充分利用存量空间，优化城市的功能布局、提高用地的集约化水平，对城市发展具有重要的现实意义。但是，存量空间大多存在建设密度高、环境条件差、利益主体多元等一系列问题，如何采取合理、有效的规划策略成为当前研究的重点课题。本文以《北戴河整治提升规划》为例，以北戴河东部旅游休疗片区现状问题为导向，在当前时代背景和区域发展形势的引导下，结合片区发展实际，从功能提升、环境整治、“三旧”改造和交通优化四个方面深入探索了存量空间优化提升的规划策略。关键词：存量空间，优化提升，规划策略，北戴河1引言改革开放以来，我国城镇建设大规模迅速扩张，经济发展和城市面貌发生了极其深刻的变化，城镇化水平不断提高。但是，随着土地资源日趋短缺，供需矛盾日益突出，依靠土地规模扩张的外延式发展模式已不可持续。2013年12月召开的中央城镇化工作会议提出，“提高城镇建设用地利用效率，严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度”。这意味着城市发展将从追求“量变”到注重“质变”，从而实现从“增量扩张”到“存量优化”的转型发展，这也为规划师提出一个新的命题——“存量规划”。所谓存量规划，是指通过城市更新等手段促进建成区功能优化调整的规划。1在全国大多城市还在以增量扩张为主要发展模式时，北戴河已转变城市发展思路，开始探索存量空间的布局优化与品质提升，引导城市的可持续发展。2项目背景及动因2.1项目概况北戴河区地处河北省秦皇岛市中心的西部，是秦皇岛滨海地区空间发展的重要节点，是中国最早开发的海滨度假区。红顶绿树，碧海金沙，北戴河独特的魅力吸引了国内外众多游客，成为渤海之滨享誉中外的休闲度假胜地，“中国夏都”。本次规划范围是北戴河区行政管辖的范围，总面积约70.1平方公里。其中，规划的核心区域是东部旅游休疗片区，面积为15.8平方公里。（图1）它两面环绿、两面亲海，是北戴河城市核心职能的承载地、国际滨海旅游度假的目的地和城市文化特色的彰显地。图1规划范围图2.2严峻的城市发展环境的倒逼东部旅游休疗片区现状建成程度高（图2），密度大，随着旅游业及城市建设的快速发展，给资源环境和设施增加了极大的压力，逐渐暴露出一系列问题。图2现状用地2.2.1.配套设施滞后，难以满足多元旅游需求2011年，北戴河共接待游客676万人次，近三年年均增长25%。伴随旅游业的快速发展，旅游规模不断增长，北戴河旅游服务设施的配置却相对滞后。东部旅游休疗片区现有设施档次普遍偏低，星级酒店床位仅占6%，难以满足当前大众旅游的多元需求和品质要求。此外，城市现状公共服务设施配给标准和数量也较滞后，商业设施布局不均，文化及娱乐康体设施数量不足，品质不高，难以支撑城市旅游业的长远发展。2.2.2.公共空间缺乏，城市景观环境品质受到影响东部旅游休疗片区拥有大量保存完好的历史建筑和各级系统的滨海休疗设施，各自拥有空间充裕、环境优美的庭院绿地，但大多被院墙所围，不对游人开放，这些私属景观犹如盆景一般被封存在盒子里。街区之中缺乏城市的公共活动空间，缺乏让市民及游客放松身心、放慢脚步、体验城市的场所，城市景观环境品质受到影响，在一定程度上削弱了城市的吸引力。2.2.3.三旧问题突出，城市形象与景观风貌逐渐下降东部旅游休疗片区是北戴河的老城区，旧城改造问题突出，主要集中在旧休疗设施、旧村庄和旧小区这“三旧”的改造上，总面积约占整个片区的八分之一。存在布局散乱，风貌混杂，建筑质量差，设施水平落后，景观环境恶劣等一系列问题，散布在片区中像一个个伤疤严重影响着整个城市旅游形象的塑造和环境品质的提升。2.2.4.旺季交通拥堵，城市运行效率低下东部旅游休疗片区道路狭窄，路网体系不完善，存在诸多锐角斜交口和丁字路口，道路的通达性差，加之公交服务水平较低，旺季交通拥堵严重。2011年单日最高流量达11.2万台次，造成多处点位不同程度拥堵（图3），影响城市运行效率，并对交通安全造成较大影响。图3道路网评估2.3时代背景及区域发展形势下的新要求2.3.1.时代背景（1）旅游休闲时代随着2008年我国人均GDP突破3000美元，标志着我国步入大众旅游休闲时代。国家相继推出了《国务院关于加快发展旅游业的意见》、《国民旅游休闲纲要》等文件，成为我国旅游市场加速前进的有力推手。传统以短暂、低参与度、低体验度为特征的休闲旅游已不能满足人们日益增长的旅游需求，人们开始追求更高需求的生活、精神享受与体验，这为北戴河旅游休闲产业的发展、旅游城市的打造带来新机遇，提出新要求。（2）生态文明党的“十七大”首次提出“生态文明”，并写入十七大报告。在十八大报告中又明确提出要“把生态文明建设放在突出地位”，成为我国“五位一体”建设目标的重要组成部分。生态文明是一种发展理念，强调人与自然、社会的和谐发展。生态文明是城市发展新思路的指南，也是北戴河实施可持续发展战略的现实需要。2.3.2.区域形势河北沿海地区成为国家沿海布局的重要战略区域，在沿海地区差异化发展要求的指导下，北戴河独具资源优势，成为河北沿海发展带上唯一的休闲旅游度假型城市。同时，在京津冀一体化发展的格局下，北戴河成为承接首都休闲、度假、文化、会议等专业性职能外溢的重要载体。面对新的发展形势，北戴河需重新审视城市功能内涵及环境品质建设，积极承担区域使命，实现自身跨越发展。2.3.3.上位规划要求《秦皇岛市城市总体规划（2008-2020）》对北戴河的发展定位为：“中央暑期度假地，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地”，明确提出了北戴河未来发展的功能要求和建设标准。3北戴河存量空间优化提升的规划策略探索在当前时代背景和区域发展形势的引导下，在解决北戴河东部旅游休疗片区自身发展问题的紧迫需求下，面对城市发展空间逐步紧束的态势，存量规划成为必然。规划立足于东部旅游休疗片区功能提升和环境改善，提出了功能提升、环境整治、“三旧”改造和交通优化四大策略。3.1功能提升3.1.1.片区结构梳理根据不同的资源条件优势以及功能分布，规划以滨海大道和联峰路为界将片区划分为两大发展区域。（图4）东南侧为旅游型地区，其中分布了大量具有历史和艺术价值的历史建筑，同时也是各级休疗养院的核心聚集地，是北戴河文化与魅力的集中彰显地，规划建议在此设立“休闲文化示范核心区”，整体按照城区景区融合式改造提升，重点进行功能化、精细化、智能化整治提升，打造中国顶级休闲文化街区。西北侧为城市型地区，重点进行功能化、生态化改造，以提升片区的整体品质。为了促进两大发展区域的联动发展，规划依托现状发展基础，沿联峰路形成综合服务轴线，串接片区商业核心、文化核心、休闲绿心等功能节点，打造片区更新发展的主脉。图4空间结构示意图3.1.2.高端功能植入规划对现状建筑质量进行了深入评估，划定片区机会用地。（图5）根据目标客户群不断增长的多元化、高标准的旅游需求，在北戴河建设休闲城市、健康城市、生态城市的发展目标指引下，结合片区整体功能布局，将高端培训、人才服务、文化体验与展示、室内综合娱乐等高端功能沿联峰路综合服务轴有机注入（图6），构建起片区功能提升的黄金脊线，催化周边地区有机更新与转型提升。图5机会用地分布图图6功能构成布局图3.1.3.设施系统完善规划对现有公共服务设施进行升级改造，同时利用机会用地及通过用地功能置换进一步进行设施植入，大力完善片区的城市服务设施体系与旅游服务设施体系，为本地居民和外来游客提供多元、便利的配套支撑。其中，城市服务设施体系采取城市级-居住区级-社区级三级配置。（图7）规划保留现状片区西部的保二路欧式风情街，并向北进一步延伸完善，纳入片区商业核心。同时，为了有效疏解游客，均衡片区东西部的发展，在片区东部、结合文化中心的建设打造特色休闲文化街区，创造新的活力点。对旅游服务设施体系采取旅游服务岛-旅游服务中心-旅游服务点三级配置（图8），提高设施的覆盖率，形成完善的旅游网络体系，为游客提供便捷的服务。旅游服务岛服务半径约为2-3km，结合交通转换枢纽以及城市商业功能配置，主要提供完备的交通集散和综合旅游服务；旅游服务中心服务半径800-1000m，结合城市商业街区、文化街区设置，以问询和小型餐饮、购物设施为主；旅游服务点服务半径约300-500m，与主要景点、自行车租用点、治安岗亭、旅游公交线路站点结合设置，提供基本的问询和卫生服务等。由于北戴河旅游的淡旺季差别较为明显，规划将部分旅游服务设施与城市服务设施结合设置，有利于设施间的互补及弹性使用，实现主客共融的设施利用方式。图7城市服务设施体系图8旅游服务设施体系3.2环境整治规划基于东部旅游休疗片区现状公共空间缺失的问题，大胆向存量要空间，激活存量潜能，辟建优质公共空间，提升片区环境品质，增强城市吸引力。3.2.1.开敞休疗养院院墙空间休闲文化示范核心区是现状休疗设施的密集建成区，休疗养院内部充裕、优质的绿色空间与城市公共绿地的缺失形成鲜明对比。规划建议逐步开敞休疗养院内部封闭、集中的绿色空间，将其融入城市开放空间系统。通过现状的深入调研，充分掌握了各个休疗设施的权属与级别（图9），结合建筑质量评估，规划细致、详实的确定了有条件打开院墙的休疗设施用地以及可进行适度开敞的界面位置（图10）。同时，规划提出对新开放空间进行多元化改造，增加小型商业、文化娱乐、旅游服务点等设施，这将对提升片区绿化环境质量，活化片区氛围、提高设施覆盖率起到实质性的推动作用。图9现状休疗设施的权属与级别图10休闲文化示范核心区开放院墙示意对于现状保留的院墙界面，规划建议采取通透性（如改造为围栏式半开敞界面）、美化处理（如运用绿化、彩化、浮雕等方式）等多样改造方式，对美化、绿化城市空间起到重要的补充作用。3.2.2.激活历史建筑休闲文化示范核心区内现存百余处历史建筑，主要沿东经路—鹰角路散布（图11），多以红顶、素墙、大回廊为特点，荟萃欧美多种建筑形式，但这些建筑大多隐匿于院墙之中。为了发扬北戴河的历史文化，拓展片区文化吸引点，规划建议开放历史建筑，结合历史事件、名人遗迹等，植入文化展示、文化活动等功能，推动城市历史文化和生态文化的有机融合，打造精品文化旅游街区。图11休闲文化示范核心区历史建筑组织示意图3.3“三旧”改造3.3.1.休疗设施的更新改造休疗养设施是目前北戴河最重要的休闲度假设施群，也是北戴河辉煌历史的见证。然而由于建设年代较早，休疗养设施普遍陈旧，整体水平与北戴河高端化发展的需求不相适应，亟需进行提升改造。北戴河现有休疗养院共计172家，权属复杂，改造难度大。规划结合现状权属、等级、建筑质量等条件及规划城市功能布局，将休疗养院分为功能置换型、多元化改造型、高端化改造型和安全强化型四类（图12），有针对性的制定更新改造措施。图12休疗养设施更新改造引导（1）功能置换型针对少量与规划功能矛盾较大的休疗养院，规划进行整体功能置换。其中，大部分应以原休疗单位为运营主体，根据规划功能和标准，保留原有建筑进行综合再利用、整体转换功能，充分利用现有土地潜能实现高端功能的植入。功能置换型休疗养设施共计22个，其中，18个就地改造、整体置换功能开发为人才培训、商业服务、旅游服务等功能；4个需搬迁后转换为公园绿地，可按市场价给予货币补偿，不再安排搬迁用地，或搬迁至南戴河。（2）多元化改造型规划多元化改造型休疗养设施共计11个。主要包括：依托休疗养院内的历史建筑植入文化展示功能；对原休疗养院临街界面进行改造，植入商业及旅游服务功能；打开围墙还绿于城，将大院私属绿地转化为城市公共绿地，植入休憩功能。（3）高端化改造型规划高端化改造型休疗养设施共计112个。通过市场化运作方式，以原休疗养单位为改造经营主体，通过整体翻修重建或局部改建、设施服务升级等形式，将单一的休疗养功能转化为复合型、个性化服务的现代休闲度假综合体，实现旧休疗养院的整体升级，打造高端疗养院群，塑造北戴河高端疗养品牌。（4）安全强化型将中直休疗设施和军队休疗设施划定为安全强化型，重点进行安保强化。为了保证