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华鑫商业项目定位与营销策略提报2019年8月第一部份：项目定位探讨1、北国商圈商业分析本项目地理位置示意图项目名称北国先天下广场地理位置中山东路与育才街交叉口开发商河北开元房地产商业物业管理公司北人集团项目规划总体规划商业、住宅、办公营业面积20多万平方米建筑特色河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼5万平方米、公寓17万平方米、商业20万平方米，商业为整体性建筑和少部分底层商铺配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统车位数量地上地下200个停车位周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主力店先天下购物中心、北国超市、肯德基、金棕榈影城等等总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国先天下业态配比项目名称北国商城地理位置中山东路与建设大街交叉口商业物业管理公司北人集团项目规划总体规划时尚、潮流购物百货营业面积6万多平方米配套设施周边与燕春、燕华、华庭时尚、西美等高档酒店、写字楼为邻车位数量钢结构立体停车场含478个车位、主力店、次主力店北国超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等总体功能购物（百货、超市、家电）、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国商城业态配比项目名称北国东尚MALL地理位置中山东路，紧邻博物馆商业物业管理公司北人集团项目规划总体规划商业、住宅、办公营业面积6.5万平方米配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统车位数量地上地下210个停车位周边配套国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等主力店、次主力店屈臣氏、必胜客、和味拉面、COSTA咖啡、想唱就唱、中国黄金、爱慕集合店等等总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等北国东尚Mall业态配比项目名称大洋百货地理位置中山东路与休门街街交叉口开发商河北滨江房地产商业物业管理公司大洋百货项目规划总体规划商业、住宅、办公总建面积10万平方米其中商业2.2万平方米配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统车位数量地上地下180个停车位主力店、次主力店大洋百货公司、麦当劳餐厅、吉野家餐厅、COSTA咖啡等等总体功能购物、休闲、娱乐、康体等房地产智库项目名称勒泰中心地理位置中山东路与育才街交叉口开发商河北勒泰房地产商业物业管理公司勒泰商业管理公司项目规划总体规划商业、住宅、办公总建面积62万平方米，商业部分22万平方米配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统车位数量地上地下800多个停车位主力店、次主力店意向主力引进万豪国际酒店、香港新世界百货、UME影院等总体功能购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等一站式服务功能地理位置中山东路与大经街交叉口开发商河北新源发房地产开发有限公司商业物业管理公司新源集团项目规划总体规划商业、办公总建面积18万平方米、商业面积6.6万平方米配套设施5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统车位数量地上地下500个停车位主力店、次主力店意向主力洲际酒店、星美国际影院等总体功能购物中心、商务、等房地产智库项目项目整体定位总体量儿童、少儿产业部分儿童、少儿所占比例北国商城囊括百货、家电、超市、珠宝四大零售业态的综合购物中心营业面积93388平方米北国六楼儿童中心营业面积3000多平方米，吸纳了耐克、阿迪达斯、衣恋、Pawinpaw、好孩子、jeep、经典泰迪、小熊维尼、史努比、Elle、奥迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃纳、巴布豆、Dordorhorse、丽婴方、黄色小鸭、拉比、圣宝度伦、戈比兔、卡拉贝熊等知名品牌。北国儿童中心一直是全市经营效益最好的市场，受到全国许多品牌供应商的青睐。3%北国东尚MALL集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的SHOPPINGMALL“年轻、健康、时尚、乐活”营业面积6.5万平米量生活家居馆，商业规划中暂时没有儿童区域。／北国先天下购物中心汇聚国际名品购物中心，时尚百货、电器广场、大型生活超市、现代餐饮娱乐休闲机构，现代消费全新体验商业营业面积20余万平方米仅在五层规划了好孩子、HILLMARK、OSHKOSH、青青果几家品牌童装卖场和一家淘气堡儿童娱乐城，儿童区域营业面积不足3千平方米1.5%新天地商城20000暂时没有儿童消费区域／勒泰中心高档写字楼、公寓、购物中心等城市综合体商业营业面积20余万平方米勒泰中心商业规划了儿童业态作为购物中心的组成部分，区域计划引进部分儿童服装、玩具、游乐园等等。／大洋百货标榜追求年轻、时尚、潮流、个性的一种正面的生活态度及价值观营业面积2.2万平方米大洋百货以年轻女性、职业白领为其消费群体，没有儿童区域的规划。／房地产智库调查观点：1.北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛；2.作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所；3.儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点。房地产智库定位方向：1.商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货——主题商城成为定位主线2.区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所——儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向3.儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点——以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点、本案定位探讨房地产智库本项目定位遵循原则：A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划；B、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；房地产智库本项目的定位方向：少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业房地产智库本案定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地房地产智库定位优势：1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低入市风险；2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础；3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低风险。房地产智库消费力研究：1、直接消费——北国商圈消费力保证；2、转移消费——市场空白带来的潜在附加消费；3、未来商圈潜在消费——勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费；房地产智库形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城、项目各楼层具体定位：家庭主题餐饮及休闲餐饮1F：一线品牌旗舰店2F：少男少女品牌旗舰店3F：育婴、女人风尚服饰店4F：儿童玩具自选超市5F：电玩娱乐城各楼层具体定位6F：益智俱乐部：家庭主题餐饮及快餐主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店消费人群：家庭、3—18岁少儿及其父母：育婴产品、女人风尚街区消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母：儿童玩具自选超市消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母：益智、时尚电玩娱乐城消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族：益智俱乐部消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族—12F主楼定位：中央总部级写字楼定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。房地产智库第二部份：项目价格定位、销售方式确定房地产智库可选择销售方式：A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。B、销售分割式产权问题：后期必须统一经营管理优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。房地产智库销售方式定位：A、负一层至4层——直接销售产权B、五层至六层——返租销售、销售价格定位房地产智库周边大型商业类租金情况商业名称商业楼层租金方式基础租金（月/㎡）扣点率月租金合算（均价）日租金合算（均价）北国商城1-4层基础+扣点125025%31210.45-6层85025%2127先天下1-3层基础+扣点89025%2227.44-6层752.5北国东尚1-3层基础1806新天地1层基础360122层21073层21074层1655.55层自持作为商业配套房地产智库负一层至四层销售基价计算：-1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金×预期12年收回成本期限=35000元/㎡5-6层销售均价计算：市场单位面积年租金×预期12年收回成本期限=15000元/㎡华鑫整体均价计算：约29000元/㎡房地产智库华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系楼层南裙楼（单位：㎡）入市期均价（单位：元/㎡）预期销售额（单位：万元）负一层1437.04360005173.3一层1553.68490007613.1二层1722.02360006199.3三层1722.02300005166.1四层1722.02240004132.8合计8156.783470028284.6房地产智库五层至六层返租销售价格：实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的10%、10%、12%、12%、14%，合计58%。前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。5、6层返租销售价格分别为：39000元/㎡、32000元/㎡层价格体系楼层南裙楼（单位：㎡）返祖价格（单位：元/㎡）实际价格（单位：元/㎡）返租销售额（单位：万元）实际销售额（单位：万元）五层1722.0239000178006715.93065.2六层1722.0232000146005510.52514.1合计3444.04355001620012226.45579.3备注返租成交价格测算中，均包含4年预期租金收益（5层按1元/㎡/天、6层按照0.8元/㎡/天）房地产智库北裙楼销售价格：根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10%的比例。华鑫商业北裙楼价格体系楼层北裙楼（单位：㎡）入市期均价（单位：元/㎡）预期销售额（单位：万元）负一层1887.96390007363.1一层1771.32530009388.1二层1834.98390007156.4三层1834.98330006055.4四层1834.98270004954.4五层1834.98196003596.6六层1834.981600