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标杆学习与比较2005年7月第一部分背景第二部分项目整体介绍第三部分商业部分第四部分其他部分第五部分结论与建议第一部分背景第二部分项目整体介绍第三部分商业部分第四部分其他部分第五部分结论与建议背景标杆学习目的标杆学习方法标杆的选择1、工作方法：信息收集、咨询顾问、访谈客户、案头研究；2、资料来源：各标杆项目公开信息、内外部访谈；3、由于不易获得部分核心数据，如年营业额，故只是根据已有资料作估计及判断。就某一特定问题，对一定对象展开深入研究，并与自己进行比较，探讨各自的强、弱、可能的突破点，从而建己所长、补己所短。1、由于大型购物中心在国内尚属起步阶段，真正进入稳定经营期的项目不多，本次标杆学习可选择的项目范围有限；2、选择标准：1）具有一定规模2）辐射范围广，属城市级商业中心3）具有一定的区域乃至全国范围的品牌影响力（业内及消费者）4）产品综合品质较好5）具有明显的差异化特点1、工作方法：信息收集、咨询顾问、访谈客户、案头研究；2、资料来源：各标杆项目公开信息、内外部访谈；3、由于不易获得部分核心数据，如年营业额，故只是根据已有资料作估计及判断。就某一特定问题，对一定对象展开深入研究，并与自己进行比较，探讨各自的强、弱、可能的突破点，从而建己所长、补己所短。1、由于大型购物中心在国内尚属起步阶段，真正进入稳定经营期的项目不多，本次标杆学习可选择的项目范围有限；2、选择标准：1）具有一定规模2）辐射范围广，属城市级商业中心3）具有一定的区域乃至全国范围的品牌影响力（业内及消费者）4）产品综合品质较好5）具有明显的差异化特点背景标杆学习目的标杆学习方法标杆的选择北京上海台北经筛选，确定如下三个项目为本次学习的标杆大型都市综合体中的商业室外为主兼顾室内的商业整体全部为商业第一部分背景第二部分项目整体介绍第三部分商业部分第四部分其他部分第五部分结论与建议项目整体介绍城市、区位及交通建设规模及功能组合、面积比例设计、开发及管理团队建设周期建设成本在项目整体介绍部分，我们关心：项目整体介绍项目名称北京东方新天地上海新天地台北京华城所在城市定位国家政治、经济、文化、教育中心国家经济、文化、教育中心台湾地区政治、经济、文化、教育中心城市、区位及交通指标北京上海台北城市面积（平方公里）168086340-市区面积（平方公里）7505299272全市人口（万人）14931742650市区人口（万人）8311352265GDP42837450-人均GDP（元）3683355306USD22155(2003)人均可支配收入（元）1563816683-人均消费性支出（元）1220012631-汽车数量（万辆）187（其中私家车130）84（其中私家车32）67（摩托车97）项目整体介绍北京东方新天地上海新天地台北京华城城市、区位及交通区位特点：地位显赫：位于长安街北侧及中国第一商业步行街——王府井大街南端交通便利（见下页）周边众多国家及市级政府部门办公大楼及商用办公大楼，如北京市政府、东方经贸城区位特点：传统商业大街——淮海路南侧，周边中高级写字楼及商厦众多，如大上海时代广场、中环广场、瑞安大厦、香港广场、新世界中心、力宝中心等交通便利（见下页）上海传统的石库门建筑片区，有建筑历史传统中共一大会址，较强文化氛围与太平湖相隔不远，休闲氛围足区位特点：不在主要的商圈内交通便利程度一般（见下页）项目整体介绍北京东方新天地上海新天地台北京华城城市、区位及交通轨道交通：与1号线的王府井站及东单站直接相连，未来5号线在东单站换乘，进一步加强其交通通达性公众巴士：？步行交通：临街面长，约1公里，行人可以很方便地步行进入轨道交通：与地铁不直接相连，从黄陂南路站出地面步行200米左右即可到达公众巴士：位于8条公交线路站点步行200米内步行交通：四面临街、行人可以方便地步行进入轨道交通：与轨道交通不直接相连，最近的站点是台北捷运国父纪念馆站，与京华城尚有一定距离公众巴士：8条公交线于京华城站停靠京华城生活巴士穿梭于周边街道步行交通：三面临街，行人可以很方便地步行进入项目整体介绍建设规模及功能组合、面积比例指标北京东方新天地上海新天地台北京华城占地面积（平米）项目整体占地10万平米29,706平米，其中：北里14444，南里1526226,600平米建筑面积（平米）12万（东方广场整体为80万）5.566万20.5万可出租面积（平米）6万3万14万实用率50%50%68%功能组合情况东方经贸城：由8幢写字楼、1幢5星级酒店东方君悦大酒店（695房）及4幢酒店式服务公寓包括商业及1幢酒店式服务公寓-88新天地（共53套客房）全部为商业用途建筑情况东方新天地由2层营业楼面组成，为地面一层及地下一层。与整个东方广场项目一起分享共2000个停车位和1200个自行车位。为裙楼式室内购物中心。北里：由若干幢独立的2层旧建筑改造而成，每幢均是独立的租户；南里：除独立建筑外，尚有一个室内商场（GFA为平米）共有250个地下停车位。为室外为主兼有室内的购物中心。共19层，包括地上12层楼及地下7层;停车场：地下4层（B4F～B7F），计有1505个汽车停车位及1280个摩托车停车位;营业楼层：共15层（B3~12F）。为单体室内购物中心项目整体介绍建设规模及功能组合、面积比例指标北京东方新天地上海新天地台北京华城项目整体介绍建设规模及功能组合、面积比例指标北京东方新天地上海新天地台北京华城项目整体介绍建设规模及功能组合、面积比例指标北京东方新天地上海新天地台北京华城项目整体介绍设计、开发及管理团队项目名称北京东方新天地上海新天地台北京华城设计香港巴马丹拿国际公司北京市建筑设计研究院概念设计：本杰明•伍德深化设计：新加坡日建设计国际有限公司景观设计：新加坡QLD公司美国捷得（Jerde）国际建筑事务所台湾大元建筑及设计事务所美商朗涛（Landor）国际公司（标识设计）开发北京东方广场有限公司（和黄和长实共占33.3775%，其余股东包括中国银行、东方海外集团等）香港瑞安集团占97%权益，上海复兴建设发展有限公司占3%京华城股份有限公司（威京总部集团等27家股东）经营管理北京东方广场有限公司香港瑞安集团株式会社东京生活研究所项目整体介绍建设周期19871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420051987取得土地1993概念设计1998奠基开工2000结构封顶2001正式开幕历时14年19931994199519961997199819992000200120022003200420051993开工建设2003整个项目完工历时8年2001商场开幕北京东方新天地上海新天地台北京华城19992000200120022003200420051999动工建设2001一期开业2002二期开业历时3年半（未包括设计时间）项目整体介绍建设成本建设成本(亿美元)19.51.7590510152025东方广场新天地京华城平均建设成本（美元/平方米）207431444390010002000300040005000东方广场新天地京华城第一部分背景第二部分项目整体介绍第三部分商业部分第四部分其他部分第五部分结论与建议项目建设时，市场状况如何？项目目前的经营情况如何？项目采取了哪些经营策略？管理模式又是如何的？商业部分市场状况项目所在城市商圈分布及特点①—王府井②—西单③—前门-大栅栏④—建国门-朝阳门⑤—燕莎①②③④⑤北京主要商圈分布图东方新天地位于王府井商圈内北京商圈分布王府井商圈主要以中至中高档百货公司及购物中心为主，辅以临街商铺、特色小吃街、民族商品店及一些专业市场如工艺文化用品商店、大型书店、儿童用品商店、电器城、皮具城及运动城等。较为著名的传统百货公司有王府井百货大楼；较高档的商场有王府饭店、世都百货；较有民族特色的市场则有工艺美术服务大楼；而较具代表性的大型购物中心则有东方广场的“东方新天地”及新东安市场。西单商圈主要以中至低档中型百货公司为主，辅以少量临街商铺，经营服装、鞋帽及服饰等。此商圈内较传统的百货公司有西单商场、西单购物中心（华威大厦）及西单赛特；较现代化的百货公司有中友百货（华南大厦）、君太百货；而较新型的购物中心则有首都时代广场。主要客流以本地居民为主，根据西城区政府的公布，西单商业街的日流量约30万至50万人次。此区以大众化消费为主流，走中至中低路线。商业部分市场状况项目所在城市商圈分布及特点①—王府井②—西单③—前门-大栅栏④—建国门-朝阳门⑤—燕莎①②③④⑤北京主要商圈分布图东方新天地位于王府井商圈内北京商圈分布前门商圈前门古代为紫禁城的入口，位于天安门的南端。具有580多年历史的前门——大栅栏，是北京传统的商业购物区，现在是百年老店的集中地，客源以中低阶层的北京市民及中外游客、古玩爱好者为主。建国门商圈配置有较具规模零售部分的综合性项目包括国贸商城、丰联广场等。区内一些主要的百货公司包括赛特购物中心、贵友大厦、蓝岛大厦等。上述商圈的主要客流以商务人士、上班人士及驻京外国人士为主，消费以中至高档为主。燕莎商圈以高档百货——燕莎商城为主，同时，各式餐饮、酒吧、专业市场（花卉、家居建材、高尔夫用品等）、特色商业街（女人街、佳亿时尚广场）等配套商业也较为完善。多元化业态的组成成为该商圈的一大特色。商业部分市场状况项目所在城市商圈分布及特点南京东路以发展购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等综合经营功能为特色，并加快六合路等支马路的开发，形成“非”牌形商圈南京西路、淮海中路以精品经营、品牌专卖、特色餐饮、休闲娱乐等时尚化、个性化消费为特征的现代零售业和高档次服务行业，凸现高雅和引领时尚消费的特色四川北路以品牌专卖和大众化消费为主，凸现购物、娱乐、餐饮功能徐家汇以多层次和多样化经营为特色，发展财物中心、主题商厦、专业店、专卖店、万国餐饮等，进一步凸现现代化的综合经营服务功能浦东新上海商业城依托陆家嘴金融贸易区、新客站的区位优势，形成购物、餐饮、娱乐、商务等功能于一体的新型商圈豫园进一步突出商业、旅游、文化功能三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心上海商圈分布上海新天地位于淮海路商圈范围内商业部分市场状况项目所在城市商圈分布及特点•京华城并不位于主要商圈内•距离京华城最近的商圈为忠孝商圈台北商圈分布忠孝商圈台北市购买力最佳的商圈，为连锁业必争之地西门商圈电影院密集，商圈内设有徒步区与活动舞台，消费者中有80%为青少年公馆商圈南区最大的交通转运站，大学生与年轻上班族为主要客层台北车站商圈最主要的交通转运站，在加上补习街、书街、金融业总部大型信息卖场等皆汇集于此，人潮流量相当大士林商圈北区各大专院校及北市居民购物、餐饮的主要消费地，邻近捷运站，夜晚人潮不断南京西路商圈以女性上班族为主要消费客层商业部分市场状况项目市场定位价格高低休闲/大众化设计家风格時尚上海新天地北京东方新天地台北京华城目标客户重要性对比商业部分市场状况目标客户（最终消费者）描述上海新天地北京东方新天地台北京华城次要主要游客市民周边写字楼人员周边写字楼人员市民游客周边写字楼人员游客市民商业部分项目状况TenantMix—北京东方新天地2%63%18%7%10%百货超市时尚餐饮娱乐影音其他13%26%13%26%15%7%男装女装休闲服装皮鞋配件珠宝钟表眼镜个人护理200多家专门店里时尚品牌占据了绝大多数，达到63％主力店比例较少，娱乐类租户不足时尚品牌中以服装类商品居首位，达到52％，其中以女装比例最大，占全部店铺数的26％皮鞋配件的比例也比较大，达到26％23%7%29%5%19%5%12%中式风味日本及东南亚风味欧美风味Fusion咖啡店/茶居美食广场其他商业部分项目状况TenantMix—上海新天地44%39%6%11%餐饮零售/服务艺术及文化娱乐以餐饮类租户为核心餐饮类店铺中欧美风味占最大比例，达到29％，中式风味也达到23％商业部分项目状况T