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惟海房地产公司偿债能力分析一、惟海房地产公司偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率=流动负债流动资产=,902.6064,553,7213,203.92113,456,37=1.762009年年末流动性比率=流动负债流动资产=,849.2868,058,2799,449.37130,323,27=1.922010年年末流动性比率=流动负债流动资产=205521000000/129651000000=1.59分析：惟海房地产公司所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，惟海房地产公司09年的流动比率明显高于同行业比率，惟海房地产公司存在的流动负债财务风险较少。同时，惟海房地产公司09年的流动比率比08年大幅度提高，说明惟海房地产公司在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率:=流动负债存货流动资产=,902.6064,553,721,524.9585,898,696-3,203.92113,456,37=0.4322009年年末速动比率:=流动负债存货流动资产=,849.2868,058,279,305.5290,085,294-9,449.37130,323,27=0.592010年年末速动比率:=流动负债存货流动资产=（205521000000-333000000）/129651000000=0.56分析：惟海房地产公司所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见惟海房地产公司在09年的速动比率与同行业相当。同时，惟海房地产公司在09年的速动比率比08年大有提高，说明惟海房地产公司的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95%2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，惟海房地产公司的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明惟海房地产公司的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008年年末资产负债率=资产总额负债总额=9,721.09119,236,57,239.8980,418,030=0.67432009年年末资产负债率=资产总额负债总额=4,829.39137,608,55,375.3292,200,042=0.6702010年年末资产负债率=资产总额负债总额=161051000000/215638000000=0.747分析：惟海房地产公司所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，惟海房地产公司近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明惟海房地产公司的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债权益比:=所有者权益总额负债总额=,481.2038,818,549,239.8980,418,030=2.072009年年末负债权益比:=所有者权益总额负债总额=,454.0745,408,512,375.3292,200,042=2.032010年年末负债权益比:=所有者权益总额负债总额=161051000000/5458620000=2.95分析：惟海房地产公司所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年惟海房地产公司的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。。3.利息保障倍数42008年年末利息保障倍数:=利息费用息税前利润=6.42657,253,346.42657,253,34626.036,322,285,=10.622009年年末利息保障倍数:=利息费用息税前利润=3.04573,680,423.04573,680,42808.098,617,427,=16.022010年年末利息保障倍数:=利息费用息税前利润==24.68分析：惟海房地产公司所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，惟海房地产公司近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，惟海房地产公司的长期偿债能力增强。总结:惟海房地产公司房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。5惟海房地产公司营运能力分析一、惟海房地产股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面以具体指标来分析惟海房地产公司的营运能力:1、惟海房地产公司股份有限公司营运能力指标分析（1）存货周转率存货成本250053000002008年存货周转率===0.3280存货平均余额76235670732存货成本345147000002009年存货周转率===0.3922存货平均余额88002804691存货成本3010735000002010年存货周转率===0.2692存货平均余额111714000000存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为惟海房地产公司的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于惟海房地产公司业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但惟海房地产公司的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。表1惟海房地产公司股份有限公司2008-2010年存货周转率（2）应收账款周转率销售收入40991800000年份200820092010存货周转率0.32800.39220.269262008年应收账款周转率===46.23平均应收账款886692623.8销售收入488810000002009年应收账款周转率===59.75平均应收账款818092050.2销售收入507138000002010年应收账款周转率===43.96平均应收账款1153635123相对于2008年来说2009年惟海房地产公司的应收账款周转率有大幅提升(见表2),原因是主营业务的大幅上升,而2010年受房地产市场调控影响略有下降.表2黔兴股份有限公司2008-2010年应收账款周转率年份200820092010应收账款周转率46.2359.7543.96（3）流动资产周转率销售收入409918000002008年流动资产周转率===0.3924平均流动资产104464000000销售收入488810000002009年流动产资周转率===0.4010平均流动资产121898000000销售收入507138000002010年流动资产周转率===0.3020平均流动资产167926000000流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见图3)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,惟海房地产公司要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。7表3黔兴股份有限公司2008-2010年流动资产周转率年份200820092010流动资产周转率0.50.40100.3020总的来说,惟海房地产公司的资产营运能力较强,尤其是其应收账款的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但惟海房地产公司在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。2、黔兴股份有限公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议惟海房地产公司继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。(2)现金流的管理。惟海房地产公司有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒惟海房地产公司高度重视企业现金的管理。(3)存货的管理。惟海房地产公司拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是惟海房地产公司风险的主要来源，从目前惟海房地产公司管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散,获得的支持力度有限。3、黔兴股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面惟海房地产公司以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面惟海房地产公司品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强8化品牌也创造了条件。2008年初楼市宏观调控，惟海房地产公司的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，惟海房地产公司在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，惟海房地产公司悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，惟海房地产公司的转型是众多地产商中的先行者。二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议1、营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流