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赛格国际购物中心案例研究百豪广场项目部2013年11月赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况赛格国际购物中心项目概况赛格国际购物中心位于长安路与小寨路交汇处，占据小寨十字东北隅黄金位置。总建筑面积25万平米，商业面积20万平米，建筑格局分为地上六层，地下两层，是目前中国西部地区最大的商业项目之一；赛格国际购物中心是以购物、休闲、商务、社交、餐饮、娱乐为一体的都会型购物中心。赛格国际购物中心主力区域有：名品门店区、精品百货区、品牌连锁餐饮区、文化休闲区、中央景观区、地铁创意潮店区；赛格国际购物中心集团简介西安赛格集团是美国SAGA，香港国航及内地企业联合投资的多元化企业集团。赛格集团拥有员工2000余人，旗下有广东珠海SAGA数码ADD制造公司，广州UNBIT数码产品制造公司及数家专业电子卖场。集团还在新加坡投资设立数码技术研发中心及投资运营位于夏威夷的高尔夫旅游项目HaleakalaGolfBoutique度假村。赛格集团十余年零售商场运营，充分发挥IT人勇于创新的精神，创建了IT行业独有的“赛格”模式——“实体商业与虚拟商业结合;市场化经营、商场化管理”的经营模式，把“以消费者为核心”的理念落到实处，落到深处。2011年，赛格集团投资逾20亿元自持物业，运营赛格购物中心项目。该项目将以“超前化视野”与“专业化思维”倾力创造中国卓越的购物中心。多年以来，赛格企业吸收国内外各业精英加盟，特别是研发精英与百货业精英的充分结合，创造了一个又一个骄人的业绩。购物中心区位赛格国际中心位于长安路与小寨东路交汇处东北角，处于小寨核心商圈内，周边商业分布非常密集，商业发展成熟，消费人群及人流量非常大，商业氛围相对较浓。赛格国际购物中心赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况时尚潮店时尚潮店时尚潮店时尚潮店北京同仁堂户外运动青春休闲国际奢侈品集合店哈根达斯军昂童子军乐园德乡园小吃城毛家乡上水堌金轩阁合力屋品牌展示特色展示温馨小提示：每层电梯扶梯口均设置室内景观：飞天瀑布个性收银台品牌折扣公告地铁潮街时尚风情街赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况各业态占比业态类型面积（㎡）各业态占比零售16.6万83%餐饮2.9万14.5%休闲娱乐0.5万2.5%已开业总面积20万100%备注：以上面积为实地调研估算面积参考购物中心的三大黄金比例（零售：餐饮：娱乐=50%：30%：20%）来看，赛格购物中心的业态比例中，零售所占比例较大，餐饮及娱乐所占比例仅为17%；83.00%15%2.50%业态配比零售餐饮休闲娱乐赛格国际购物中心业态分析赛格国际购物中心定位为以购物、休闲、商务、社交、餐饮、娱乐为一体的都会型购物中心，主要满足小寨及周边区域时尚、年轻、中低收入人群需求，以周边学生及长住居民消费为主，中、低端零售类所占比例较高。赛格国际购物中心附近有海港城、飞旋广场、百盛百货、金鹰百货、世纪金花军区服务社、金莎国际等主要竞争对手，为了有效的避免竞争，赛格国际购物中心大型主力店几乎没有，餐饮业态相比其他竞争对手，比例较大。赛格国际购物中心业态以零售为主力业态、另外比例较大的餐饮以及符合现阶段购物中心发展趋势的儿童业态也成为本商场提升人气、凝聚客流的一大亮点。赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况租金分布楼层B2B1123456租金（元/月*㎡）300500700560430320240190物业费（元/月）50元（即运营管理费，该费用包含中央空调基础运行费，不包含其它能源费）客流（周内）周内日均客流量约2万人次客流（周末）周末日均客流量约6万人次备注以上罗列租金均为预估租金，品牌商户多以扣点为主，餐饮类商户周营业额可达到20万左右赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况客流分析B2层客流B1层客流1层客流2层客流3层客流4层客流5层客流6层客流经营分析楼层客流量消费主力人群客流集中区域出租率代表品牌B2层小寨及周边学生、时尚白领时尚饰品、冷饮、甜品区95%以上口岸、采活、伯爵工房等B1层年轻白领、大学生、时尚人士快时尚、青村休闲区90%以上优衣库、GXG、Lee、纽巴伦等1层商务人士、白领化妆品、数码体验区80%以上周大福、哈根达斯、罗西尼、亨吉利、GUESS、AJ等2层时尚少淑、年轻白领鞋品区90%以上金利来、百丽、必胜客、UR等3层时尚淑女、商务人士淑女装、商务男装区95%以上音儿、BONI等4层时尚少女时尚淑女区95%以上安丽芬、ENC等5层居家人士、中、青年儿童游乐区95%以上奇乐儿、军昂童子军、耐克、娇莉芙、班尼路、真维斯等6层商务人士、居家、朋友聚餐分布较均匀95%以上拉芳舍、祖母的厨房、川人百味、鱼酷等未开业店铺分析未开业店铺主要集中在一层及二层相对位置较好区域，目前都在进行紧张装修状态，预计元旦前后可全部开业。空铺率非常低。经营情况对比生意相对较好门庭冷落总结：同样处在一层，而且相邻较近，经营情况出现冰火两从天，值得经营者及运营商深思！！！！！客服特征商场在一层设有总服务台，在每层均设有两个收银台（6层除外），提供统一收银，客户疑难解答，客户投诉、意见反馈，商户服务，商场突发事件处置等。分层服务中心总服务台赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况外部交通动线地铁2号线出口项目周边交通情况项目周边交通路网四通八达，地铁2号线小寨站出口也在此处，道路连接高新、曲江、钟楼、电视塔等主要交通干线，其中主干道为长安路与小寨路，此外项目二层区域也打通了连接小寨人行天桥的有利通道，充分吸引了天桥上的人流。机动车交通动线项目停车位全部采用空中停车位，有效的引导车主将车停在7层及8层，停车场设置通往6层的自动扶梯，可以充分引导客流由上往下购物内部交通动线F2层出入口及人流动线内部交通动线F1层出入口及人流动线内部交通动线1层出入口及人流动线商场出入口商场出入口内部交通动线2层出入口及人流动线内部交通动线3层出入口及人流动线内部交通动线4层出入口及人流动线内部交通动线5层出入口及人流动线内部交通动线6层出入口及人流动线赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况外部设计外立面以纯玻璃幕墙设计，造型高端、大气、上档次，整个楼体夜景亮化也充满了时代感。内部设计通天梯时尚潮街超大中庭内部装修以玻璃和石材为主要材质，充满时尚元素的超大中庭，设有一层直达6层50.3米的亚洲第一通天梯，411.3㎡全球最大室内景观瀑布，西部最大楼顶花园停车场也成为吸引消费者眼球的一大优势。楼顶停车场景观瀑布赛格国际购物中心案例项目概况楼层分布业态比例租金水平交通流线建筑设计案例总结运营情况借鉴点超大规模：在建筑体量上，赛格国际购物中心商业建面20万㎡，成为西部地区最大的商业单体建筑。差异化业态组合：在业态组合上，赛格国际购物中心避开了超大面积的主力店，增加了聚客能力强的餐饮及儿童业态分配比例，同周边其它商业形成了有限互补。建筑设计一流：拥有全球最大的室内景观瀑布，多组直梯、扶梯、通天梯，以及楼顶花园式停车场的建筑设计，为项目打造高品格，高档次的商业氛围奠定了良好的基础。成熟的商业运营：强大的资金实力及赛格多年的商场运营经验，也为后期商场的发展提供了保障。地理位置：得天独厚的地理位置以及成熟的商圈及商业氛围，充足的人流量是保证赛格成功的重要客观因素。都会型购物中心：赛格国际购物中心以科学的业态搭配，强大的品牌影响力，改变了小寨传统的商业格局，属区域商业新标杆。不足之处缺乏Shoppingmall运营经验：赛格企业多年的IT运营较为成功，但购物中心的商业运营对赛格企业也成为一大挑战。竞争异常激烈：小寨周边有百盛、世纪金花、金鹰、军区服务社、潮buy汇、以及即将开业的金莎等竞争项目扎堆，竞争非常激烈。零售业态占比过高：80%以上的零售业态，后期经营压力巨大，风险非常大。THANKS！