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赣鹏集团南昌项目定位策划报告对于一个项目，我们首先应当认识清楚项目自身，即兵法上的知己。知己知彼，百战不殆。第一章项目分析一、项目用地主要经济指标占地面积40000平米建筑用地面积23333.5平米市民广场用地面积16666.5平米容积率2.5覆盖率20%总建筑面积12万平米青云谱区工业基础雄厚，是我国第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车和第一枚海防导弹的诞生地。青云谱区是南昌市重工业制造基地。基本形成了飞机、汽车、摩托车制造和汽车及摩托车配件、纺织服装、饮料加工、机械制造、建筑材料、电子仪表、食品添加剂、精细化工，以及商贸物流、房地产开发等行业格局。本案二、项目所在城市区位未来城市的商务中心区解放路洪都大道沃尔玛麦德龙至机场项目商业、餐饮、娱乐服务业体闲中心商业中心井岗山大道在解放路与洪都大道交叉口，依托麦德龙、沃尔玛、南昌百盛等大型龙头商业项目，配套相关联的商业、餐饮、娱乐服务业等功能。在解放路至井冈山大道的路段将突现出“两个中心”，即休闲中心、商业中心。三、项目区域规划发展方向解放路项目井岗山大道洪都大道沃尔玛麦德龙至机场项目周边的洪都大道与解放路将构成南昌未来的内环线。为项目提升品质创造有利的交通环境。四、项目道路交通分析项目项目周边酒店、休闲设施集中，已形成南昌市具规模的休闲商务中心。为本案开发提供了整体定位的区位优势。五、项目周边休闲配套分析八一广场商圈洪城大市场商圈沃尔玛—麦德龙商圈三大商圈核心百货、超市、金融、精品、餐饮中高档次批发、零售的低档商业超市、百货、珠宝、服饰等中档次业态项目地处三大商圈之核心六、项目商业价值分析周边主要竞争商业经营业态类型目前状况商业名称经营面积经营类型主要针对人群已建成麦德龙30000多平米仓储式商场、超级市场中档消费、连缘性休闲、家居生活在建沃尔玛51000平米国际快餐连锁、咖啡厅、休闲服饰、皮鞋、眼镜及珠宝饰品、金融及数码、超市、影院等在建玉河明珠商场四层商场百货、超市、珠宝、服饰等家居生活、中档消费周边主要商业经营以中、低档日常家庭生活用品业态为主,高端消费的商业业态基本空白,有利于项目商业差异性的建立.六、项目商业价值分析项目正南正北、地形方正，地势平坦，便于项目规划布局。七、项目地形分析项目东面与北面拥有面积达1.6万平米的广场，有利积聚人气，且景观价值潜力巨大。市民广场退街绿化广场八、项目景观价值分析1、项目位处代表城市未来的商务、休闲区；2、项目道路交通优势明显，交通可达性强；3、以沃尔玛与麦德龙商场为依托，配以苏宁电器、国美电器及周边其他商业广场，项目地处未来商业圈的核心；4、周边商业以大众型消费的商业业态为主，项目商业档次整体提升有空间，将对完善区域商业经营链有较大贡献；5、结合城市未来发展，项目开发方向可为写字楼、商业以及酒店式公寓。九、项目分析小结第二章项目开发面临的主要问题1、项目开发面临的问题1、在周边公寓拼价格、拼装修的竞争情况下，本案的开发主体--公寓如何在高价格上实现快速销售？玉河明珠开发中的公寓共800多套，加上项目对面在售的天佑国际公寓，项目100米半径范围之内存在1000多套公寓供量，而直接对手玉河明珠项目更可能以低价进行市场份额的争夺。在同区域同类型产品总量供应大、且竞争对手极可能以低价竞争的情况下，项目如何保证利润目标同时又不影响项目整体销售进程？2、项目商业价值巨大，但大型商场集中，项目商业开发如何实现其最大价值？项目位处南昌市三大商圈的核心，商业价值巨大，但在周边商业密集的竞争中如何做出差异性，不仅是最大化挖掘项目商业价值的需要，而且也是直接影响项目开发成败的关键成功要素。1、项目开发面临的问题3、南昌房地产市场各种风情、理念层出不穷，如何通过项目开发树立赣鹏集团独特品牌价值，为后续开发赢得市场？南昌房地产市场欧陆风、教育风、文化风、现代风等等各种理念近几年是你方唱罢我登场；与此相对应的是，南昌市民对于新兴事物的快速接受能力、以及高淘汰率；在这种观念背景下，结合赣鹏集团的未来发展，本案应当具备承载赣鹏集团企业品牌与价值传播的重要作用。1、项目开发面临的问题策略一：以差异化，创造新价值对于本项目而言，无论是项目的概念定位、产品设计，还是营销推广，都必须建立项目的独特性，走市场差异化的竞争路线，才能真正规避风险、实现项目价值的最大化。2、项目开发主要策略策略二：着眼城市未来，抢占市场高点项目位处南昌市重点打造的城市商务区、商业核心区。在南昌市政府加强政府建设与发展的政策背景下，项目在开发过程中应充分利用政府的政策导向，站在城市未来发展的高度思考、开发本项目，从而在观念高度上抢占市场，代言城市未来。2、项目开发主要策略策略三：引领消费潮流，创造市场南昌市民有着极强的新鲜事物接受能力。对于项目而言，我们在南昌如果仅仅只是顺应消费者的消费心理，那我们将会很快为消费者所拒绝甚至于遗忘。在南昌，我们需要一种具有极强生命力、能与城市发展脉络一致、符合南昌市民未来消费潮流的理念，以此来引领市场，并创造项目独有的消费市场。2、项目开发主要策略在项目的操作中，我们应明确所处城市及其特性，举措与之相符。故善战者，求之于势，不责于人第三章南昌城市分析1、城市竞争力上升，位居中部地区第三2005年12月，中国社科院推出了《2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》，公布了2005年全国200个城市综合竞争力排行榜，南昌市连续两年排名进入前30位，在中部地区则由第5位前移至第3位。同时，政府管理竞争力居全国第8位、文化竞争力居全国第9位，均为中部地区第1位。★南昌（单位：亿元资料来源：南昌统计局）（单位：元资料来源：南昌统计局）2、近年经济快速发展,市民收入稳步上升目前包括沃尔玛、麦德龙、ABB公司、中兴通讯、美国微软、深圳方大、台湾东元等在内的22家世界500强企业在昌落户。2005年，实际利用外资9亿多美元，新批外商投资企业170家，其中合同外资在1000万美元以上的项目24个。2005年，吸引内资270亿元，比上年增长45．6％，投资亿元以上的项目有34个。3、城市投资吸引力强劲“一江两岸、南北两城，城中有湖、湖中有城，河水相连、玉带绕城”已成为南昌城市建设中的崭新格局。在南昌市十一五规划中政府再次强调：坚持大开放战略，建设活力城市。对接长珠闽，连接港澳台，融入全球化。4、坚持大开放,建设活力城市◎以南昌为中心的出省高速通道，形成了与周边十余个省会城市相连的“6小时经济圈”，形成辐射4．5亿人口、孕育着12万亿元消费市场的巨大商机！◎南昌至厦门、至深圳海铁联运正式开通，南昌的进出口货物海关手续，全部由南昌海关驻车站办事处负责办理。◎南昌与上海、宁波等地正在筹建“无水港”。◎昌九城际轨道交通、浙赣铁路电气化、南昌铁路西客站工程、白水湖铁路货运枢纽站等项目将先后启动。◎城市地铁也在着手前期准备工作。5、对外交通网络基本形成,孕育更大商机南昌历经五年多时间的城市改造及交通路网改造，为城市经济发展注入了强劲的活力。中部制造业基地、商贸、物流、职教中心的城市整体定位功能框架基本形成，为南昌未来的整体发展奠定了坚实的基础。城市定位明确，将会加快与深港两地的对接，进而加快迈向国际化都市的步伐。6、城市分析小结对于一个项目，在知己、利势的基础上，我们更要看清对手。知己知彼，百战不殆。第四章项目面临的市场环境一、南昌写字楼市场状况近两年来，南昌写字楼销售价格一路攀升，随着南昌整体经济实力的增强，写字楼市场价格还将有一定程度的上升空间。南昌市近三年写字楼均价情况（单位：元）450050005500010002000300040005000600003年04年05年1、写字楼价格稳步上升区域案名月租金出租率西湖区华龙国际大厦45元/平米/月（含物管费）06年8月交付西湖区地王广场35元/平米/月（含物管费）60%左右西湖区中山城40元/平米/月(含物管费)80%以上西湖区国贸广场25--30元/平米/月（含物管费）80%左右西湖区华财大厦28元/平米/月（含物管费）80%左右西湖区三星大厦26元/平米/月（含物管费）85%以上东湖区财富广场30--50元/平米/月（毛坯房）精装修大约贵10元（含物管费）60%左右东湖区江信国际大厦60元/平米/月（包括物管费、水电费、空调费）90%以上东湖区金阳光大厦15元/平米/月80%左右南昌写字楼市场租金整体不高，集中在30元左右，由于高档写字楼的缺乏，租金最贵的江信国际大厦出租也最好，市场对高档写字楼的需求尚未完全满足2、租赁市场整体出租率不高近两年来，南昌写字楼租赁市场租金与出租率一路下滑。一方面是大量中低档写字楼出现产品的结构性过剩；另一方面是写字楼功能不完备无法满足市场发展需求。中低档写字楼出租率下滑幅度更大。三星大厦与江信大厦近三年租金变化（单位：元）33302868656002040608003年04年05年三星大厦租金江信大厦租金三星大厦与江信大厦近三年出租率变化100958810096928085909510010503年04年05年三星大厦出租率江信大厦出租率2、租赁市场整体出租率不高区域案名物业管理费停车位停车位出租出售情况西湖区华龙国际大厦3元/平米/月地下278个，地上30个未交付使用西湖区地王广场3.8元/平米/月地下100多个出租200元/月东湖区财富广场3.5元/平米/月100多个出售12—18万/个，5小时以下5元，5小时以上6元。东湖区金阳光大厦1.2元/平米/月地面有少量车位，30个左右月卡200元/月，无固定车位西湖区国贸广场1.6元/平米/月地下、地面均有车位，400个出租300—500元/月西湖区华财大厦1.8元/平米/月40多个全天270元/月，白天120元/月西湖区三星大厦包括在租价内地面有少量车位，40个左右出租200元/月西湖区中山城包括在租价内地下停车场出租250元/月东湖区江信国际大厦包括在租金内地面10个；地下40个，目前车位紧张租500平米以上可保证提供1个车位；地上200元/月/个；地下300元/月/个3、写字楼管理费水平不高财富广场江信国际大厦华龙大厦4、缺乏城市标志性写字楼建筑区域案名客源行业状况西湖区华龙国际大厦以IT、设计类、专业性强的公司居多，140平米的需求最大西湖区中山城实业公司、房地产公司、化妆品公司、广告公司等西湖区国贸广场贸易公司、化妆品公司、广告公司、装修公司、地产公司西湖区华财大厦金融证券公司、房地产公司、广告公司等西湖区三星大厦广告公司、贸易公司、装饰公司、地产公司东湖区财富广场房地产公司、贸易公司、广告公司、代理公司东湖区金阳光大厦电子科技、贸易公司、广告公司东湖区江信国际大厦金融证券、期货、房地产、电子科技、家装公司、等国内外知名企业，如西门子、方正、联想、NOKIA；石油、保险这两类公司需求面积较大（2—3层，约2500平米）5、目前写字楼租赁客户以小型公司为主客户群种类主要行业面积需求（㎡）需求C1广告、商贸、IT业、设计、装修140—300性价比、交通C2金融业、保险业、石油业、跨国企业办事处800—1500档次、装修、安全、立面形态、停车场、电梯、空调等C3房地产公司、电子科技、实业公司450—600档次、周边租户6、客户需求呈现多样化1）市场需求旺盛。据工商部门统计，南昌每年新增注册企业数量上万家，这还不包括外地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。2）租户的市场意识普遍觉醒，对商务空间“细节”的考察更为理性。诸如电梯的运行效率、停车位，特别是周边的交通状况等。3）中低档写字楼市场供应结构性过剩，高档写字楼产品属市场空白。7、写字楼市场小结二、南昌商业市场状况南昌总体商业规划：•城中大商场•城外专业市场•城内特色街•城外大流通已经形成的主要商圈：•八一广场商圈•胜利路步行商业街区•洪城大市场商圈已经形成的专业市场：•京东家具城•昌北汽车交易城•深圳农产品交易市场正在形成的商圈：•沃尔玛及麦德龙商圈•洪都-解放汽车交易专业市场八一广场商圈主要经营商家：•财富沃尔玛商场•百货大楼•丽华购物广场南昌商业市场小结：•城外专