概念规划及方案设计任务书

成都东湖项目概念规划及方案设计任务书一、项目概况本项目位于成都二环路东五段南侧，北临万达广场与华润东湖项目，南临蓝光项目与东湖国际，西临东湖公园，东临新成仁路（锦华路）。交通便捷，具有良好的自然景观资源。项目由六个地块构成，包括商业用地、住宅用地、医疗用地、派出所用地、学校用地。总用地面积约280亩，总建筑面积约126万平米，其中地上约95万平米，地下约31万平米，地上住宅约48万平米，地上商业约46万方。二、设计要求1.整体要求本项目规划设计应着眼于大型高端城市综合体项目，打造出高端、立体、竖向、多维、绿色、休闲的集餐饮、休闲、娱乐、购物、会展等功能的大型都市综合体项目。应充分体现出高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。平面及竖向交通应与华润项目、万达广场有机联系，将三个项目作为一个整体项目规划，通过设置纵横交错的交通方式，使项目具有较好的可达性。2.定位要求项目拟以国际级视野、战略角度打造“泛城东南门户地标性的国际中央商业生活区”：3.指标要求各住宅地块需兼容10%的商业，各地块指标可根据规划的合理性进行互相平衡。车位配比在满足规范的前期下，还需满足如下要求:3#地块：满足每100平方米配1个停车位，每1户配置2.5个停车位。4#地块：满足每100平方米配1个停车位，每1户配置2个停车位。5#地块：按规范配置。4.建筑空间功能及形态要求酒店：现代时尚尊贵。办公：现代时尚高科技绿色环保。商业：便利、丰富、趣味、精致、时尚、动感、休闲、艺术。面向主街的重点商业区建议采用层层退台的方式形成一系列露台商业场所。应着重对商业步行街的空间营造。商业竖向示意图住宅：应用相对独立的出口及景观环境，同时平面及竖向交通均应与商业紧密联系。地下室：应处理好地下商业与车库的关系，避免人流与车流的交叉。建议各地块之间、地块与邻近其他项目地下车库层层相连通。地下车库应尽可能引入自然采光。5.交通要求应合理规划细分车流、人流走向，综合考虑公交系统、出租车、私家车、地铁、摩托车、自行车等不同交通途径，合理规划路径；应将市政规划道路、下沉道路及广场、地下停车库、周边项目现有停车库、地铁出入口等形成立体交通系统；处理好裙楼与主体的交通关系，并通过自动扶梯、电梯、采光顶棚、骑楼、过街楼、过街桥、廊桥等手段营造出通透、明亮、开阔、便捷的商业人流系统。6.地块主要物业分布1#地块：裙楼为奢侈品旗舰店集群，主楼为乙级写字楼（公寓）2#地块：裙楼为国际精品馆（专业主力店），主楼为甲级写字楼及五星级酒店。3#地块：临街商业及豪宅。精品商业尽量采用独立商业，社区配套商业宜采用底商形式。4#地块:临街商业及高尚住宅。精品商业尽量采用独立商业，社区配套商业宜采用底商形式。5#地块:建议与六号地块统一考虑为大型商业中心，成为本项目核心商业区域。6#地块:除设置大型商业中心外，建议在入口广场处设置一个建筑精品作为统领商业中心的形象展示建筑，同时利用该建筑作为人流枢纽中心。建议在南面考虑一个专业主力店。物业分布示意图7.配置标准及要求五星级酒店：客房设于主体建筑顶部楼层；顶层设豪华大堂；二楼或三楼设接待大厅，至少双层挑高，机动车应通过坡道到达此层；宴会厅及会议中心等主要辅助用房设于4F—5F。客人由接待大堂直接乘坐电梯到顶层大堂，办理好入住手续后方可乘坐专用电梯到达客房层。客房层高4200，辅助用房自然层高4500~4800。表1：五星级酒店客房面积配比房型数量（间）占总房间数比例套内面积（㎡）建筑面积（㎡）标准客房19172.6%4260豪华客房5019.0%4869标准套房103.8%78111豪华套房72.7%88126行政套房31.1%98140顶级套房10.4%185264总统套房10.4%300429总计263100%12,59717,996表2：五星级主要配套用房面积配比房型数量（个）建筑面积（㎡）剧院式容纳人数多功能厅1250+250500-600大型会议室3200180-220中型会议室660-8040-50小型会议室830-4010-20总计171,700-1,900注：其他辅助用房参照《五星级酒店设计标准》配置。甲级写字楼：大堂至少挑高9米；各楼层应设公共共享空间；办公空间最小单元为180-200㎡，结构布置应便于空间的灵活划分与组合；电梯应分高区低区设置；层高4200，地板架高10~15cm。乙级写字楼（酒店式公寓）：一层大堂双层挑高，标准层高3100。应避免过长内廊，合理梯户比，并控制公摊面积。表3：酒店式公寓户型配比房型建筑面积比例备注标准间3830%按酒店标准配置。入口处需设置小的料理台，台下设置带烘干的洗衣机。设置单槽水盆，水盆下设置小型冰箱。洗手间配置高标准淋浴间。大单间4855%料理台按标准间执行，洗手间配置高标准浴缸。套房（一房一厅）6815%可按开放厨房与封闭厨房两种方式设计。洗手间的标准按照大单间执行。客厅与卧室应有分户门。商业商业中心客户群定位主要针对20—50岁中产阶层及富裕家庭为主体，需注重高品质服务及消费体验。表4：商业中心楼层业态分布楼层楼层定位主要业态目标客户1F国际精品时尚百货、服饰、皮具、药妆、餐饮、金融服务金领、新贵2F都市时尚百货、服装、配饰、皮具、餐饮金领、新贵、白领3F个性休闲百货、服饰、皮具、餐饮、药妆普通白领（工薪族）、时尚潮人、学生4F生活本色儿童主题体验中心、家用、皮具、数码、娱乐、餐饮金领、新贵、白领、时尚潮人、学生5F美食娱乐天地主题影院、健身、餐饮等金领、新贵、白领、时尚潮人、学生等6F艺术、文化艺术、餐饮金领、新贵-1F-2F生活便利超市、餐饮、零售、药妆、书店、3C数码店金领、新贵、白领、学生等住宅表5：住宅户型配比地块类型面积段房型比例说明3号地块别墅4000㎡1栋单独管理1000㎡2栋高端豪宅180-220㎡豪华4房2厅50%层高：3300风格体现：低调、沉稳外墙色彩：体现色彩变换，主系颜色保持统一，其他颜色偏深，体现沉稳。外墙材料及档次：面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积较大，进口高档石材。280㎡超豪华4房2厅30%380㎡超豪华5房2厅15%500㎡超豪华5房2厅5%4号地块中高端住宅90㎡2房30%层高：3200风格体现：简约、质感外墙色彩：体现色彩变换，主系颜色保持一致，其他颜色渐浅（浅于3号地块），体现品质、时尚感。外墙材料及档次：面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积偏大，高档石材。140㎡3房2厅57%180㎡豪华3房2厅10%240㎡豪华4房2厅3%5号地块中端住宅90-136㎡2-3房最好全部商业。住宅层高：3000风格体现：时尚、活跃外墙色彩：体现色彩变换，主系颜色保持一致，其他颜色偏浅，体现年轻、活跃感。外墙材料及档次：面砖为主，石材为辅，其中石材覆盖面积偏小，普通石材。三、成果要求3.1概念设计阶段需提交以下内容：概念设计说明用地分析图区域示意图用地周边环境、现状条件分析用地对外交通分析总平面CAD彩色渲染总平面功能分析空间构成概念交通分析车行分析人行分析消防道路分析日照分析景观分析竖向设计分析主要广场节点分析分期开发示意图建筑风格及色彩概念彩色鸟瞰透视概念图主要经济技术指标分析景观概念（若干图片）创新建筑产品概念（若干图片）工作模型其他概念设计相关文件3.2方案设计阶段应提交以下内容：设计说明用地分析图区域示意图用地周边环境、现状条件分析用地对外交通分析总平面CAD彩色渲染总平面详细经济技术指标功能分析空间构成概念交通分析车行分析人行分析消防道路分析日照分析景观分析建筑单体平立剖地下车库平立剖主要节点大样图彩色鸟瞰透视图主要沿街透视图主要空间节点透视图景观概念（若干图片）其他方案设计相关文件说明：为表达设计意图，设计单位可根据实际情况增加图纸；设计图纸和说明统一装订为A3彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式十份，具体装帧形式不限；应提交设计成果光碟4张以及配合现场讲解的ppt文件；所有设计成果版权成都中港置业有限公司所有，成都中港置业有限公司有权使用设计成果中的部分或全部内容为本项目服务。四、时间要求设计交底完成后45天完成概念方案设计。概念设计方案经甲方确认后60天完成方案设计。附件1：《营销定位报告》附件2：项目用地范围图成都中港置业有限公司2011-3-20