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财务部客服部201309物业服务费概念及定价方式物业服务费定义物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。物业服务费定价方式政府指导价经济适用住宅小区、危改回迁小区市场调节价影响因素：（1）物业服务的内容。一般来说，服务项目多，成本就高，价格也相应高一些。（2）物业服务的标准。高标准则高收费，低标准则低收费。（3）物业服务的供需状况。一般而言，供过于求，价格就会下跌；供不应求，价格便会上扬。（4）物业服务的市场竞争状况。良性的竞争才能使市场主体受益，形成合理的价格，促进市场的繁荣；非理性的竞争则会损害市场主体的利益，形成不合理的价格，抑制市场活力。物业服务收费形式包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制酬金制指的是在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定的数额提取酬金给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务收费形式包干制酬金制企业盈亏自负只收取固定佣金会计主体物业管理企业是会计计体，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理物业管理项目是独立会计主体，独立建账、独立核算业主支付固定费用享有节余或承担不足利与弊操作简单，企业和业主均有风险操作上复杂，对业主的专业性有一定要求，企业利益有保障计算题：某项目可收费总建筑面积是10万平方米，经测算该项目全年各项费用合计用了240万元，问（1）若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目月物业服务费是多少？（2）若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目月物业管理费是多少元？1、年总服务费264万元，每月每平方米2.2元。2、总服务费252万元，每月每平方米2.1元。物业服务成本构成及估算方法-人工费人工成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。工资职工福利费劳动保险费住房公积金奖金工作经费工服制作及洗涤费人事管理费医疗保险养老保险失业保险工伤保险生育保险人工成本人工费=各项人工成本之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-能源费电费水费燃气费供暖费其他能源费能源费能源费=每项能源费参与测算的物业总面积㎡∑运行电费计算公式电费=W×24×a×30×PW：设备用电总功率24：每天小时数a：设备使用系数=平均每天开启时间/2430：每月天数P：电费单价（元/kw·h）运行水费计算公式水费=T×30×PT：日均耗水量24：每天小时数P：水费单价（元/吨）物业服务成本构成及估算方法-设施设备运行维修费土建及装修强电系统弱电系统空调系统消防系统给排水系统电梯系统其他设施设备运行维修费外包维保维修材料工程检测其他设施设备运行维修费设施设备运行维修费费=各项运行维修成本之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-清洁卫生费保洁服务费化粪池清掏生活垃圾消杀费用晶面养护费外墙清洗物料用品垃圾清运费其他清洁卫生费清洁卫生费清洁卫生费=各项清洁卫生费之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-绿化养护费外包养护费绿化租摆费物料用品其他绿化费绿化费=各项绿化费用之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-秩序维护费保安服务费物料用品其他秩序维护费秩序维护费=各项秩序维护费用之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-税费营业税及附加房产税土地使用税其他税费税费费=各项税费之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-行政管理费办公费通讯费交通费差旅费会务费业务招待费咨询费审计费行政管理费文具及办公用品印刷费书报资料费团队建设费法律费其他行政管理费=各项行政管理费之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-社区文化费社区活动费节日装饰费其他社区文化费社区文化费=各项社区文化费之和参与测算的物业总面积㎡物业服务成本构成及估算方法-其他保险费热水费宣传费标识费固定资产折旧会所成本不可预见费管理佣金其他成本无形资产摊销费用=每项费用之和参与测算的物业总面积㎡∑物业服务成本构成及估算公式•物业管理费单价＝所有费用的总和÷参与测算的物业总面积㎡•折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月•无形资产分摊费用＝总额÷使用期限÷12月•物业管理成本构成比例经验值项目人工费用行政费用财产费用物料消耗公共费用其他比例40%5%5%10%25%15%物业费测算提示实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务协商确定。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。相关政策法规•《物业管理条例》[2003]379•《物业服务企业收费管理办法》发改价格[2003]1864•《物业服务定价成本监审办法（试行）》发改价格[2007]2285物业服务费计算实例01小区共有4栋30层住宅，要求门岗、监控24小时值守，每小时巡查一次，问：•1、如果1分钟能巡查一层，每班巡查至少几人？•2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最多上多少小时？•3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75元/天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少小时，每月实际到手工资是多少元？参考答案1分钟一层：4*30=120*1=120分钟/60分钟=2人20.83*8=166.64小时166.64+36=202.64小时•1500/21.75/8=8.62元•8.62*1.5倍=12.93元•30天*24小时=720小时（A、B岗）•2岗*720小时=1440小时•166.64小时*8=1333.12小时•第4项-第五项=106.88（不足1小时按1小时计算加班费）•107小时（8人）/8=13.375小时（不足1小时按1小时计算加班费）•14小时*12.93元/小时=181.02元•1500元基本工资+181.02元（超时加班费）=1681.02元（实际工资）物业服务费计算实例02•某小区可收费面积10万平方米，某物业服务企业实行包干制，若年营业成本为200万元，该企业希望目标利润率达10%，假如营业税及附加为5.65%。问:(1)该小区的物业服务费收费标准为多少?列出计算方式。(2)物业服务企业收费率要达到多少才能保本运行?(3)由于物价上涨，该物业服务企业的工资上涨20%，该企业希望保持原有利润，年物业费增长多少?参考答案1、首先算出总管理费收入，设定X,则管理费总收入=运营成本+利润X+税收XX=200+0.1%X+0.0565X0.8435x=200X=237.112、物业服务费标准“PX”=总收入÷收费面积÷12月Px=237.11÷10÷12Px=1.975四舍五入Px=1.98元/㎡.月答：物业服务费单价为1.98元/㎡·月元1、设收费率为Y，则：收费率*（总收费-税费）=成本总收费=1.98*12*100000=237.6应缴税费=237.6*（1-5.65%）=13.42则：（237.6-13.42）*Y=200Y=89.21%答：当收费率达到89.21%时，可以达到盈亏平衡。参考答案2、成本：200（1+0.2）=240万元240/（1-10%-5.65%）=284.53差额为：284.53-237.11=47.42万元答：要保证原有利润，总收费需要增加47.42万元