怎么看房价过高

从“蜗居”走向“安居”——怎么看房价过高机械08本科第二党支部前言《蜗居》，一部电视连续剧，播出后在广大观众中引起了热议。为什么虚构的故事和情节能产生这么大的现实反响？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了无房族的困惑与无奈。近年来，房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。目录目前中国的房价到底有多高？房价过高的症结何在？为什么要高度重视房价过高问题？如何切实遏制房价过快上涨？怎样保障广大群众“住有所居”？目前中国的房价到底有多高？“商品房”，“房价”这些词越来越多出现在中国人的生活中，只是最近十几年的事。新中国成立后很长一个时期，城镇居民实行的是福利分房制度。虽然名义上是免费住房，但由于“僧多粥少”，人们总体居住条件长期得不到改善，筒子楼，大杂院，三代同居一室的情景，很多人至今还记忆犹新。为更好满足人民群众的住房需求，改革开放后，我国开始探索城镇住房制度改革。1998年后停止住房实物分配，全面推进城镇住房制度改革。此后10多年城镇住房建设规模不断扩大。1998-2008年新建住房65亿平方米；城镇居民条件显著改善，人均住房建筑面积达28平方米，为1978年的4.2倍。商品住房发展迅速，城镇住房主要由市场供应的格局基本形成；住房保障初显成效，到2008年年末已解决800多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题；房地产业成为经济增长的重要动力，2009年房地产业增加值占国内生产总值的5%。在住房制度改革取得明显成效的同时，近年来房价过高的问题十分突出。数据显示，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显，今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米，比去年同期上涨了88.4%。央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。那么，目前房价到底有多高呢？由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异，衡量房价高低还没有一致认可和普遍适用的标准。不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标：指标一：房价/收入即住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3-6之间，而2009年北京、上海、深圳等城市的此比值都超过了10。指标二：房租/房价指每平方米月租金与每平方米房价的比值，通常认为低于1：300就意味着房地产泡沫已经显现，目前我国一些大城市的房价-租金比在1：500左右甚至更低。另外，也有人把中国的房价和国外的一些城市的房价对比。2009年12月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币2.75万元，德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币1.7万元；同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字，而我们的收入水平却相差数倍。房价过高的症结何在？面对过高的房价，很多人坦言越来越看不懂楼市了，买房似乎成为遥不可及的梦想。那么到底是什么促成了目前的高房价呢？究其原因，大致有以下几个方面：•随着人们收入增加投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资推动•因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是市场流通中的钱过多。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然是房价过快上涨。资金推动•近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。地价推动•我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。制度原因特别应看到的是，房价过高还与城镇化快速发展有关，近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出，带来了住房价格上涨的压力。从更深层次的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反应。比如长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；腐败现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生影响。为什么要高度重视房价过高问题？高房价直接造成普通群众买房难面对目前过高的房价，很多人只能望房兴叹。而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力。高房价容易助长经济泡沫化房地产业牵涉行业众多，房价过高必然带动上下游一系列产品价格上涨，造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”，使经济泡沫化程度加剧，一旦泡沫破灭，房价大幅下滑，众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。高房价不利于经济发展方式转变不少专家认为，房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业，它的过快发展，会增加更多的高耗能产品需求，使我们面临的资源环境压力更大。房地产业已成为许多城市的经济命脉，这种过度倚重房地产业的发展模式长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。高房价使内需增长面临长期抑制高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”，人们为了买房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制社会中间阶层的扩大。高房价阻碍中国城镇化进程在城里人都望而生畏的房价面前，农民要想在城市居有其所，更是难上加难。高房价无疑成为农村人口进城的“高门槛”，甚至成为比户籍制度更大的“围墙”，阻碍着农民进城的脚步。高房价严重影响社会公平房价的飙升使开发商获得巨额财富，也使那些收入高，买房早、买的多的群体财富增长迅速，而其他一些群体则被挤出住房市场，从而使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大，引发社会情绪的焦虑，成为造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。如何切实遏制房价过快上涨？2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出五方面十条政策措施，被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大，涉及面之广，针对性之强，被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”。新国十条中一方面规定坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对贷款购买第二套，第三套住房的家庭在贷款首付款与贷款利率分别相应提高要求。另一方面通过增加居住用地有效供应和调整住房供应结构增加住房有效供给，并加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。“新国十条”发布后，许多大中城市结合实际出台了一系列具体调控措施，房地产市场出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显著变化。据统计，全国绝大多数城市住房成交量明显下滑，5月上旬北京商品现房成交量比4月上旬跌73.6%，“新国十条”出台后3周深圳新房销售面积比此前3周下跌近七成。一些城市房价出现松动迹象，投资者预期开始转向，出现投资客集中抛盘的现象。“新国十条”威力已经显现，房地产市场“虚火”有所“降温”。2010年9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。有人将这些措施归纳为“新国五条”。“新国五条”虽是4月份“国十条”的延续，但是与“国十条”相比，“新国五条”更为严厉。比如，“国十条”对贷款购买第三套及以上住房的，规定贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。而“新国五条”规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。相比4月份史上最强调控带来的量跌价滞，本次系列政策将严格打击开发商及炒房客对新政的短期停滞期望，10月份成交量立刻大跌已经可预见，但是是否会出现价格大跌有待验证。•明确各级政府的责任。明问责•坚决抑制投资投机性住房需求。抑投机•增加住房有效供给。增供给•加快保障性安居工程建设。促保障•加强市场监管。严监管怎样保障广大群众“住有所居”？“住”是人们生存的基本需求，许多学者提出，住房既具有商品属性，也是重要的准公共产品。解决群众住房问题是重要的民生事业，也是经济社会发展的重要目标和政府义不容辞的责任。党的十七大提出了努力使全体人民住有所居的目标，强调要加快解决城市低收入家庭住房困难。解决广大群众的住房问题，必须从我国国情出发，在总结经验的基础上，进一步深化住房制度改革。概括来讲，就是要做到“低端有保障，中断有支持，高端有市场”低端有保障•就是通过保障性住房建设解决低收入人群的基本住房需求。中央已提出到2012年年底基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题、用5年左右时间基本解决城市和国有工矿成片棚户区改造的目标。各级政府也加强了保障性住房建设力度。中端有支持•就是采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体既享受不了政府提供的保障性住房，又难以承受价格高昂的商品房，被通俗地成为“夹心层”。对于这部分群体，应通过加大经济适用住房建设力度，适当扩大经济适用住房供应范围，加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式。高端有市场•就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。逐步完善房地产市场体系，加强宏观调控，规范市场秩序，促进房地产市场持续、稳定、健康发展。实现“住有所居”，也要求普通群众转变住房观念。要从我国国情出发，树立适度、合理、节约的住房消费观念，不要盲目攀比，放大自己的住房预期。对很多年轻人来说，可以考虑先租房，或者买小户型住房，随着经济实力增加，逐步改善住房条件。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”古往今来，住房始终倾注着人们许多的希冀与憧憬。随着经济社会不断发展和住房制度改革不断变化，通过党和政府、社会各方面坚持不懈的努力，广大群众的住房问题会得到更好的解决，“住有所居”的目标将一步步变为现实。谢谢大家！