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1加计扣除土地费用开发成本开发费用税金土地增值税扣除项目代收费用销售收入视同销售企业自用土地增值税收入项目土地增值税清算2一土地增值税纳税义务人二土地增值税清算单位的确定三清算单位房产类型的划分四预征收入五清算申报六清算审核七房地产转让收入的确认八扣除项目税前扣除的基本原则九扣除项目的计算分摊十土地出让金十一房地产开发成本税前扣除十二利息支出税前扣除十三核定征收十四尾盘销售十五加收滞纳金十六以转让股权名义转让房地产土地增值税政策业务讲解一、土地增值税概述（一）土地增值税的概念土地增值税--------是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（二）土地增值税的特点1.在房地产转让环节征收2.以房地产转让实现的增值额为计税依据3.征税范围比较广4.采用扣除法和评估法计算增值额5.实行超率累进税率3二、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人-------是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。【提示2】土地使用权、不动产转让：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。456第一部分清算要求的相关规定7土地增值税清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）三个一流考核要求8土地增值税清算条件（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（规程）（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）9土地增值税清算时限对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。主管税务机关应在受理纳税人清算资料之日起60日内完成清算审核。（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）10土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》11土地增值税清算审核1、转让房地产收入的审核2、取得土地使用权支付金额的审核3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）的审核4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）的审核5、与转让房地产有关的税金的审核6、加计扣除的审核12第二部分收入确定的政策规定13转让房地产收入的定义纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（《条例》、《实施细则》）货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。14转让房地产收入的其他内容：房产赠与转让房地产收入，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（《实施细则》、财税字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》）15转让房地产收入其他内容：非直接销售和自用房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》）16转让房地产收入其他内容：隐瞒、虚报房地产成交价格隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。（《实施细则》）17转让房地产收入审核其他内容：票据的开具房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务机关应当责令其开具。18转让房地产收入审核其他内容：交易价格偏低且无正当理由对房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。19转让房地产收入审核其他内容：代收费用的处理对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》）20转让房地产收入的确认时点问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）21转让房地产预征收入的规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（《实施细则》第十六条）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十四条）22第三部分扣除项目的政策规定23第一节取得土地使用权支付金额第二节开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）第三节开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）第四节与转让房地产有关的税金第五节加计扣除24第一节取得土地使用权支付金额25取得土地使用权支付金额的含义取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（《实施细则》）结合实际情况，具体为：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。②按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。26取得土地使用权支付金额相关政策规定成本分摊扣除纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（《实施细则》）27例:一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米；一座为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。公寓应分摊土地出让金：1000万元*(6000/10000)=600万元28取得土地使用权支付金额相关政策规定契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）29取得土地使用权支付金额审核要点取得土地使用权支付金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转账记录等。具体有国有土地出让合同、土地出让专用收据（转让发票）、财政局开具的契税票据等。30取得土地使用权支付金额具体审核要点审核取得土地使用权所支付金额的真实性审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性31第二节房地产开发成本32房地产开发成本的含义房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生