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电子科大（清水河）校区---宾馆业态可行性调查报告思路要考虑该物业做宾馆能否实现盈利，需要从三方面入手考虑：成本控制问题、客源问题、宾馆定价问题。成本控制问题客源问题宾馆定价问题物业租价基本确定，谈判的空间不大，需要计算现有租金及投入下，我们的盈利底线是多少。首先确定目标客源特征？包括什么样的学生才是我们的客户？他们的消费能力如何；他们的购物习惯如何。1、确定物业周边竞品宾馆有哪些？2、在房间装修上需要那些特点。3、如何进行房价定位。1.本体认知4.物业定价建议3.同类宾馆研究2.客源研究A.最大优势是依靠电子科技大学清水河校区。B.位于电子科大正南门。C.区域周边商业较成熟，物业年租金67.23万。该物业位于电子科大清水河校区附近，距离市中心16公里，距离地铁二号线犀浦站4公里。物业位置南大门（正门）西二门西北门物业紧邻电子科大正南门，是校园主要出入口。物业位于顺江小区，位于3F，年租金67.23万。物业位于顺江小区外沿，三楼整层2千㎡，27元/㎡*月。可以签10年合同，每三年递增6%，有2部电梯，一楼150㎡大厅，二家共用，各75㎡，年总租金约67.23万。学校占地3000余亩，现有师生5万余人，未来3-5年将增加至8万人。学校规模：电子科技大学清水河校区是电子科大三个校区其中之一。占地3000余亩，总建筑面积约70万㎡，种植银杏、楠木、香樟、水杉、桂花等各类乔木2万多株，基本建成数字化绿色校园。学校建有现代化的运动场、体育馆、网球场、游泳池、健身馆等体育设施，还有超市和美食街的消费场所。学校人数：学校现有师生5万余人，本科约2.5万人，研究生1.5万人，教职员工约1万人。学校扩容后全校师生将增加至8万余人。顺江小区，800余户，配3万㎡商业，主要针对学生群。顺江小区：建设电子科大清水河校区所产生的拆迁安置小区，小区2006年建成，共800余户，该小区住房出租单价15元/㎡*月。小区配套：小区商业街位于清水河正南门对面，约3万㎡商业，目前已有红旗宾馆、红旗连锁、黄角兰茶坊、鸿星尔克和一些特色餐饮。1.本体认知4.物业定价建议3.同类宾馆研究2.客源研究A.酒店的主要客群为学生群体。B.学生群体消费能力有限。C.学生对酒店配套设施要求较低。1、调查主题与目的关于大学生消费情况的调查及分析。为初步了解电子科技大学清水河校区学生的消费状况、结构及消费观念，我们特此做问卷调查。2、调查范围以电子科技大学清水河校区附近的学生为调查对象。3、调查项目和调查表：（见附件1――问卷）。4、调查时间：2013年10月30日至2011年11月1日。5、结果统计：从中筛选50份有效问卷进行汇总统计，从而得出以下结果。9%45%43%3%500元或以下501-800元801-1200元1200元以上每月消费总金额90%的学生月消费金额在500-800元之间。月消费1200元以上的占比3%。反推整个校园群体月消费1200元以上的学生约1500人。1%9%29%47%14%100元或以下100-200元200-300元300-500元500-800元每月饮食消费金额其中多数学生月消费主要用于饮食开支。休闲娱乐机学习消费调查表明：在休闲及娱乐消费方面，当前电子科技大学清水河校区学生娱乐方式主要集中在上网、玩电脑游戏、看电影等方面。同时KTV等新兴娱乐方式也正日渐受到大学生们的宠爱。爱情和友情是学校不得不说的故事，爱情是神圣的，但爱情也是建立在强大的经济基础之上的，19%的学生（此数据仅反映敢大声公开恋情的学生）明确表示有男女朋友，且其中79%有对象的学生表示有租房的经历。爱情、友情消费学生消费倾向少数相对富裕阶层会进行网络游戏、看电影、ktv等娱乐活动。保守估计有19%的学生在谈恋爱，且有租房经历。客源分析学生消费能力有限，但是依然有经济实力的学生群体支撑周边宾馆、酒店业消费，并且19%学生依然有不定期开房、租房消费习惯1、主要群体是学生群体。2、大多数学生消费不高，但依然有3%的“富裕”阶层进行长期开房、租房消费。3、19%的学生虽然消费能力优先，但是依然会不定期开房、租房。1.本体认知4.物业定价建议3.同类宾馆研究2.客源研究A.同类酒店规模都不大，装修普通。B.房价多在100-200元之间。C.出租率中等，全年淡旺季不明显。1、语过添情酒店楼层：1-5层物业租金：未知电梯：有1部电梯开张时间：2009年，装修情况：按照普通商务宾馆装修房价：100-140元/间，特价房85元。房间数量：有90个房间左右；入住率：平时60%，周末100%，平均72%。其他服务：提供早餐2、红旗宾馆楼层：1-3层物业租金：未知电梯：有2部电梯开张时间：2012年10月装修情况：按照普通商务宾馆装修房价：折后价格120-210元/间，房间数量：有160个房间左右；入住率：平时50%，周末80%，平均59%。其他服务：提供无线上网3、兄妹商务旅店楼层：4层物业租金：未知电梯：无电梯开张时间：2007年装修情况：按照低端商务宾馆装修房价：折后价格80-100元/间，房间数量：有36个房间；入住率：未知。其他服务：无4、顺缘商务旅店楼层：4层物业租金：未知电梯：无电梯开张时间：2007年装修情况：按照中低端商务宾馆装修房价：折后价格100-140元/间，特价房50元/间不带卫生间房间数量：有40个房间；入住率：未知。其他服务：无5、锦熙印象酒店楼层：1-4层物业租金：未知电梯：1部电梯开张时间：2012年装修情况：按照三星级酒店装修房价：折后价格315-425元/间，房间数量：有120个房间左右；入住率：平时60%，周末85%，平均69%。其他服务：免费早餐、配套餐厅、配套茶楼6、天府丽都酒店（即将开业）楼层：1-10层物业租金：52元/㎡*月电梯：有2部电梯开张时间：2014年5月10日，装修情况：按照四星级装修房价：248-468元/间房间数量：有140个房间左右；入住率：未开张注：该楼层高5.8米的公寓，可以二层用。项目装修标准房价（元/日）特价房（元/日）平均入住率（%）配套、服务语过添情酒店普通商务100-1408572%免费早餐红旗宾馆普通商务120-210/59%免费无线上网兄妹商务旅店低端商务80-100///顺缘商务旅店中低端商务100-14050//锦熙印象酒店三星级315-425/69%免费早餐天府丽都酒店四星级248-468///酒店房间定价建议通过竞品推测该物业酒店定价100-150元/日属于合理范围。1.本体认知4.物业定价建议3.同类宾馆研究2.客源研究A.同类酒店规模都不大，装修普通。B.房价多在100-200元之间。C.出租率中等，全年淡旺季不明显。酒店房间定价建议项目装修标准房价（元/日）特价房（元/日）平均入住率（%）天府丽都酒店四星级248-468//语过添情酒店普通商务100-1408572%红旗宾馆普通商务120-210/59%兄妹商务旅店低端商务80-100//顺缘商务旅店中低端商务100-14050/锦熙印象酒店三星级315-425/69%根据周边同类宾馆定价，本物业酒店建议定价：100-150元/日，可设一套特价房85元。每日特价房对提升入住率有一定效果通过竞品推测该物业酒店定价100-150元/日属于合理范围。推导该物业年收益支出：租金+装修费=120万（经与刘总沟通，前期投入约120万，含租金、服务费装修费等）毛收入：房间数×房价×平均入住率×365天=年毛收入估算的前提条件：1、通过竞品，推导该物业入住情况59%-72%。2、房价100-150元/日，平均约120元/日。3、总建筑面积2000㎡，约50间酒店（按照40㎡/间估算，含公摊）。年毛收入=50*120*（59%-72%）*365=129.2--157.8万。首年净收益=9.2-37.8万（首年含装修投入）年净收入=61.98--90.57万（第二年以后年收益，只需要付租金）第二年后保底净收入约61.98万/年。有利因素分析1、学校未来3-5年依然有3万师生增加。2、该物业位于学校正南门，是学生活动的主要区域。3、地铁开通至犀浦站后，整个高新西区都开始活跃起来，除学生外，的其他人群也会到此入住，产生住房需求。4、电子科大作为公务考试、职教考试、职业考试的重要考点，考试季到来后，住房需求爆棚，且房租成倍上涨。不利因素分析1、周边有一些即将开张的星级装修酒店，会有一些客户分流。2、龙湖天街系交房后，学生主要消费区域可能会发生转移。ＴＨＥＥＮＤ期待更多沟通！2013年11月5日