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长沙路商业街定位及业态规划BusinesspositioningandplanningofchangsharoadcommercialstreetCONTENTS目录01市场调研02定位推导03业态规划04租售测算05物业建议06推广思路01项目认知本案前言1、租售问题为提升项目的租售水平，引进主力品牌势在必行，但难以分割的大面积商业，会直接影响商铺的整体销售和租价水平。故在招商及运营的角度，如何最大限度保障业态的合理性、生存能力及市场号召力是本案商业的基础和前提。2、项目特色化为实现项目价值的最大化，本案应从动线设计、商业定位、形象推广、受众人群、业态组合等多方面考虑如何相互错位又相互吸纳，是招商及运作是否成功的关键问题。3、运营系统化现阶段商业地产发展趋势有很大变化，开发商项目运作的利润空间在“持有物业大幅增值”部分所占比重越来越大。如何在招商成功后持续运营，为项目占取商业市场高点位，预留充足发展空间，实现价值最大化，是我们必须提前考虑的。01项目认知NO.1市场调研区域分析区域小结项目认知SWOT分析区域分析区域区位地处三省交汇处,距离新城中心区3-5公里区域内有龙山县城商圈等,所剩待开发用地不多,规划住宅用地为主,目前主要为邻街底商为主，人、车流集中在龙山路与团结路一带。1.“湘鄂逾”门户2.“一城两县”中心区目前国务院规划创建“龙山来凤经济协作示范区”，共同推进龙凤一体化工程。打造跨省的60万平方公里新城。龙山县位于湖南省西北边陲，东与桑植、永顺两县相连，南与保靖县交界，西与湖北省来风县和重庆酉阳县、秀山县接壤，距咸丰县50公里；区域分析区域商业区域内有一定商业街区,商业氛围较为浓厚2015年在亿利广场对面，汽车站搬迁后的地块以及建材城200亩地（建工集团），商贸城200亩地（岳麓大道附近），等多个商业项目启动建设。龙山商业主要集中在所示的范围，基本为整个主城区，街中街会搬迁到五爱路位置，亿利广场为即将出现的商业项目，这是2014年龙山商业现状。区域分析区域交通目前城市交通基本完善,预计5年内新增龙永、龙张、龙酋等多条高速。区域目前路网基本完善,2条城市主干道，均在提质改造中，2条过河桥梁也已通车，龙山县中心至来凤县中心仅5分钟车程。2.城市路网基本完善，提质改造中。1.未来5年内，高速七纵六横区域分析区域人口龙山县城未来建成区人口将达20万人龙山县辖34个乡镇，总人口约58万人，少数名族达38万人。从09年至11年，社会消费品总额增长保持这稳定且较快速度的增长。年份人均可支配收入（元）人均可支配收入增长速度2011年1209910.40%2010年1096210.40%2009年993710.80%城镇人均可支配收入年份地区生产总值（亿元）增长速度人均GDP（元）2011年43.7213.10%87992010年37.7412%76312009年32.4811%6586龙山县生产总值及人均GDP年份社会消费品零售额（万元）社会消费品零售额增长速度2009年150845.419.80%2010年168163.418.90%2011年19863318.10%龙山县社会消费品零售额及增长速度区域小结区域交通便捷/传统街区商业为主/一定的消费能力/未来城区的中心地段。•目前街区商业为主，暂无集中商业形态。•目前交通已基本完善,预计2014年10月城市主干道提质完成•区域内有一定消费人群,且具备相当强的消费能力。•老牌商业中心，未来一城两区的城市中心地段。区域区位区域人口区域商业区域交通市场调研湘龙百货核心商家德克士（加盟商）建筑面积8000㎡租金情况120元出租率80%经营模式一年一租业态分布餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容美发、化妆品、钟表眼镜；龙山县百货类商业形态先锋军8000㎡百货商业，经营业态以时尚百货为主，目前经营情况不理想市场调研来凤中百核心商家中百电器、百货建筑面积50000㎡租金情况5楼以下保底联营，60元（5-7楼）出租率90%经营模式租赁加扣点模式业态分布餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容美发、化妆品、钟表眼镜；来凤县百货类商业形态的标志5万㎡百货类商业，经营业态以一、二线百货为主，目前经营情况良好市场调研街中街核心商家无建筑面积15000㎡租金情况30元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布服装、百货、小商品、日用品、小餐饮、龙山县大众化服装市场15000㎡社区底商，经营业态以小百货、餐饮、日用品为主，经营情况良好市场调研长沙路临街商业核心商家无建筑面积28000㎡租金情况90元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布家居建材、社区便利服务、家居装饰龙山县老牌商业街区1700米超长商业底商，经营业态以家居建材、社区便利为主，经营情况一般市场调研新建路临街商业核心商家无建筑面积23000㎡租金情况150元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布社区便利、服饰、餐饮、电器、五金龙山县新兴商业街区1800米超长商业底商，经营业态以社区便利、服饰、餐饮为主，经营情况良好市场调研朝阳路临街商业核心商家无建筑面积30000㎡租金情况150元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布服装、鞋帽、家居建材、家居装饰、社区便利龙山县商业氛围最好街区1500米超长商业底商，经营业态以服装、鞋帽、社区便利为主，经营情况良好市场调研民族路临街商业核心商家无建筑面积30000㎡租金情况90元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布汽修、汽配、餐饮、服饰、美容美体美发龙山县运动休闲商业专区1800米商业底商，经营业态以汽配、汽修，餐饮、宾馆为主，经营情况一般。项目认知老牌成熟商业街区，新型商业形态开发商湖南晟盛置业项目位置长沙路时代酒店起至民族路止销售价格18000元/㎡楼层1层结构类型地下商场总面积约18000㎡商铺数量530间公摊率37%主力铺规格15-30㎡销售模式委托经营两年（暂定）管理模式统一招商管理开盘日期2014年10月SWOT分析本案观点：1、抓住时机，快招商、早开业是本案在区域成功的前提，同时项目自身的商业定位及经营特色是本案的关键。2、尽量缓解租售矛盾；以商促销。同时本案未来能否在该区域生存立足，后续运营管理是保障。优势：1、项目依托老牌商业街区，商业成熟度高：2、项目系城市人防工程，政府支持力度大，且建设工期短；3、商业模式领先县城商业发展的半个阶段，市场培育期短；劣势：1、商业形态受局限，未来发展高度有限，无法成为城市商业中心；2、物业结构局限部分商业业态，市场竞争力下降；挑战：周边新兴商业项目大型其道，且都是领先的商业模式，未来市场竞争日趋激烈。机遇：城市建设高速发展，提质改造不可避免，居民可支配收入增加，生活质量提升也是大势所趋。NO.2定位推导定位推导定位阐述定位演绎定位推导现代商业业态无非都是百货、超市、专卖店、潮流特区、娱乐、餐饮、公寓、酒店、……我们的特色在哪里？做专做廉做贵做特潮流大本营？潮流特区？市场太小，行业势头不足！经营风险大。临街底商？街中街？生存能力有限，升值空间有限传统百货?购物中心？竞争激烈！无品牌效应！经营风险大！时尚快速消费？未来商业趋势？比较靠谱！做特以时下流行的韩式精品、潮流服饰为主，搭配唯一性的特色餐饮、娱乐休闲；打造艺术化的时尚街区，让时尚消费精致十足。定位阐述长沙路地下商业街从消费者的心理需求，以及行为模式出发按照流行时尚的标准，遵循商业的发展趋势结合自身产品环境特点，进行物业的改造龙山县首席城市生活休闲广场定位阐述龙山县首席城市生活休闲广场项目定位经营定位2、3栋：周边居民、工业园区上班族、城区白领1、4、5栋：学校师生、周边拆迁户及乡镇居民的家庭生活消费消费定位品牌家电连锁+亲子体验+精品名品服饰+唯一性特色美食消费定位18至38岁的时尚女性+大众化的家庭式消费形象定位开敞式布局+情景式装修+互补性业态组合定位基础1、商业布局：以情景式时尚卖场布局特点为依据；2、经营模式：以纯租金收取为主，重点品牌、主力店可采取联营扣点的模式；3、商品档次：以18至38岁女性为主要消费人群，中、低档的家庭消费为辅。4、装修风格：内部：吸收港式购物中心的室内布局特点，商铺+柜台+特卖区，注重公共空间的巧妙运用和物业细节的艺术改造；外部：注重时尚感，强调外立面视觉跳跃与冲击，同时增设地标性建筑。5、品牌支撑：品牌家电连锁+亲子体验业态+名品专区+区域唯一性特色美食+。（亲子体验带人气、美食类留人气、商品类促租金）6、运营管理:：无微不至、细心体贴的管理服务，全方位考虑消费者的购物休闲体验；定位演绎舌尖跳动的味蕾世界文化的碰撞NO.3业态规划布局思路功能分区规划演绎布局思路1、租金贡献率优先原则：业态须能承受相应的租金压力，并为本案销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础；2、人气贡献率优先原则：业态须为本案吸引一定的客源群体，同时为其他业态提供消费支撑和共享，进而为本案的可持续发展提供客源基础；3、发展前景好高品质优先原则未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；4、互补的原则业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；功能分区精致生活区潮流风尚区家居生活区数码美食区A区B区C区D区E区A区·业态初步规划名品专区（化妆品、护肤品、精品饰品、珠宝玉器、钟表眼镜等）风味专区（各地风味小吃、传统美食等）B、C区·业态初步规划鞋帽箱包区潮流服饰区品牌服饰区（意向品牌：斯得雅、七匹狼、衣香丽影、三彩等）D区·业态初步规划家艺生活区（床上用品、家居用品、手工艺品等）亲子体验馆、玩具用品、儿童教育用品、文化用品等E区·业态初步规划特色美食广场（意向品牌：桂林人、凤凰姑娘、大米先生等）IT数码专区（意向品牌：国美、通程、恩施电器等）NO.4租售测算权重系数推导租售收益测算招商政策拟定项目租金权重影响说明租金分析项目名称权重指标内容分值项目自身因素影响自身素质（65%）项目影响力所处区域商圈影响力，项目体量及可能辐射的商业半径；15大商家拉动签约主力店对周边商铺租金的拉动；15物业实用性商铺功能性、使用率、动线组织；15运营管理统一的形象宣传、推广，促销活动的开展；10购物环境外力面、公共区域及实施设备的装修风格及档次；5停车位商业配比停车位数量，以及消费者停车便捷程度；5项目外部因素影响商业氛围（35%）成熟度消费习惯的形成，以及区域商业的成熟度；10饱和度项目周边商业的连贯性，及商业集中程度；10流动人口密度项目所处地方流动人口数量、密集程度；15根据行业经验:在对【长沙路商业街】项目的市场比较中主要选择了影响租金水平的九项主要指标参数，进行整合对比分析。对比商业项目新建路亿利购物广场朝阳路街中街民族路来凤中百湘龙百货长沙路本案长沙路商业街租金影响因素内容权重分值项目自身因素影响项目自身素质（65%）物业实用性1513141010910101312大商家拉动1581280412111012项目影响力15812810715121010运营管理10250226627购物环境5122324423停车位5335434543项目外部因素影响商业氛围（35%）成熟度10664878688饱和度1078735108107流动人口密度15812106815121312评比指数583100567454464884757274平均租金700907015030906012090？调研项目租金权重对比表租金分析项目租金推导租金分析本案通过租金计算方式，根据项目周边及部分竞争性（参考性）项目的指标项目评分，结合其租金水平，所得的【长沙路商业街】项目的平均租金价格：租金=类比项目租金总额/总权重分值Х本案总权重分值1层租金均价=700÷583Х74=89元/㎡/月根据行业推导原理及市场行情，负1层租金为1层的三分之二；故负1层租金为：60元/㎡/月月租金收益为：17155㎡Х60元/㎡/月=103万元年租金收益为：103万元Х12月=1236万元项