预售商品房再转让法律研究

指导小组成员名单孙晓屏复旦大学法学院副教授王全弟复旦大学法学院教授段匡复旦大学法学院教授目录摘要.……ABSTRACTQ自gJ八匕户O门了了口QUO刁..，11.11111..…….…….…….…….…….…….…….…….…….…….……:。卜:引言.........................·············……第一章预售商品房再转让制度的现状考察....……，.第一节预售商品房再转让规范对象的界定....……第二节预售商品房再转让制度的演进........……一、2004年前的预售商品房再转让制度构成..........……二、2004年后的预售商品房再转让制度构成..........……第二章预售商品房再转让的法律制度.........……第一节法律中关于预售商品房再转让的规定..……一、《城市房地产管理法》中的规定…，.............……二、《合同法})中的相关规定............……，····……第二节七部委对预售商品房再转让的规定....……第三节司法解释对预售商品房再转让的规定..……第四节各地区对预售商品房再转让的规定....……一、上海市关于预售商品房再转让的规定...……，..……二、北京市关于预售商品房再转让的规定............……三、其他地区关于预售商品房再转让的规定..…，....……第三章关于预售商品房再转让行为的法理分析..……第一节预售商品房再转让行为的法律性质....……一、关于预售商品房再转让行为法律性质的争论......……二、预售商品房再转让行为的法律性质..............……第二节预售商品房再转让的法律体系分析....……一、《合同法》与七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》二、地方政府规章中的矛盾........................……三、理论与实际的矛盾.一，.............··.·······……第三节预售商品房再转让的正当性分析.......……一、关于预售商品房再转让合同效力的争论..........……二、关于预售商品房转让制度存废的争论............……三、预售商品房再转让行为的合法性................……之间的矛盾二二11l3二13二13二1314二14二14.，15四、预售商品房再转让行为的合理性........................……_，.…16第四节预售商品房再转让的要件分析....................……19一、预售商品房再转让的标的物是正在建设中的且尚未竣工的商品房..……19二、原商品房预售合同必须合法有效..........................……，…19三、原预售合同没有禁止转让的约定.…，.........................……19四、签订预售商品房再转让合同...........................……，……19第四章预售商品房再转让的司法案例考察……，，....……，..…21第一节“预售商品房再转让”的变相操作方式............……21第二节预售商品房再转让的条件........................……26一、原预售合同中没有禁止转让约定…，..........................……26二、原商品房预售合同必须合法有效.…，....……，..............……26第五章预售商品房再转让制度思考.……，...............……27第一节预售商品房再转让制度宏观立法体例的完善........……27一、保证预售商品房再转让相关法律体系的一致性..................……27二、完善预售商品房再转让市场的各项制度........................……28第二节预售商品房再转让制度微观措施的改进............……29一、制定配套措施抑制商品房市场的过度投机........……，.......……29二、建立预售商品房再转让的预告登记制度........................……29三、加强政府对预售商品房再转让行为的监管..................……，…31结语..................……，.……，.................……32注释..................................................……33参考文献..................................……，.....……35致谢...……，.....……，二，.........................……37复旦大学硕士毕业论文预售商品房再转让法律研究摘诬石3(预售商品房再转让又称“期房转让”，是指预售人与预购人在签订预售合同后，预购人将正在建设中的且尚未竣工的预售商品房转让给他人的行为。近年来，由于我国商品房价格持续上涨，且从商品房预售到交房存在较长的时间空档，预售商品房再转让已成为我国房地产市场健康发展不可回避的重大现实问题。为此，本论文梳理了预售商品房再转让的相关法律、法规，分析预售商品房转让法律体系的基本状况和历史演变，结合预售商品房再转让的若干司法案例，研究预售商品房转让法律体系的正当性和有效性，为规范预售商品房再转让的市场行为提供立法建议。具体来看，本论文共分五章。第一章，结合我国《商品房销售管理办法》和香港房地产市场约定成俗的做法，对预售商品房再转让进行了概念界定;同时，在考察2004年前中国预售商品房再转让制度的基础上，着重比较介绍了2004年后中国预售商品房再转让的制度体系。第二章，总结和梳理了我国各级政府和房地产管理部门制定的预售商品房再转让的相关法律、法规，着重列举了《城市房地产管理法》、《合同法》、七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》、最高法院对预售商品房再转让的司法解释，着重比较了上海、北京、安徽、南京、西安、宁波、无锡等地对预售商品房再转让的规定。第三章，对预售商品房再转让作了法理分析，分别研究了预售商品房再转让的性质、预售商品房再转让的法律体系、建立预售商品房再转让制度的正当性、预售商品房再转让的法律要件等若干问题。第四章，结合我国预售商品房再转让中的若干司法案例，研究了预售商品房再转让现行法律体系下，各市场行为主体为获取利润而逃避预售商品房再转让的法律监管问题，研究了部分房产中介公司私下违规操作期房转让等现实问题。第五章，为保证预售商品房再转让相关法律体系的一致性和有效性，根据预售商品房再转让的法理分析和案例研究的结论，提出了完善我国预售商品房再转让法律体系的相关建议。关键词:预售商品房合同转让法律性质预告登记中图分类号:Dg12.29复旦大学硕士毕业论文预售商品房再转让法律研究AbstraCtTransferoftheadvanee一saleeommercialhousing，PoPularlynamedas‘un行nishedbuildingsealPing’，meansthatthePre一PurehasermaytransfertherelevantrightsandobligationsoftheeontraettootherPersonafterthePre一salePersonandthePre一PurChasersignedtheContractoftheadVanCe一saleCommercialhousingtransfer.Inreeentyears，beCauseChineserealestatemarkethasbeendeveloPingraPidlyandthere15longtimefromtheadvanee一saleofeommereialhousingtoeomPletiondate，transferoftheadvanee一saleeommereialhousinghasbeenanunavoidableandimPortantProbleminChineserealestatemarket.Therefore，thisPaPersortsthroughthelawandregulationsabouttransferoftheadvanee一sajeeommereialhousinginehina，analyZesthebasiestatusandhistoriealdeveloPmentofthelawandregulationsabouttransferoftheadvanee一saleeommerCialhousing，andstudiestheeonsistenCyandeffeetivenessofeurrentlegalsystemoftransferoftheadvanee一saleeommereialhousingwithsomeiudieialeasesoftransferoftheadvanee一saleeommereialhousing.ThisPaPerwillgivesomeProPosedPieeeofIegislationforregulatingthetransferoftheadvanee一saleeommereialhousing.ThisPaPerhas行veehaPters.InehaPterone，thisPaPerdefinestheeoneePtoftransferoftheadvanee一saleeommereialhousingonthebasisofreferringtoChineseManagementMeasuresAboutSalesOfCommereialProPe心andtheeonventionalaPProaehinHongKong.ThenthisPaPermainlyintroducestheIawandregulationsabouttransferoftheadVance一saleCommerCialhousingafter2004onintroductiontothelawandregulationsabouttransferbefore2004.InehaPtertwo，thisPaPersortsthroughtheIawandregulationsabouttransferoftheadvanee一saleeommereialhousingfromgovernmentsatallIevelsandtheadministrationdePartmentofrealestateineludingofTheUrbanRealEstateAdministration，ContractLaw，theAdvieeforHousingPrieesStableWorkPreParationfromsevenministriesandCommissions，andiudieialinterPretationfromthehighesteourt.ThisPaPereomParestheregulationsoftransferoftheadvanee一saleeommereialhousinginShanghai，Beijing，Anhui，Nanjing，Xian，Ningbo，Wuxi.InehaPterthree，thisPaPeranalysissornelegalissues，forexamPle，theIegalnatureoftransferoftheadvanee一saleeommereialhousing，theeurrentlegalsystem复旦大学硕士毕业论文预售商品房再转让法律研究oftransferOftheadVanee一Sa{eCommerCialhousing，thereasonofbuildingthelega}systemoftran