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建筑法律法规刘建石一、建设法规建筑法建设工程质量管理条例其它有关房屋交付、投诉的法规建设法规概念调整国家及其有关机构、企业事业单位、社会团体、公民之间在建设活动或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律法规总称，属于行政法范围。（一）建筑法发布时间：1997年11月1日八届人大常委会28次会议审议通过，1998年3月1日起施行。目的：维护建筑市场秩序，保证建筑工程质量与安全。范围：各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。建筑工程质量管理条款第49条涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出方案，没有设计方案的，不得施工。第60条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第61条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。（二）建设工程质量管理条例2000年1月30日发布实施。第二条凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所指建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。第十五条涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。建设单位应委托原设计单位或与原设计单位同等或以上资质的设计单位承担设计任务。第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第二十一条设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。工程合理使用年限是指从工程竣工验收合格之日起，工程的地基基础、主体结构能保证在正常使用情况下安全使用年限。也是勘察、设计单位的责任年限。第三十二条施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。返修包括返工和修理返工：是工程质量不符合规定的质量标准，而又无法修理的情况下重新进行施工。修理：是工程质量不符合标准，而又可能修复的情况，使其达到质量标准。第三十六条工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。第三十七条工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。第三十八条监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。旁站：指工程施工中关键工序连续跟班监理。巡视：巡查监理平行检验：对施工单位已检验的工程及时检验。第三十九条建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。建设工程质量保修书是一项保修合同，是承包合同所约定的权利义务的延续，是施工企业对建设工程承担保修责任的法律文本。《城市房地产开发经营管理条例》31条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《商品房销售管理办法》33条规定“保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”存续期=《条例》规定的保修期—[交付住户使用日期—竣工验收合格日期]（1）存续期大于《规定》中最低保修期限，按存续期确定（2）当存续期少于《规定》中确定的保修期限，住宅保证书的保修期不低于《规定》中最低保修期。《住宅质量保证书》规定：屋面防水3年：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰脱落1年地面空鼓、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月卫生洁具1年灯具、电器开关6个月供热、供冷系统和设备1个采暖期成供冷期。保修期限从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日期计算。《住宅室内装饰装修办法》2002年3月5日建设部令110号第32条：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。第四十二条建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。第七十四条建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。其它有关房屋交付、投诉的法规一、交付1、《住宅建筑规范》GB50368-20052006-03-01实施本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行11.0.1.2住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。2、房地产开发企业应当将所售商品住房的节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。《民用建筑节能管理规定》中华人民共和国建设部令第143号---2006年1月1日起施行第十八条3、分户验收《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。二、投诉1、检测江苏省建设厅关于江苏省建设工程质量投诉处理规定苏建工〈2001〉239号第五章检测第二十三条投诉人自行委托检测机构或专家出具的检测资料、检测报告、专家意见,不作为工程质量投诉处理的依据。第二十五条投诉人申请工程质量投诉处理机构对被投诉工程进行质量检测,其检测费用由投诉人垫支。第二十六条未经投诉人申请,工程质量投诉机构根据被投诉工程的质量情况,认为需要实施工程检测的,其检测费用由质量投诉处理机构指定被投诉工程的投资建设方、房地产开发商、施工方、监理方、勘测设计方或工程质量问题肇事方垫支。第二十七条工程质量责任人承担工程质量检测费用。工程质量责任人承担的检测费用数额由工程质量投诉处理机构根据质量责任人质量责任的大小在《处理意见书》中裁定。2、无过错（如：烟道案例）问题做为工程的各参建单位均属于无意识造成。从但从房屋质量瑕疵的角度来看，房地产开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定的质量要求，这种义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务，是由买卖合同的性质所决定的。也就是说该种责任不以当事人有无过错为前提，且不以出卖人主观有无过错而改变。即使出卖人无过错，只要标的物存有瑕疵，出卖人就应当承担责任。由此可见，无论开发商所交付的房屋质量问题的原因是出于哪个具体被委托的单位，从商品房买卖合同法律关系的角度出发，开发商理应向购房业主承担质量瑕疵的民事责任。三、保温节能1、建设单位未按照建筑节能强制性标准委托设计，擅自修改节能设计文件，明示或暗示设计单位、施工单位违反建筑节能设计强制性标准，降低工程建设质量的，处20万元以上50万元以下的罚款。《民用建筑节能管理规定》第二十五条2、建设工程涉及到建筑外围护节能措施变更的（外墙和屋面、外窗型式等），必须报审图部门进行变更审查。《关于加强建筑节能工程施工和验收管理的通知》宁建工字〔2005〕119号――05年08月15日起施行第三条.3、对未按照节能设计进行施工的施工单位，责令改正；整改所发生的工程费用，由施工单位负责；可以给予警告，情节严重的，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款；两年内，累计三项工程未按照符合节能标准要求的设计进行施工的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。《民用建筑节能管理规定》第二十七条三、案例分析案例1：建设工程施工合同中未约定质量保证期的，如何确定？原告某房产开发公司与被告某建筑公司签订一施工合同，修建某住宅小区。小区建成后，2001年5月1日经验收质量合格，验收后2个月，房产开发公司发现楼房屋顶漏水，遂要求建筑公司负责无偿修理，并赔偿损失，建筑公司则以施工合同中并未规定质量保证期限且工程经验收合格为由，拒绝无偿修理要求。房产开发公司遂诉至法院。法院判决施工合同有效，认为合同中虽然并没有约定工程质量保证期限，但合同应遵照国家规定的相关保修要求。因此本案工程交工后两个月内出现的质量问题，应由施工单位承担无偿修理并赔偿损失的责任。故判令建筑公司应当承担无偿修理的责任。如该小区是3年后，2004年5月1日住户与开发商签协议，住户发现屋面渗水，应由谁负责，2007年10月1日发现，又由谁负责？案例2：隐蔽工程检查义务如何履行及责任承担？乙建筑公司负责建设甲公司职工宿舍楼一幢，双方签订建设工程施工合同。由于宿舍楼设有地下室，属隐蔽工程，因而在建设工程施工合同中，双方约定了对隐蔽工程（地下室）的验收检查条款，规定：地下室的验收检查工作由双方共同负责，检查费用由甲公司负担。地下室竣工后，乙方通知甲方检查验收，甲方则答复因公司事务繁多，有乙方自己检查出具检查记录即可。一周后，甲方又聘请专业人员对地下室质量进行检查，发现未达到合同所定标准，遂要求乙公司负担此次检查费用，并对地下室工程返工。乙公司则认为，合同约定的检查费用由甲方负担，不应由乙方负担此项费用，但对返工重修地下室的要求予以认可。甲方多次要求乙方付款未果，诉至法院。法院对地下室工程重新鉴定，鉴定结论为地下室工程不符合合同中约定的标准。法院据此判决由乙方承担复检支出费用。《合同法》278条规定：“隐蔽工程隐蔽前，发包人没有及时检查，承包人可以顺延工期，如没有通知，承包人自己承担责任。“事后检查费，如甲方未履行义务，检查质量符合要求，应由甲方承担。案例3：验收不合格时，承包人应承担什么法律责任？X大学与Y建筑公司签订了一项建设工程承包合同，由Y建筑公司为该X大学建设图书馆。合