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-本资料来自题纲一、大环境分析1、怀化市经济发展分析2、怀化市房地产发展分析二、认识自己1、项目综合评述2、竞争楼盘分析3、项目SWTO分析4、客群分析三、打造自己1、规划设计建议2、园林景观建议3、户型设计建议四、定位自己？1、项目市场定位2、品牌形象定位五、包装自己1、案名的选择2、推广主题定位3、广告语及平面图设计六、怎么卖？1、入市时机2、卖点组合3、定价策略分析4、保姆式物业-本资料来自改革开放三十年，怀化紧紧围绕“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”战略目标，全面实施“科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”发展战略，全力推动经济社会又好又快发展。当前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠刺激消费政策，包括积极的财政政策、适度宽松的货币政策、扩大规模与优化结构并举的投资政策、更加主动的贸易政策、更加优惠的税收政策、惠及更广的民生政策等等，力度之大，前所未有。这些政策，对怀化推动产业优化升级、促进民生改善提供了千载难逢的发展机遇。-本资料来自年计划增长%GDP（亿元）11.5以上第一产业5.5第二产业17规模以上工业20.0第三产业13.0财政总收入（亿元）4118一般预算收入（亿元）2620全社会固定资产投资（亿元）260以上30以上社会消费品零售额（亿元）18218.0居民消费价格指数（%）4左右农村人均纯收入（元）8000城镇居民人均可支配收入（元）11000新增城镇就业（万人）3万以上城镇登记失业率（%）4.8以内外贸进出口（万美元）336012出口（万美元）人口自然增长率（‰）9以内万元GDP能耗-4.4主要污染物排放-2亿元GDP安全生产死亡率-本资料来自亿元，增长30%以上。着力推进重大项目建设。其中交通投资46亿元，城建投资50亿元、工业投资94亿元，农业和农村经济40亿元，商贸物流投资20亿元，解决民生问题10亿元。-本资料来自—2009年，从主要经济指标的增幅看：怀化经济继续保持强劲增长，发展速度超过全国平均发展水平：怀化市政府的固定资产投资力度不断加大，城市化进程加快，交通、城建、物流逐步成为城市发展的重要组成部分。虽受金融危机的影响，但在怀化市政府宏观经济的强力拉动下，怀化的房地产业呈现欣欣向荣景象。——小结——-本资料来自一、基本情况上半年，市本级新开工项目4个，在建工程41个，建筑面积48万平方米，实际完成投资10.89亿元。市本级共批准商品房预售面积24.42万平方米，同比下降46.3%。1—6月，市本级商品房交易面积29.95万平方米，同比上升29.54%，销售均价为1857元/平方米,同比上升23%；二手房交易面积18.26万平方米，同比上升28.86%，销售均价1562元/平方米，同比上升30.4%。-本资料来自二、房地产市场特点：房地产刚性需求释放，房价有所上升。一是受国家宏观政策调整刺激影响，全国范围房地产市场呈现回暖势头，去年持币观望的消费群体,在今年仍然没有看到房价下跌的趋势，看到的是楼市的转暖和升温，房价持续走高；市委市政府出台[2009]1号文件，政策上的优惠前所未有，在这样的一种大环境背景压力下，其消费需求开始释放，房地产交易市场逐步回暖。二是怀化城市建设步伐加快，城市品位和质量提高。按照每年新增人口1.5—1.8万人计算,可预期的潜在市场较大。三是住房改善型市场需求增多，当前怀化城区人口仍以本地人口为主，这部分人多是经历了福利分房和房改政策的受益者，但这类房屋大多面积较小，设计档次较低，功能配套较差。为了提高居住质量，改善生活水平，他们中的很多人已经成为或者将要成为改善型住房需求的主力军。四是投资型需求的存在,为了保值增值和资本的最大收益，将会有更多的资本投入到房地产市场中去。-本资料来自三、城区板块凸显区域价值，住宅销售价格相差较大。1、城中板块，因属老城区，是核心商业圈，商业氛围成熟浓厚，房屋销售量和房屋销售价格都明显高于其它四大地产板块，在建和新建商品房销售均价约为2400余元。如多层的；阳光华庭项目规划面积较大，销售均价为2000余元。而高层电梯房，如新时代商业广场、销售均价为2588元，迎丰新苑，销售均价2533元。-本资料来自、城东板块，因离中心城区较远，房屋销售价格和销售量均逊色于其它板块，商品房均价在1800元/平方米左右。山水阳光城，多层住宅均价为1680元/平方米，高层住宅起价为1890元/平方米。位于金海广场傍边的金都景苑、金海名苑，其起价为1910元/平方米;顺天财富大厦均价达2400元/平方米。3、湖天板块，已属成熟板块，居住氛围浓厚，加上天星东路、正清路、湖天北路、刘塘路的拉通，交通优势尤为明显，在建和新建商品房销售均价约2400余元。该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。像香洲水郡住宅小区，销售起价为2080元/平房米,均价达2300元/平方米。阳光地带项目起价为1900元/平方米。-本资料来自、河西板块，是怀化商贸物流集散中心，房地产价格亦水涨船高,当前在建和新建商品房销售均价达到1900余元。像弘创中华城起价为1900元/平方米，均价达2200元/平方米。5、城北板块，虽也属老城区范畴，但因地理位置上的特殊性和历史原因，上规模的成熟小区不是很多，房地产市场一直处于不蕴不火状态，当前在建和新建商品房销售均价约1850余元。像正在开发中的薰衣草家园项目，均价已达1900元/平方米。-本资料来自09年1—6月本市级新开工项目4个，在建工程41个，建筑面积48万平方米，实际完成投资10.89亿元。市级共批准商品房预售面积24.42万平方米，同比下降46.3%。1—6月，市级商品房交易面积29.95万平方米，同比上升29.54%，销售均价为1857元/平方米,同比上升23%。“两升一降”说明怀化房地产市场，从宏观上政府控制房地产盲目投入；而房地产市场不论是需求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。经济危机的影响依然存在，重点影响的是市场的投资信心，因此众多项目不敢轻易公开，实际上已经提前推广或变相抢占市场资源。房地产市场在今后很长一段时间竞争依然激励。消费者对房地产的需求已经升级，不再是单一的居住功能上的需求，而是上升精神领域，包括：功能享受、环境绿化、价值品味、科技含量、安全环保等多各方面。——小结——-本资料来自第一层：买房子，生活必需商品第二层：买配套，生活便利程度第三层：买地段，土地认可情节第四层：买未来，投资升值空间关于“置业”的核心理解第五层：品牌效益和附价值的延伸-本资料来自看看自己我们拥有什么呢？……-本资料来自生活的必需品？这个太容易！本案共用地21.85亩（14565㎡）；预计分建五栋；总建筑面积为7万㎡左右；容积率为5；绿化率高达40%。从单身公寓到四房两厅；面积从40㎡到140㎡不等；户型设计紧凑实用；低公摊、高使用率；动静分区；封闭管理；双阳台设计；卧室观景飘窗；全方位享受社区景观完全能满足各类客户的不同需求。作为生活必需品，我们绰绰有余。但，大部分楼盘同样能满足这条。-本资料来自这个也不难！本案地处迎丰中路太平桥路段，属城市CBD。学校：三完小、三中。医院：怀化妇幼保健站、第一人民医院。银行：中、农、工、建四大银行。购物：佳惠超市、太平桥农贸市场。交通：怀化的主干道旁，90%的公交通过此处。……作为城市CBD，生活的便利程度，本案体现的淋漓尽致。但，其他楼盘同样能作到这些。如：“长乐天城”、“凯邦·万象城”、“天龙御园”……生活的便利度？-本资料来自这个算优势！三十年前，怀化只有一个叫“榆树湾”的小街道；二十年前，怀化最繁华的地方是“三角坪”；十年前，怀化的城市中央来到“中心市场”、“鹤洲路”；今天，城市CBD属于——“太平桥”。大部分的怀化人在这里生活、工作、创业、发迹……这里有太多怀化人的历史和梦想。作为城市历史发展的里程碑，本案拥有足够的土地认可情节；但，周边楼盘同样具备这个优势。如：“长乐天城”、“迎丰新苑”、“得美·华园”……土地的认可情节？-本资料来自这个是卖点！回望过去怀化的发展史，看看如今怀化的地块价值现状，再展望一下未来怀化的规划。湖天北路即将拉通、怀化经济重心逐步东移……本案的升值空间呼之欲出。作为怀化的年轻群体，自然会选择投资潜力大的地方，而放弃“三角坪”、“中心市场”等老城区。人说买房子就是买未来，而本案正合乎怀化发展的趋势，可谓“前程似锦”。但，在同一地块也并非只有本案具备这样的优势。未来的升值空间？-本资料来自终于…问题的关键出现了-本资料来自如何让本案成为片区标志性住宅？拔高项目项目的附价值？更能为开发商品牌建设奠定基础？-本资料来自这里，我们还必须要清楚一个概念：成为片区标志性住宅，并不等于项目必须是豪宅，所谓的“标志性”，指的是影响力。-本资料来自而，我们将为您做的，就是制造“影响力”-本资料来自压力来了……当前四层条件都已经不能成为购买的理由，那么我们就必须寻求与众不同的东西。-本资料来自而，“与众不同”是相对的，所以，往往与对手有关……-本资料来自看看对手们都干了些什么！（一）长乐天城-本资料来自长乐天城具体经济指标项目位置：迎丰中路太平桥商业局段（本案北面）开发商：湖南长乐房地产开发有限公司占地面积：15亩建筑面积：7万平方米容积率：7.6小区配套：天然气、篮球场、高尔夫练习场、羽毛球场及8000平方米的地下停车场-本资料来自两栋，B栋（B1B2B3）紧靠铁路约30米之距。为了规避铁路噪音的影响采用双层隔音玻璃，AB间距为40米。目前B栋17层以下对外推广，交3万定房号不定价格，享受优惠9.85折。以目前调查来看，效果不是很好。该项目11月8日开始认筹，预计2010年春节前后开盘认购。-本资料来自*2（4*2）94*2（3*2）153（4*2）116（4*2）123（4*2）116（4*2）123（4*2）116（4*2）套数6464323232323232320朝南户型面积户型146*2（4*2）124*2(3*2)124*2(3*2)124*2(3*2)套数64646464256合计192128128128576三房二厅256占比例45%四房二厅320占比例55%-本资料来自长乐天城情况小结不过如此对手在绿化率、容积率以及占地面积都不如我方。仅是因为比我们提早数月推盘，已聚集部分人气。而且，根据调查