住宅消费与住房制度

第十章住宅消费与住房制度第一节住宅与住宅消费•一、住宅的功能–（一）住宅的生活资料功能•最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能–满足人们最基本的生存需要–满足人们居住生活的享受需求–（二）住宅的发展资料功能•住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件第一节住宅与住宅消费–（三）住宅的社交功能•住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件–（四）住宅的资产功能•住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）–住宅是家庭或个人的资产–住宅也是投资增值的资产–（五）住宅的文化艺术功能第一节住宅与住宅消费•二、住宅消费的性质和特点–（一）住宅消费的性质•1、住宅消费的属性•2、住宅消费的实质•3、住宅消费的形式和范围第一节住宅与住宅消费–（二）住宅消费的特点•1、住房的商品性•2、住房的社会保障性第一节住宅与住宅消费•三、住宅消费与住房制度的关系–住宅消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住宅消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住宅消费顺利实现的可靠保证。–正确认识住房消费的性质，对于透彻理解中国原有城镇住房制度的弊端和改革的必要性，有着深刻的指导意义–从理论上正确把握住房消费的属性、实质、范围和形式，对于建立符合客观规律的新的城镇住房制度，也具有重大的指导作用第一节住宅与住宅消费–完备的住房制度又是促进住宅消费顺利实现的基本保证•完备的住房制度有利于扩大住宅开发投资规模，促进住宅建设，增加住宅的供应量，从而提高居民的居住水平和居住质量•可以调动职工购买商品房的积极性，树立“自住凭其力”的观念，增强购房支付能力，扩大住宅消费•建立多层次的住房供应体系，也有助于不同收入层次的群体顺利实现住房消费第二节住房制度与住房政策•一、住房制度的内涵–城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系–主要内容•城镇住房建设投资方式•住房供应方式•住房分配方式•住房经营方式•住房社会保障方式•住房管理方式等方面第二节住房制度与住房政策•二、住房制度类型–住房制度受到一个国家的经济体制、经济发展水平、历史、文化传统、习惯和民族特点的影响。–综合起来看，世界主要国家的住房制度，大体上可分为两大类型•1、计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制•2、市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制–（1）瑞典等福利主义国家的市场社会保障型住房制度–（2）美国等国家的市场救济型住房制度第二节住房制度与住房政策•三、住房政策–（一）住房政策体系•住房政策体系是由国家或政府制定的一整套方针、政策和具体措施构成的，可以说这是一个国家住房制度的内核。指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等政策体系•住房的供应政策有公共住房政策和私有住房政策•住房的流通政策有数量、质量、价格及其交易政策•住房的分配政策有住房消费占工资中的含量、住房所有权、使用权和租赁政策•住房的社会保障政策有住房补贴和廉租住房政策等第二节住房制度与住房政策•国家的住房政策包括两个层次–中央政府的住房政策–地方政府的住房政策–中央政府的住房政策是带有原则性的基本政策，而地方政府则根据这些基本政策，从各地实际情况出发，制定的适合本地区特点的具体政策第二节住房制度与住房政策–综合的住房政策包括四个方面：•政策目标•政策内容•政策结构•政策贯彻实施第二节住房制度与住房政策–（二）住房政策的基础•1、住房政策的效率性•2、住房政策的公平性•3、住房政策的社会性和政治性第二节住房制度与住房政策–（三）住房政策的目标•从法律形式来说，住房政策包括住房法令、法案和住房计划。住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量•住房计划则是明确住房的建设数量和质量目标、贷款和利率限制，政府建造的公共住房计划、租金管理和对租户的租金补贴等•从住房政策调节的目标来说，各种住房政策中又有供应目标和公平（分配）目标两类共存的目标第三节中国城市住房制度改革•一、中国城镇住房制度改革的必然性–（一）原有城镇住房的基本特征•中国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的。其最基本的特征是计划型、统包统分的实物福利性住房制度。这个基本特征具体体现在住房的生产（投资建造、分配、经营、管理等诸环节中）–1、住房投资建设的全面公共性–2、住房分配的实物福利性–3、住房经营的非营利性–4、住房管理的纯行政性第三节中国城市住房制度改革–（二）原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析•原有城镇住房制度的主要弊端–1、住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环–2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公–3、住房的充包统分制加重了企业负担–4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育•造成上述弊端的原因是多方面的，主要有：–思想观念上的陈旧–把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现–住房看作是非商品，认为住房是计划产品，只能进行计划生产和分配，排斥其进入市场生产和交换第三节中国城市住房制度改革–（三）城镇住房制度改革的意义与作用•1、住房制度改革对全面建立和完善社会主义市场经济体制的意义•2、住房制度改革对企业转换经营机制的意义–可以解除企业在住房问题上的社会负担–可以推动企业产权制度改革–可以带动企业内部的相关改革第三节中国城市住房制度改革•3、住房制度改革对加快住宅建设、提高居住水平的作用•4、住房制度改革对促进房地产业和国民经济发展的重大作用–住房的商品化是房地产业赖以生存、发展的前提和基础–住房分配制度改革，是扩大房地产市场有效需求，促进房地产市场发展的关键–住房制度改革是培育新经济增长点，推动经济发展的重要动力第三节中国城市住房制度改革•二、城镇住房制度改革的目标–中国城镇住房制度改革总的目标是：逐步建立适应社会主义市场经济和中国国情的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展第三节中国城市住房制度改革–具体目标•1、实现住房的商品化、社会化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城镇住房制度的核心内容•2、加快住宅建设，改善居住条件，不断满足城镇居民日益增长的住房需求，是住房制度改革的最终目的•3、培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展，是住房制度改革的宏观目标第三节中国城市住房制度改革•三、城镇住房制度改革的基本内容–改革住房投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环–改革住房分配体制，实现住房分配货币工资化和合理化–改革住房经营体制，实现住房经营市场化–改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化第三节中国城市住房制度改革–改革住房供应体制，建立多层次的新的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求–改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建立住房金融体系–改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系–改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场第三节中国城市住房制度改革•四、城镇住房制度改革的基本原则–深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’，平稳过渡，综合配套。第三节中国城市住房制度改革–可以把上述基本原则归纳为以下三方面：•（一）实行统一政策目标、分散决策、因地制宜、量力而行的原则•（二）坚持国家、单位和个人合理负担的原则–1、国家负担得起–2、企事业单位负担得起–3、个人负担得起•（三）坚持平稳过渡、综合配套原则第四节住宅消费结构与供给结构•一、住宅消费结构的内涵和构成–住宅市场消费需求结构是指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住宅市场需求总量中，各种不同层次的住宅消费需求构成–住宅消费需求结构可以从不同角度进行分类•按房屋本身的品质档次结构分类–高档房–中高档房–中档房–中低档房第四节住宅消费结构与供给结构•按住房价位结构分类–高价位住房–中高价位住房–中价位住房–中低价位住房第四节住宅消费结构与供给结构•按住房每套面积结构分类–大户型–中户型–小户型•按住房区域分布结构分类–市中心区–次中心区–近郊地区–远郊地区第四节住宅消费结构与供给结构•二、决定住宅市场消费需求结构的主要因素分析–现实的住房消费需求，包括：•主动型或改善性住房消费需求•被动型或引致性住房需求•投资性购房需求•外地及境外人士购房需求第四节住宅消费结构与供给结构•三、住宅消费结构与供给结构的关系–住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度第四节住宅消费结构与供给结构–（一）住房供给的档次结构合理度标准•1、住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应•2、每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应•3、住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应第四节住宅消费结构与供给结构–（二）住房供给的价位结构合理度标准•1、住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应•2、中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中运迁居民的需要量相适应•3、住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应第四节住宅消费结构与供给结构–（三）住房供给结构超前性的合理度标准•1、住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应•2、住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应•3、住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应