住宅物业公共服务工时定额指导标准

常州住宅物业公共服务工时定额指导标准（试行）常州市物业管理协会-2-编制说明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出《常州市住宅物业服务工时定额指导标准》（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成本测算机制提供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公平、公正的进行创造了条件。1、本“标准”是通过对部分物业管理公共服务项目中各主要分项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论，形成了物业管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白”的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。2、本“标准”共分八类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物业管理中的直接管理、保安、保洁、绿化、公共设施设备维保等五大类公共服务的分项成本和保险费用、公司管理费、法定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。物业管理单项服务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定。3、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天8小时的工作时间为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有一定时段内的参考性（合同另有约定的除外），但具体方案应根据客户的具体要求来对应。4、本“标准”中被测算的物管小区平均管理面积为十五万平方米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：公共车库、会所等）。5、推行本“标准”有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标双方风险合理分担。6、我们将根据市场的实际变化同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时地进行完善补充和扬弃。常州市物业管理协会2005年3月-3-一、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注综合管理成本（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施按2万平方米配备一名管理人员。1.（每天按8小时计算2.每月合计：240工时3.所测算的小区平均建筑面积为15万平方米）1万平方米1506.9元/月1.[包括：（1）-（13）项的费用]；2.（水电费：为物业管理用房及公建配套设施水电）1、所测算的小区平均建筑面积为15万平方米；2、用料耗材测算分项：（1）.办公经费、（2）.社区活动经费、（3）.节日布置经费（4）.差旅费、（5）培训费、（6）.通讯费、（7）.水电费（8）.交通费、（9）..办公设备、大型维修、保洁工具等固定资产折旧、（10）.其他各项应摊费用。）-4-一、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注综合管理成本（10）向业主宣传物业方面的法律法规；（11）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（12）业主（使用人）装修前按规定审查业主（使用人）的装修方案；（13）每日巡查装修施工情况；（14）对装修中的违法行为及时劝阻。（10）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（11）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（12）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；（13）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（14）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.主出入口安全护卫人员主出入口24小时值班制定值班制度，主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。1920工时/月，（每天合计64工时/天）（按早班3人，中班3人，晚班2人测算；每月按30天计算）1万平方米耗用24.4元/月（主要包括：对讲设备、远射灯、警棍等）指一个出入口-5-二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注2.次出入口值班安全护卫人员16小时值班。(每日6：00—20：00)制定值班制度；次出入口16小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。480工时/月（每天合计16工时）（按早班1人，中班1人）1万平方米7.31元/月（主要包括：对讲设备、远射灯、警棍等）指一个出入口3.区域巡逻安全护卫人员在小区范围内24小时巡视（1）制定巡视制度；白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人。（2）对小区主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已经违章车辆发告示，处理小区交通堵塞事项，定期巡视消防状况。2万平方米/人*每班1.（主要包括：小区公共服务面积）1万平方米41元/月（主要包括：对讲设备、远射灯、警棍等）4.小区中央监控安全护卫人员24小时对监控设备进行监控24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近安保人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。720工时/月，每天24工时(按每天早、中、晚班各一人)1万平方米8元/月（主要包括：对讲设备等）1.按15平方米管理面积测算2：指一套监控系统-6-三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.供配电系统（1）保持配电房清洁卫生；（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；4工时/月9677.82元/月（包含（1）-（10）项服务范围）（1）-（10）项中不包括高低配电房的24小时值班监控工时）（2）检查变压器电压、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（2）每日检查一次；15工时/月按每天0.5小时计算（3）委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（3）每2年测试、试验1次；1工时/月按3人，每人8小时计算，每2年一次，合计24工时/2年（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（4）每年进行2次；（5）限电、停电至少提前三日通知业主（使用人）；（6）每年检测1次；4工时/月按3人，每人8小时计算，每年2次，合计48工时/年（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；2工时/月按每年3人8小时计算-7-三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.供配电系统（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；4工时/月按1人每天8小时计算，6天合计48工时（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（9）每月检测1次；（10）每日填写运行记录新式归档备查。8工时/月按1人每天8小时计算2.道路系统（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（1）每日巡检路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，侧石无明显破损；如有，进行维护；（2）每日巡检路面无明显坑洼、破损、道板缺失；如有，进行维护；18工时/月*万平方米（按合同约定结算）（3）交通标志的检查与维护。（3）每日巡检交通标志、标线与交通设施齐全、完好。如有，进行维护；15.工时/月按15万平方米管理面积测算3.给水系统（1）检查与维护水池（箱）及部件；（1）每日检查1次水池（箱）入水孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；34工时/月（指每一个水池、箱）（按合同约定结算）（按每天1人1小时计算；零星修补按每月4小时计算。）-8-三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注3.给水系统（2）检查与维护压力容器及部件；（2）每日检查容器密封及压力表，无渗漏等30工时/月按每天1人1小时计算（3）饮用水水质检验；（3）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用，消杀。3工时/月（指每一个水池、箱）按水池体积×8元/M3计算；检测及投药按1000元计算按市防疫部门规范要求送检。按每年2人16小时计算（4）水泵维护及检查；（4）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每三个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；30工时/月（指每一个泵房、站）（按合同约定范围结算）（5）给水管网维护。（按15万平方米测算）（5）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。6.6工时/月（主要包括：除锈工具、除锈材料等按实结算或按合同约定结算）按每天2人8小时，共计5天计算4.建筑本体公共部位检查保养及维修每三个月全面检查一次，发现公共部位有渗漏、损坏等及时修复，保证房屋的完好率30工时/月（按15万平方米管理面积测算）（用材耗能按合同约定结算）主要指：达不到使用