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盐田港办公及综合配套服务区项目－－前期策划顾问报告汇报稿2008年11月深圳市盐田港集团有限公司2汇报纲要※宏观环境分析※物业市场分析※发展策略及产品建议※财务分析一、宏观环境分析4盐田,1001.62,47.5%赤湾,600.3,28.4%蛇口,502.99,23.8%其他,5.47,0.3%物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极盐田港平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴5珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争黄埔港盐田港惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。6广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁02004006008001,0001,2002001200220032004200520062007盐田港广州港南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与盐田港集装箱吞吐量-10%0%10%20%30%40%50%60%2002200320042005200620072008(1~8)盐田港广州港广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网7深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力盐田港区0%10%20%30%40%50%60%70%1995199719992001200320052007盐田港集装箱吞吐量占深圳比例盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府8深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意9盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府10盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和13.4414.3015.2417.1719.1020.8021.2421.5821.8722.131.26.46.612.711.28.92.11.61.305101520251998200120042007(万人)05101520(%)盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府11项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，盐田港集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈12开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。金茂大厦·上海中银大厦·香港二、物业市场分析14办公市场15深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展•新兴市场•代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座•起步较晚，尚缺乏集聚效果•深圳新CBD•代表项目：诺德中心、卓越时代广场•日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地•深圳旧CBD•代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心•商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐深圳甲级写字楼区域分布南山,8%罗湖,23%福田,69%深圳甲级写字楼区域构成福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。数据来源：仲量联行16物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业银行、金融及保险,26%日用消费品,5%专业服务,27%IT及电信,7%贸易及物流,20%其他,1%工业及石油化工,14%序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成数据来源：仲量联行17第三方物流涵盖业务港口物流：围绕港口展开的现代物流分支主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险18主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点第三方物流•为企业提供集成式物流解决方案•规模大，服务网络广，资源丰富•涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高•代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等•靠近客户，现场操作•关注品质，交通，配套•面积需求较大船公司•产业链的上游企业，行业影响力大•港口核心客户，码头利润主要来源•在港区主要设置操作部或分理处•企业规模大，跨国企业为主•代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等•靠近客户，现场操作•关注品质，交通，配套•面积需求较大19主要企业对写字楼物业需求（续）类型企业特征物业需求特点船代•船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务•以船公司为服务对象，对船公司依存度高•船代业务与港口关联性强•具有一定规模，国内企业为主•代表企业：中外代、联合船代•靠近客户•关注实用性，交通，配套•面积需求较大•自购物业为主货代•承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务•私企为主，国内企业居多•行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差•在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能•靠近客户，现场操作•注重物业实用性•关注实用性，交通•规模企业面积需求较大20盐田港写字楼市场物业总量规模不小，以自用为主经营性物业规模小、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低1.海港大厦2.盐田港码头候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦5.盐田国际42531本案21海港大厦物流企业用户分析•货代运输类企业多、面积占用比例最大•船公司企业平均占用面积最大，是写字楼空间需求的重要来源41%16%26%17%货代运输报关行船务综合物流52%19%9%20%货代运输报关行船务综合物流占用面积企业数量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业平均占用面积（平方米）22海港大厦部分主要用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40023物流企业访谈-访谈对象•达飞船务（CMACGA）•川崎汽船（Kline）•马士基海运（Maersk）•日本邮船（NYK）•以星物流（Zim）•星辉储运（StarShine）•中国外轮代理（PENAVICO）•美国总统轮船（APL）•康捷空国际货代（Expeditors）•万海航运（Wanhai）•嘉宏国际货运（Cargo）•怡诚物流•目的：了解大用户对办公物业的需求状况与前景24大型物流企业业务职能构成与选址要求核心业务•销售/市场•客户服务•后方操作前方操作-选址因业务职能而异：销售、客服部门要求贴近客户，偏向于核心商务区-前方操作需要靠近现场，需要在港区-后方操作、单证中心等并非一定位于核心商务区-物业品质和周边配套完善程度是考虑重要因素-交通便捷性将有利于客户往来及员工上下班25物业服务设施要求•主要观点：-业务往来较多，对客梯要求高-数据通讯依赖程度高，对相关服务设施要求高大容量后备电支持充足客梯大容量通讯设施灾难及备份设施安全管理智能管理系统品牌物业管理环保大厦设计中央空调抬高地板停车场非常重要重要有了更好26配套设施要求普通餐厅/员工餐厅良好的办公环境高级餐厅酒吧/咖啡厅健身房会议中心银行附近有酒店必要重要有了更好主要观点：-以日常商务配套为主要需求-酒店是较重要的配套之一-餐饮类需求较大27经济一体化和供应链管理要求港口升级换代随着技术进步、经济全球化和电子商务的迅速发展，企业的市场竞争压力日趋激烈；面临缩短交货期、提高服务质量、满足个性化需求和降低成本的挑战；市场对产品供应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的运作模式产生冲击；港口之间的相互竞争也促使自身不断发展；1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理空间上分离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。（Physicallyseparatedbutlinkedthroughoperatorsorthroughacommonadministration）”28港口发展对办公物业市场提出更高要求经营管理职能的加强要求有更多的高素质人才进驻，提高对办公物业的需求；港口和其相关物流活动的互动合作将吸引更多物流相关企业进驻，提升对办公物业的需求；港城一体化对产业发展的带动作用能够促进金融、服务等产业的发展，提升对办公、商务配套物业的需求；高标准的信息平台要求办公物业有更高的建筑标准；29本项目中长期可望聚集大型物流企业运营中心物流企业现有职能制造、商贸企业与物流产业相关度短期前景大中小小金融、保险支持服务企业物流企业运营职能前移核心客户群•第三方物流企业•大型船公司次要客户群•船务代理•大、中型货运代理其它客户群•报关行、车行•其他服务企业中长期前景大大中中30商业市场314123567891041235678910城市拓展及基础设施改善，推动深圳零售商圈向西发展深圳六大商圈南山福田CBD国贸/人民南蔡屋围华强北东门主要优质零售物业沿交通干线分布注：1、金光华广场；2、万象城（一期）；3，中信城市广场；4、怡景中心城；5、COCOPark；6、京基百纳广场；7、益田假日广场；8、保利文化广场；9、海岸城；10、花园城购物中心32近年优质零售物