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第十章：城市房地产管理法规第一节房地产法对象——关系（管理关系和财产运营关系）内容——开发经营和管理过程中发生的经济关系目的：1）加强对城市房地产的管理2）维护房地产市场秩序3）保障房地产权利人的合法权益4）促进房地产业的健康发展第二节房地产开发1.房地产开发企业1）资质等级2）设立的程序新设立的，应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应在收到备案申请30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营状况，延长其有效期，但延长期不超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起，1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。3）房地产开发企业的管理国务院建设行政主管部门负责全国房地产企业的资质管理，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。4）房地产开发企业年检制度房地产开发企业实行年检制度，对不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降低或注销资质证书。有下列行为之一的，吊销资质证书，并处1万元以上3万元以下罚款：1）隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；2）无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；3）工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；4）超越资质等级从事房地产开发经营的；5）涂改、出租、出售、转让、出卖资质证书的。2.房地产开发项目管理1）确定房地产开发项目的原则：⑴确定开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求，按规定需要经计划主管部门批准的，应当报批，并纳入年度固定资产投资计划；⑵开发项目应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善生态环境。3.土地使用权的取得《房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律规定的可以采用划拨方式除外。土地使用权出让或划拨前，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门审核，审核内容包括：1）房地产开发项目的性质、规模、开发期限。2）城市规划设计的条件；3）基础设施和公共设施的建设要求；4）基础设施建成后的产权界定；5）项目拆迁补偿、安置要求。4.房地产项目资本金制度1）项目资本金指在总投资中，由投资者认购的出资额，投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。2）出资方式货币出资，或实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但须经过有资格的资产评估机构依法合理评估其价值，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。3）房地产项目资本金《国家房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年，国务院为加强宏观调控，将房地产开发项目（经济适用房除外）资本金比例由20%提高到35%。5.不按期开发房地产项目的处理房地产开发企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工的，可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。不征收闲置费情形：1）因不可抗力因素造成的开工延期；2）因政府有关部门行为形成的延期；3）因动工开发前期产生的不可预见情况造成延期。6.开发项目质量责任制度1）房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任2）对质量不合格的房地产项目处理方式商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构不合格的，购房者有权退房，给购房者造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。7.项目手册制度项目手册制度是指政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律法规规定，是否按照合同约定进行建设而建立的一项动态管理制度。主要对其是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行建设，预收款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等方面。房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在开发项目手册中，并定期送房地产主管部门备案。第三节房地产交易一、房地产交易概述房地产交易包括房地产的转让、买卖、抵押、租赁，以及房地产流通过程中的各种经营行为。房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律、行政、经济等手段，对房地产交易活动行进指导、监督等职能。房地产交易管理机构包括建设部，各省、自治区直辖市房地产管理局，各市、县房地产部门及其授权的房地产交易管理所。二、房地产转让1.概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实质是房地产权属发生转移，在房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。其合法形式有：1）以房产作价入股，与他人成立企业法人，其权属发生变更的；2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属变更的；3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4）以房地产抵债的5）法律法规规定的其他情形。2.转让的条件1）达不到条件的房地产不得转让；2）司法和行政机关裁定查封或其他限制的；3）依法收回土地使用权；4）共有房地产，未经他人书面同意的；5）权属有争议的6）未依法登记领取权属证书的；7）法律法规规定的禁止转让的其他情况。达不到以下条件的房地产不得转让：⑴以出让方式取得土地使用权用于投资开发，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；⑵属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件；⑶应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3.转让程序1）转让当事人签订书面转让合同；2）签订合同30日内到房地产管理部门申请；3）房地产管理部门对当事人提供的文件进行审查，3日内作出书面答复；4）房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要进行现场察看和评估；5）当事人按规定缴纳有关税费；6）办理房屋权属登记，核发权属证书。三、房地产销售管理（一）商品房预售1.概念是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，有承购人预付定金或房价款的行为。2.商品房预售的条件1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；2）持有建筑工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到了工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和交付日期；4）办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。3.商品房预售许可房地产开发企业申请商品房预售许可，应向房地产管理部门提供以下资料和证明：1）商品房预售许可申请书；2）开发企业营业执照和资质证书；3）土地使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证；4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5）工程施工合同及施工进度计划；6）商品房预售方案。（二）商品房销售（现售）1.现售的条件：1）开发企业具有营业执照和资质证书；2）取得土地使用证书或使用土地批准文件；3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；4）已通过竣工验收；5）拆迁安置已落实；6）配套设施交付使用；7）物业管理方案已落实。2.商品房销售禁止的行为1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售他人；2）不得采用返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；3）必须按套销售，不得分割拆零销售。四、房屋租赁（一）概念用于居住、商业活动等房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡其房屋使用权，房屋所有人仍享有对房屋的处分权，可以买卖、交换其所有的房屋。承租人依据租赁合同享有房屋使用权。租赁合同双方应按合同约定，认真履行其权利和义务，出租人在合同期限内持续履行合同。（二）租赁的条件不得进行房屋出租的情形：1)未依法取得《房屋所有权证》的；2）司法或行政机关裁定查封或限制房地产权利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）权属有争议的；5）属于违章建筑的；6）不符合安全标准的；7）房屋抵押，未经抵押权人同意的；8）不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的。五、房地产抵押（一）概念是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）房地产作为抵押物的条件房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。《城市房地产管理法》规定；依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。《城市房地产抵押管理办法》规定不得抵押的情形：1）权属有争议的；2）用于教育、医疗等公共福利事业的；3）列入文物保护和有重要意义的建筑物；4）已依法列入拆迁范围的；5）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的；6）依法不得抵押的其他情形。（三）房地产抵押登记《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同，房地产当事人应在抵押合同签订后30日内，到房地产管理部门办理抵押登记。房地产抵押合同自登记之日起生效。未经抵押登记的，抵押权人不具有优先受偿权。第四节房屋拆迁一、概念二、拆迁申请房屋拆迁必须提交以下资料：1）建设项目批准文件；2）建设用地规划许可证；3）土地使用权批准文件；4）拆迁计划和方案；5）金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。三、房屋拆迁补偿1.补偿对象——房屋所有人，而不是使用人2.补偿方式——货币补偿和房屋产权调换3.拆迁补偿的一些规定：1）拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿；2）拆除租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁合同关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应对被拆迁人给予补偿；3）拆迁人应提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置；4）拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应就被拆迁人房屋的有关事项向公证机关办理证据保全；5）拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。第五节房地产权属登记一、概念房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。二、我国房地产权属登记制度的特点1.房地产权属登记由不同登记机关分别登记；2.房地产权属登记为房地产权利动态登记；3.具有公信力；4.及时登记制度；5.颁发权利证书。三、权属登记的种类1.总登记2.初始土地登记3.房屋初始登记4.房屋转移登记5.房屋变更登记6.房屋他项权利登记7.房屋注销登记8.变更土地登记四、权属登记程序1.登记申请2.审核3.公告4.核准登记、颁发房屋权属证书第六节物业管理一、概念业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。特征：社会化、专业化、市场化二、物业服务企业（一）企业的设立工商注册登记资质审批（二）资质管理物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质按最低等级核定，并设一年的暂定期。一年内未能承接物业管理项目的，取消其从事物业管理的资质。三、业主及业主委员会（一）业主的权利1.按照物业服务合同约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会，就物业管理事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会工作；7.监督物业服务企业履行合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业专项维修