[锐理数据]成都顶级住宅市场研究报告

成都顶级住宅市场研究报告2014年10月14日3成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市场分析及政策解读4成都顶级住宅市场现状备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义1.2顶级住宅的特征1.3顶级住宅的功能1.4顶级住宅的发展历程1.5小结顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感等。顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电梯住宅）。与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。我们所说的顶级住宅一个相对的概念较之普通住宅占有更多的资源大多拥有独有的项目灵魂只能为少数人所拥有顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须具有稀缺性。人文资源不可类比区位优越不可替代建筑设计不可复制环境优雅不可再生服务管理无可挑剔风格各异难以造仿尊贵身份独一无二顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。功能一：权贵豪富的阶层标识功能二：与众不同的生活体验平民眼中的天价大众看不见的顶层人生职业的终极理想财富的象征和精神的满足超过生活必需品范围的消费具有独特、稀缺、新奇等特点每处顶级住宅代表一种生活方式品质特性决定生活理念具有奢侈品的意象顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段城市化第二阶段郊区化第三阶段逆城市化城市经济高度集中，各阶层均向城市涌入，都市人口比例逐步提高。城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入趋向城市。高收入部分回流，低收入趋向城市边缘。顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅探索时代顶级住宅竞争时代顶级住宅成熟时代空白期探索期快速增长期产品提升期理念阐述期缺乏系统性，要素简单堆砌，资源意识停留在拥有，品质感逐步体现。硬件水平大幅提高，但系统化程度并不强，开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅接受度提高。强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释。顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都国民生产总值及人均GDP2.2固定资产及房地产投资2.3政策解读2.4小结2.1国民生产总值及人均GDP21.12%15.10%13.30%10.30%8.70%0%5%10%15%20%25%02000400060002010-2014年上半年成都国民生产总值情况国民生产总值（亿元）增幅数据来源：成都市统计信息网人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期8000-10000住宅升级，商业启动10000-15000商业爆发期，住宅改善15000-25000CBD复合商业时代＞25000金融理财品，金融衍生品GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展10,4280500010000150002010年2011年2012年2013年2010年-2013年成都市人均GDP情况人均GDP（美元）人均GDP10000美元均线2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。成都宏观市场分析及政策解读2.2固定资产及房地产投资56.40%19.40%22.80%16.70%3.80%0%10%20%30%40%50%60%0500100015002010年1-7月2011年1-7月2012年1-7月2013年1-7月2014年1-7月2010-2014年1-7月成都房地产投资情况房地产投资（亿元）增幅7.30%16.80%17.40%11.80%2.00%0%5%10%15%20%010002000300040002010年1-7月2011年1-7月2012年1-7月2013年1-7月2014年1-7月2010-2014年1-7月成都固定资产投资情况固定资产投资（亿元）增幅数据来源：成都市统计信息网房地产投资占固定资产投资比重市场状况＜10%投资过少10-28%投资正常28-40%投资过热＞40%投资泡沫2014年1-7月成都固定资产投资增幅跌至2%，房地产投资增幅跌至3.8%，但房地产投资占固定投资比例并未下降，2014年1-7月房地产投资占固定投资比例约为34%，房地产投资仍略显过热。成都宏观市场分析及政策解读29%31%32%33%34%26%28%30%32%34%36%2010年1-7月2011年1-7月2012年1-7月2013年1-7月2014年1-7月房地产占固定投资比例世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期人均GDP（美元）住宅产发展状况商业地产发展状况0-800住宅启动期配给制商业800-1100住宅快速发展期（第一阶段）自发原始商业阶段1100-2000商业地产初级阶段2000-3000商业专业市场、商业街3000-4000商业地产规模化发展4000-8000住宅平稳发展期，产品开始丰富综合体出现，商业地产呈现多元化8000-10000住宅市场升级改善（开始过度）商业启动，社区商业为主10000-15000全面改善阶段（第二阶段）商业爆发期，综合体及集中式商业为主15000-25000个性化阶段（第三阶段）CBD复合商业时代，金融产品及衍生品25000以上住宅市场衰退，商业饱和，功能性回归、产品及需求多元化时期成都宏观市场分析及政策解读每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时期长短也有所不同，具体情况跟每个城市本身的各种因素相关。房地产发展阶段阶段名称行业特征购房者主流产品特征第一阶段刚需阶段全面旧城改造、房地产以主城区开发为主，城市化率50%左右刚需为主（占七成以上）、改善、投资为辅，购买群体以本地及周边区域为主刚需产品为主，大部分为高容积率高密度的高层电梯公寓，舒适度低，面积段较小第二阶段改善阶段旧城改造全面完成，房地产郊区化发展，城市化率60%左右刚需占三成左右、以改善、投资为主，部分购房者为再改、三改，大部分购房者为外地人改善型产品为主，高端高层住宅、低容积率低密度的郊区公寓，舒适度较高，面积段较大第三阶段个性化阶段二手房交易为主，一手房以个性化定制化为主，城市化率已超过70%刚需一成不到，改善和投资已接近尾声，购房群体以二手房交易为主个性定制化产品为主，淘汰产品逐步退出市场，城市的整体容积率逐步降低成都宏观市场分析及政策解读2.3政策解读1234567891、2014新版成都市规划管理技术规定》2、成都市建筑工程违法建设处罚规定《成都市绿色建筑行动工作方案》成都市城乡建设委员会关于建筑工地推行绿色施工的通知《关于完善我市购房入户政策的通知》《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》1、成都：以四态合一推行新型城镇化2、公积金使用范围放宽明年出台指导意见3、推出存量房交易服务平台10家经纪机构先试点1、成都:出台城市建设管理转型升级示范片区建设方案2、四川:公布《关于推进农村廉租房建设的意见》出台多项规范成都房地产市场促经济增长取消限购尚未明确成都政府一方面出台相关政策规范成都房地产市场，另一方面出台22条新举措，从稳投资、促消费、发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增长。目前，成都尚未明确取消限购。…四川建统一公共租赁住房制度公租房廉租房并轨成都宏观市场分析及政策解读2.4小结1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDP超过1万美元，房地产市场进入全面改善阶段，商业爆发期。2、2014年成都政府主要从规范房地产市场和促进经济平稳增长两方面出台相关政策，目前暂无明确取消限购。成都宏观市场分析及政策解读PART3成都住宅市场现状3.12010-2014年9月成都住宅市场情况3.22014年1-9月成都住宅市场情况3.3小结3.12010年-2014年9月成都住宅市场供销价情况数据来源：锐理数据（备案口径）2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。备注：2013年1-9月成交1952万方，新增供应2049万方。本报告中成都是指成都主城区及近郊。成都住宅市场现状12381,45901000200030004000500060007000800090000500100015002000250030002010年2011年2012年2013年2014年1-9月元/平米万方2010-2014年1-9月成都住宅市场供销价情况新增面积销售面积成交均价3.22014年1-9月成都住宅市场供销价情况2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场并没有扭转成交量平平的局面。成都住宅市场现状8047773775127748727974628202768879456800700072007400760078008000820084000501001502002503002014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月元/平米万方2014年1-9月成都住宅市场供销价情况新增面积销售面积成交均价数据来源：锐理数据（备案口径）备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。3.3小结1、2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。2、2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场表现一般。成都顶级住宅市场现状PART4成都顶级住宅市场现状4.1成都顶级住宅范围界定4.2成都顶级住宅区域分布4.3成都顶级住宅发展历程4.4近五年成都顶级住宅市场供销价情况4.52014年1-9月成都顶级住宅市场供销价情况4.6成都顶级住宅客群情况4.7成都顶级住宅市场格局4.8成都顶级住宅市场深度解读4.9小结4.1成都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，而且其软件及硬件条件也必须达到高标准。为了筛选成都顶级住宅，我们分两步对成都商品房进行筛选。（1）首先筛选2010年-2014年9月成都主城区及近郊商品房备案成交均价为2万以上的项目（2）再根据以下筛选条件进行综合评估，最终筛选出的项目为成都顶级住宅。成都顶级住宅市场现状序号筛选条件等级1区位优越2自然资源3历史人文资源4社会资源5服务管理6品质一流7建筑设计筛选结果：顶级住宅项目有麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚、成都银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘共6个项目。4.2成都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大街沿线、城南区域。顶级别墅主要分布在绕城外双流县，顶级酒店式公寓及电梯住宅主要分布城南人民南路南延线。成都顶级住宅市场现状顶级酒店式公寓及电梯住宅顶级别墅牧马山蔚蓝卡地亚银泰中心棕榈泉国际中心来福士珍藏单位望今缘麓湖生态城4.3成都顶级住宅发展历程目前成都处于城市化向郊区化发展的过渡阶段，成都顶级住宅进入竞争时代，客户对顶级住宅的认识从硬件水平的要求上升到对服务的要求。成都顶级住宅市场现状大精服务关键词第一阶段“大”是指住宅的面积。最开始，人们对顶级住宅的初始认识为大面积的住宅。第二阶段“精”是指住宅的精装修。精装修程度越高，住宅的等级便越高。第三阶段“服务”是指入住