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房产信息化对地产开发企业的成本控制作用一、地产开发企业的成本构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用；前期费用；建安成本；配套费用；筹资成本；管理费用；销售费用从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。二、成本分解的过程项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。1、投资估算在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：1）、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。2）、收支项目（成本项目）设置相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。3）、收支估算（成本估算）随着收支项目（成本项目）的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。2、成本目标在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。3、成本计划在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。三、成本控制的过程动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。对于各种缴费类的非合同成本业务，在PM2中，通过支出单或虚拟合同业务模式解决。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异；通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：1、建立合同与成本项目的对应关系在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。2、合同金额、结算金额汇总项目成本PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。4、其他控制手段项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉5、非合同成本对于地产业务中的非合同成本，既可以通过建立虚拟合同的方式实现，也可以通过支出单的方式直接体现。四、实施PM2系统对成本控制的作用1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的；同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联；将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。3、通过规范业务流程，提高管理水平；通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度；通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。PM2软件在以合同为中心的项目管理工作中的应用在工程实践中，业主与承包商之间存在着复杂的合同关系。无论是主动还是被动，业主与众多的承包商、设备供应商之间都会签订许多合同，形成许多合同关系。这种合同关系，用图形的形式表示出来，我们把它称为合同树。建立合同树对于我们进行项目管理工作有着如下显而易见的作用：ü将一个庞大的工程建设项目划分成为相对独立的、便于控制的较小的单位。无论是从成本控制的角度、还是进度控制的角度，都是必须要做的工作。ü将合同相关的单位与参加项目的组织机构关联，以合同的形式明确每个相关单位的责任权利和义务。ü对每一个合同单位做出详细的时间计划与费用估计，形成进度目标和成本目标。ü确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的顺序，建立项目质量控制计划。。ü建立项目成本控制体系。ü建立项目进度控制计划。在合同架构的基础上，我们还必须将项目计划细分为项目进度总控计划、项目成本总控制计划、项目质量工作总控制计划、项目安全控制计划。PM2项目管理系统的在工程建设中的作用也是主要体现在上述几个方面。1．目进度总控计划在实际工作中，对于一些大型的电力、水利、房地产项目，应用PM2项目管理系统制订项目进度计划一般分为三级：1）、一级计划：由业主、监理、设计及施工总承包四方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。在PM2项目管理系统中，一般由开发商根据总包合同制订一级进度计划，主要包括各专业总体计划和各个里程碑的控制点。2）、二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总。在PM2项目管理系统中，一般由总包方建立单独的项目，将各个专业分包商的计划汇总输入，并确定各个专业之间的协作关系。3）、三级滚动计划：总承包汇总各分包人编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工计划，将近期（季度）的主要施工工作输入PM2项目管理系统中。2．成本控制系统积极的预前控制方法进行成本控制，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标，以次作为项目成本控制的基线。PM2系统的各种成本分析报表通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的3．安全生产控制计划项目的环境保护与施工安全也是项目管理的重要内容。要求各施工单位建立安全生产责任制和环境管理责任制，建立与保持工作程序，严格现场管理。在PM2项目管理系统中，一方面提供了安全文档、安全制度保存相关的安全生产制度。并且可以针对项目进度计划中的各项工作，制订相关的安全生产控制措施和计划，并对安全生产隐患和整改措施提供各种分析跟踪。4．质量总控计划通过PM2项目管理系统的质量管理模块，可以使质量计划达到如下控制原则：1）、以合同管理为基础，制订整个项目的工程质量目标，并以此控制设计、单位、总包、分包、材料供应商等相关单位。2）、建议严格执行质量保证体系的方法与程序。PM2质量管理的法规文件、验收标准、质量评审、质量甘特图等功能，贯彻到工程项目建设的各个环节，实行全要素的管理，确保工作质量。房地产开发成本管理的关键控制点张保成目前大多数开发商依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行手工化的归集、分析、处理、管理工作，还无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析，从而影响了企业项目成本管理的效率。至于对以后期间的数据预测分析，则基本处于无能为力的状态，其依靠人为简单预测的数据可靠性和准确性无法得到保证。在当前央行进一步加强房地产信贷业务管理的大环境下，房地产开发企业面临着更大的成本管理压力，同时更加迫切的需要能够合理有效控制项目成本的新型管理工具。而新的管理工具应该能提供进行事前、事中管理的工具，而且通过预先设置等手段提供对以后期间发生数据的较为准确的预测核算方法，方便使用者实时查询读取，可为决策者编制各项计划决策，进行项目管理提供有力的支持。下面就成本费用管理、预计未发生成本、承包商付款管理、贷款资金管理这几个关键环节来说明新型项目成本管理的必要性和科学性。关键环节一：发生成本费用归集查询问题一.现状分析现时房地产开发企业工作方式是对已发生成本费用按会计科目进行明细核算的，而会计各级明细科目的使用因为要符合会计工作规范而在设置时有很多局限性，具体表现为很多成本费用合并核算，不够细化。例如在科目设置时设置“开发成本－土建安装－安装工程”三级会计科目，发生各类安装工程的成本全部计入该科目内，通过财务软件的查询功能也能实时查询出到目前为止已发生的安装工程的汇总成本，但无法区分各类安装工程（暖通、电梯、监控还是消防等等）发生的明细成本，也就是说这种核算方法只能满足财务基本核算的需求，无法对更高要求的工程成本费用核算提供太多的帮助。二.存在问题1.这类成本费用明细表一般都是定期按月编制，也就是在一个月份终结后再根据上月财务数据编制，存在滞后性。2.财务软件由于受制于财务工作规范只能提供按明细会计科目核算的月汇总发生数，无法按照自己的需求进行更为详细的分类明细汇总。三.PM2软件解决思路1.在房地产开发企业管理系统中预先设置活动代码与成本代码，将项目开发的活动和成本按实际需要进行细分。2.预先设置工作计划并选取与其相关的活动代码。3.在新增承包合同时设置该工程合同的工作计划，选取活动代码及与其相关的成本代码并输入各成本代码的承诺成本金额。4.工程报账时对提交金额在合同工作计划中的各活动成本代码按实际发生情况分配，并提交审批。5.在工程项目分析查询中，可按照活动明细和成本明细进行查询已发生成本。四.改进价值1.能按照自己的需要设定活动和成本代码，可以随意按照活动或成本实时查询已发生的明细成本，无需再另行编制成本明细表，保证数据读取的时效性，简化成本核算的工作程序。2.可以根据活动代码进一步查询已发生的相关明细成本，或者根据成本代码查询与之相关的活动代码，保证对明细成本构成进行详细分析的需求。关键环节二：预计未发生成本