《投资测算及房地产相关税务问题》

投资策划中心投资测算逻辑及房地产相关税务问题投资测算逻辑及房地产相关税务问题1、投资测算基础概念利润收入－成本－费用－税金现金流贷款收入、还贷支出静态动态≥8%/10%、土地获利倍数确保资金一年运转两次基本要素成就共享自有资金投入需一年内全额回笼回笼资金＞自有资金投入+年化自有资金收益（30%）利润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土地增值税企业所得税利润收入成本费用税金净利润净利率土地获利倍数净利润销售收入净利润土地总价劳斯莱斯：≥10%一二线：≥8%成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）快收晚支开发节奏、提前预售、减少监管融资（财务成本）分期付款延后付款投资测算逻辑及房地产相关税务问题2、房地产投资涉及的税务问题土地获取阶段建设施工阶段销售阶段自持阶段验收、清算阶段•增值税•房产税•土地增值税•土地增值税（清算）•企业所得税主要涉及税种主要涉及税种主要涉及税种•增值税•土地使用税（预征）•企业所得税•城市维护建设税等•契税•增值税•房产税•土地增值税•企业所得税•耕地占用税主要涉及税种3.1.2房地产全周期业务所涉及税种（方法论：什么行为？谁去交？）契税缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）增值税及附加缴税主体：在我国境内销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人；附加：城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税缴税主体：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖方）；企业所得税缴税主体：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖方）印花税对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税（买卖双方）3.1.1房地产投资主要涉及的税种拿地模式直接招拍挂勾地一二级联动三旧改造土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管股权收购增资扩股土地作价入股后转股一方出钱一方出地所得税土地增值税增值税契税印花税买方/开发企业卖方3.1.3不同拿地模式土地交易环节涉及税金契税：缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）；以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权、房屋买卖或者房屋赠与征税契税=转让价格×税率（3％－5％）印花税：印花税=计税金额×税率（0.03%、0.05%等）计税金额：土地使用权出让或转让合同、产权转移书据所记载的金额3.2.1房地产投资主要涉及的税种——契税、印花税应缴营业税=销售额×固定税率收入成本销售额毛利营业税改革增值税后收入销项税销售额进项税成本应交增值税毛利收入=销售额-增值税（销项）=销售额/(1+税率）；成本=总结算价-增值税（进项）=总结算价/(1+税率）；应缴增值税额=销项税-进项税；营业税计征20013518040101505152045概念：对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，即增值税只是针对各个流通环节中新增的价值来征收；增值税是价外税，存在抵扣，营业税是价内税，无抵扣。3.2.2房地产投资主要涉及的税种——增值税税目营业税税率营改增后增值税税率交通运输业3%11%现代服务业研发和技术5%6%信息技术文化创意物流辅助鉴证咨询广播影视有形动产租赁17%邮电通信业3%11%建筑业3%11%文化体育业3%6%金融保险业5%6%娱乐业5%-20%6%转让无形资产5%6%、11%销售不动产5%11%各行业营业税与增值税税率对比表3.2.2房地产投资主要涉及的税种——增值税销项税=销售额╳11%销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）增值税额销项税进项税凭增值税专用发票或是规定可进行抵扣的票据当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款增值税征收分为一般计税和简易计税，一般计税计算方法如下：3.2.2房地产投资主要涉及的税种——增值税增值税征收分为一般计税和简易计税，简易计税计算方法如下：应纳税额=销售额×5%=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。不得抵扣对应的土地价款3.2.2房地产投资主要涉及的税种——增值税我司某项目5月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地成本为0.888亿元，可抵扣的进项税为0.05亿元。采用简易计税法和一般计税法，该项目缴纳的增值税有何不同呢？计税方法应缴税额简易计税（全部价款和价外费用）÷（1+5%）╳5%=2亿元÷（1+5%）╳5%=0.095亿元一般计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税=销售额╳11%增值税=销售税-进项税销项税=（2-0.888）亿÷(1+11%)╳11%=0.11亿元增值税=0.11-0.05=0.06亿元3.2.2房地产投资主要涉及的税种分类项目类型清算申报一般纳税人自行开发老项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目简易计税全额申报，5%征收率一般计税土地价款差额申报，含税价/(1+11%)自行开发新项目土地价款差额申报，含税价/(1+11%)判断：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目3.2.2房地产投资主要涉及的税种城市维护建设费=增值税*7%教育费附加=增值税*3%地方教育发展费=增值税*2%城市维护建设费、教育费附加、地方教育发展费，均以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。3.2.3房地产投资主要涉及的税种——增值税附加【第一题：基础指标计算】江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成本及费用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为不含税成本的10%。请该项目的增值税及增值税附加。备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。练习题销项税=销售额╳11%=（7000-260╳10000÷666.67÷3）╳11%=（7000-1300）╳11%=627元/平方米进项税=3600╳10%=360元/平方米增值税税额=627–360=267元/平方米增值税附加=267╳12%=32元/平方米1.7土地增值税：“三个环节”“四个步骤”三环节：土地交易环节土地增值税：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。预售环节土地增值税：指按照销售收入的一定比例（按产品不同，一般为2-5%）预征，纳税方为项目公司。清算环节的土地增值税：指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额累进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司计算四步骤：①扣除项目金额②增值额=收入-扣除项目③增值率=增值额/扣除项目确定税率④应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率级数增值率适用税率%速算扣除%1不超过50%3002超过50%至100%4053超过100%至200%50154超过200%60353.2.4房地产投资主要涉及的税种——土地增值税扣除项目土地成本开发成本与转让相关税金加计扣除以下情形不可入账：①未按规定取得发票:过期、假票、废票；②未按规定开具发票：收据、白条；③票与加盖的发票专用章不符；④票据抬头非项目公司名称；⑤红线外市政配套。政府额外或我方根据项目开发需要做的红线外道路、景观绿地、公园等市政配套，如何将公建配套作为税前列支的成本？协商政府在挂牌文件或《出让须知》中明确由竞得者负责建设，但不得出现无偿字眼，且需要体现配套与项目相关。例如:为保证小区居民的休闲（公园、绿化景观），与主城区的连接（道路、桥梁）等，竟得者需投资建设。土地及开发成本的20%开发费用土地及开发成本的10%增值税附加3.2.4房地产投资主要涉及的税种——土地增值税3.2.4房地产投资主要涉及的税种——土地增值税011、需要缴纳所得税2、不做扣减，但应该注意地方财政要求For：《大连地税》购置土地价款又返还的不允许计入抵扣项目；《青岛地税》对于房地产企业从事拆迁安置、公建配套等原因，从政府部门取得的补偿及财政补贴，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。土地返还款的处理021、《土地增值税暂行条》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实际抵扣，但最高不能超过按照商业贷款银行同类同期贷款利率计算的金额；开发费用=（土地成本+开发成本）*5%+利息支出2、不能提供，开发费用的最高上限=（土地成本+开发成本）*10%3、超过上浮幅度的部分、超期还款的利息和罚息不予抵扣利息支出的处理031、土地限制费用计入“开发成本——土地费用”2、《国家税务总局关于土地增值税清算…》第四条规定，土地闲置费不予进行抵扣土地滞纳金的处理04开发企业应当按照普通住宅和非普通住宅分别计算土地增值税税额，对于未分别核算的，扣除项目金额应当按照普通住宅和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例计算。同一个项目不同类物业的处理扣除项目051、取得土地（生地、熟地）后，为进行任何形式的开发及转让，扣除项目中不允许20%的加计扣除；如进行三通一平之后，允许20%的加计扣除；2、对于取得未竣工房产，未进行任何实质改良即再转让的，不允许加计扣除净地转让时的处理3.2.4房地产投资主要涉及的税种——土地增值税清算流程主动清算被动清算1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让3、申请注销纳税号之前90天内主动清算1、已竣工验收，已转让已销售占比超过85%，或者未超过85%，但剩余已经出租或者自用；2、取得销售许可证满3年但仍未销售完毕的项目；应用计算项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预征项目的销售收入是10万元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加假设为销售收入的0.6%，请问清算阶段的土增税是多少？Step1：扣除项目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16万元Step2：增值额=10-9.16=0.84万元Step3：增值率=0.84/9.16=9.2%50%适用税率为30%Step4：应纳税额=0.84*30%-9.16*0%=0.25万元扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为0.25-0.2=0.05万元预售阶段的土增税（项目公司）=10*2%=0.2万元备注：以上销售收入及成本为不含税价格。3.2.4房地产投资主要涉及的税种——土地增值税应纳税所得税额应纳税所得额收入总额不征收收入免税收入各项扣除成本费用税金损失允许弥补的年度亏损所得税税率（25%）简化：应纳所得税额=（收入-成本-费用-税金）*25%3.2.5房地产投资主要涉及的税种——企业所得税项目的销售收入是10万元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加按假设为销售收入的0.6%，土增税清算金额为0.25万，销管费率为假设为销售收入5.5%，未发生财务费用，请问项目净利率是多少？利润总额=10-(3+4)-10*5.5%-(10*0.6%+0.25)=2.14万元应纳所得税额=2.14*25%=0.54万元净利润=2.14-0.54=1.6万元净利率=1.6/10=16%应纳所得税额=（收入-成本-费用-税金）*25%备注：为方便计算，上述产品的销售收入和成本均为不含税价。3.2.5房地产投资主要涉及的税种——企业所得税投资测算逻辑及房地产相关税务问题3、测算表填报的注意事项规划方案设计指标设计规划文件红线图投资产品建议户配比例营销工程量建造成本成本三费、税金融资方案财务路径财务测算表(汇总)项目利润年化资金回报投资成本设