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国际案例2城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城涩谷·未来之光Shibuyafuturelight涩谷未来之光【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的地铁上盖物业，被誉为年轻人之街，是日本国内外各种流行元素的发祥地底层：商业中层：创意空间、剧院高层：办公空间地下：地铁站地理位置东京副中心涩谷站区域开发商东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发。项目概况区域首个城市更新项目，总占地9,640㎡，建筑面积144,000㎡开发策略项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目，三期预计2027年建成物业形态商业、文化设施、办公物业分布B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间项目定位24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。涩谷未来之光【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值201220272009开发前开发后【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urbancore集中设置文化设施，作为奖励，政府将项目8.15提升到13.7；规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。日本政府铁路建设铁路运营房地产开发开发商一期：未来之光二期：二丁目公建文化配套许可开发容积率奖励滚动开发涩谷未来之光【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发涩谷未来之光涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。车站地形断面图及步行体系图【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区涩谷未来之光17F屋顶绿化11F空中大堂13F屋顶绿化7F屋顶绿化注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。【项目定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费涩谷未来之光涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构；创意超市创意空间百老汇剧场艺术餐厅个人办公空间【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物涩谷未来之光绿化外墙褶皱立面绿化外墙设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑【空中建筑】对于无法控制空间构成的建筑，通过放置一些小建筑，给予全体建筑一种动感，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间涩谷未来之光①三层建新的巨大平台；②建筑中放置的小建筑；①②③④③公共开放空间的奖励制度的崭新演绎；④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。4FPavillion10FPavillion【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间涩谷未来之光注：urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F，创建了5个首层的商业价值涩谷新文化街区断面图urbancore动线结构图启示：本项目基于TOD模式，对土地集约化利用，通过urban-core理念将人群引入项目，并通过褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造，得到广泛认可，本案在开发模式及空间打造上均值得借鉴案例精华项目以城市环境型为主导整体开发，以步行者网络为中心，与通过立体街道、生态建筑、垂直空间实现城市街道无缝连接，同时积极承担起实现并引导生态节能的社会责任开发策略通过褶皱立面、空中建筑和urban-core的个性化设计，打造为地域标志建筑，充分利用车站所处的土地价值，演绎出城市的活力并体现了移动空间的重要性功能布局项目为补充实力客群，增加目的性消费，将公共空间设置在项目中层，并选择重点业态精心打造，丰富项目的业态和消费结构建筑设计